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如何測算物業(yè)管理費
翁玉素律師2021.12.30137人閱讀
導讀：
恰逢《物業(yè)服務收費管理辦法》的出臺，為物業(yè)管理收費提供了法律依據(jù)。第三部份住宅區(qū)共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據(jù)項目費用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。”為此物業(yè)管理費在定價、批準、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費有兩項，即營業(yè)稅和城建教育附加費。那么如何測算物業(yè)管理費。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
恰逢《物業(yè)服務收費管理辦法》的出臺，為物業(yè)管理收費提供了法律依據(jù)。第三部份住宅區(qū)共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據(jù)項目費用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。”為此物業(yè)管理費在定價、批準、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費有兩項，即營業(yè)稅和城建教育附加費。關(guān)于如何測算物業(yè)管理費的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
恰逢《物業(yè)服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費的構(gòu)成分三個部份：
一)開始建設單位繳交的住宅區(qū)公用設施專用基金;
二)業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金;
三)業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，專款專用。
第三部份住宅區(qū)共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據(jù)項目費用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費用，費用的來源會有所不同。現(xiàn)認為較為科學的物業(yè)管理是實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、服務經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務相結(jié)合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經(jīng)濟組織。”為此物業(yè)管理費在定價、批準、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。
物業(yè)管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：
一)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。
二)估算住宅區(qū)進行統(tǒng)一管理，達到確定的管理目標，所發(fā)生的各類各種費用。
三)考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。
按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費用分別設為：
1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)
2、公用設施、設備維修、保養(yǎng)和公用設備日常運行費(B)
3、綠化管理費(C)
4、清潔衛(wèi)生費(D)
5、保安費(E)
6、辦公費(F)
7、法定稅費(G)。
目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費有兩項，即營業(yè)稅和城建教育附加費。 由于住宅區(qū)內(nèi)不同類型建筑，建筑標準、規(guī)格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據(jù)管理檔次要求發(fā)生費用不同，所以物業(yè)管理還要根據(jù)不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費用所相應的經(jīng)營額，分別X1 X2 X3…XK0 因此物業(yè)管理費分攤到各個單體之后，則：X= X1 X2 X3 … XK[page]
由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業(yè)管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經(jīng)營額落實到每月應為X/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為X1 /12、X2/12、X3/12…XK/12。按總面積分攤物業(yè)管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1 S2 S3…… SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數(shù)Y=X/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數(shù)。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：
Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理K個獨立單體建筑。
從上述關(guān)系推論結(jié)果看出，標準綜合平均指標數(shù)Y，只是反映物業(yè)管理服務收費的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1 Y2 Y3……Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業(yè)主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業(yè)管理公共性服務于某單體業(yè)主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業(yè)管理的管理服務水平，但是兩個住宅區(qū)不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區(qū)管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業(yè)管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學的理論體系問題。
還要指出，對住宅區(qū)進行統(tǒng)一管理，估算所發(fā)生的各類各種費用，還需一定的物業(yè)管理經(jīng)驗積累，才能比較準確的確定，或者物業(yè)管理成為一門行業(yè)，專業(yè)部門對各項工作及設備等發(fā)生的費用，依據(jù)管理檔次，專門確定出行業(yè)的費用標準，這樣就較為規(guī)范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業(yè)部門公布調(diào)整系數(shù)加以調(diào)整，當然其最后體現(xiàn)的各種價格，還需有關(guān)部門審批，至此也有根有據(jù)，合情合理。
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