物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人的費(fèi)用及其使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，這既便于業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，又可避免業(yè)主對物業(yè)費(fèi)使用情況產(chǎn)生懷疑，這也是人之常情。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費(fèi)，不了解支出，造成業(yè)主、物業(yè)使用人心里不平衡，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交有影，去無蹤，造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由于業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到合同約定的管理和服務(wù)，用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方法維護(hù)其合法權(quán)益。關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)難的成因和對策的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

摘要：“物業(yè)管理收費(fèi)難”問題，是現(xiàn)階段所有的物業(yè)管理企業(yè)都要面臨的一個重大問題，因?yàn)樗粌H關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，還因?yàn)橛靡粋€數(shù)字就可以十分直觀地反映出企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的狀況。

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物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理?xiàng)l例

一、收費(fèi)難的原因

1 .開發(fā)商遺留問題。

我國的物業(yè)管理有多種形式，但不管哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。從業(yè)主的層面看，開發(fā)商的遺留問題主要是房產(chǎn)質(zhì)量。有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題是建設(shè)質(zhì)量的問題還是管理質(zhì)量的問題。如果是建設(shè)質(zhì)量問題，業(yè)主希望通過物業(yè)管理公司出面，代表業(yè)主向開發(fā)商交涉。如果發(fā)生的是管理質(zhì)量問題，業(yè)主也只能通過向物業(yè)管理公司報修來解決。

從物業(yè)管理公司本身來看，業(yè)主和開發(fā)商都期望盡快解決問題，如果物業(yè)管理公司利用自己的力量或者協(xié)同開發(fā)商將問題解決了，不僅能緩解業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，而且也能使物業(yè)管理公司的服務(wù)得到業(yè)主和開發(fā)商更多的支持。實(shí)踐也證明：幫助業(yè)主和開發(fā)商解決問題，其實(shí)就是幫助了物業(yè)管理公司自己。

2. 消費(fèi)意識不強(qiáng)。

業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是天經(jīng)地義的，特別是物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，有償服務(wù)，合理收費(fèi)是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則。如果業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，豈不成了無源之水，無本之木。但目前一些業(yè)主、物業(yè)使用人的觀念仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時代，一方面他們要求物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容越多越好，管理服務(wù)愈到位愈好，另一方面他們又希望，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低越好，越少越好，不收最好。特別是一些業(yè)主即使購房時交了一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)后，便拒交物業(yè)管理費(fèi)，并心安理得的接受無償服務(wù)。有的個別業(yè)主不但自己不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，還串通其他業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，使物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)率大打折扣。

3. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支缺乏透明度。

物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人的費(fèi)用及其使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，這既便于業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，又可避免業(yè)主對物業(yè)費(fèi)使用情況產(chǎn)生懷疑，這也是人之常情。但是，目前一些物業(yè)管理企業(yè)缺乏物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，不愿向業(yè)主公開。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費(fèi)，不了解支出，造成業(yè)主、物業(yè)使用人心里不平衡，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交有影，去無蹤，造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

4. 物業(yè)管理服務(wù)不到位。

應(yīng)當(dāng)說，物業(yè)管理經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，不僅行業(yè)規(guī)模迅速壯大，而且物業(yè)管理服務(wù)水平明顯的提高。但是，目前仍有個別物業(yè)管理企業(yè)違背物業(yè)管理服務(wù)合同，侵犯業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，多收費(fèi)，少服務(wù)，管理服務(wù)不到位。由于業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到合同約定的管理和服務(wù)，用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方法維護(hù)其合法權(quán)益。

當(dāng)前，我國的物業(yè)管理服務(wù)整體水平還不是很高，基本還是傾向于事務(wù)性服務(wù)內(nèi)容。比如說清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡防等服務(wù)類型。但物業(yè)服務(wù)特別是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中。如果物業(yè)公司的服務(wù)只是局限于保潔員、保安員、維修工等層面，又怎能從真正意義上吸引業(yè)主呢?

5. 企業(yè)內(nèi)部管理問題。

由于某些地區(qū)市場化程度相對滯后，造成了一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制而來的多、自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成員工工作積極性不高，企業(yè)核心競爭力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量得不到根本提高。這樣的企業(yè)“收費(fèi)率”就不會高。

6. 物業(yè)管理企業(yè)依法維權(quán)意識不強(qiáng)。

目前在物業(yè)管理方面，著業(yè)主維權(quán)意識的呼聲越來越高，而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識較差。即使是認(rèn)真履行了物業(yè)管理合同，管理服務(wù)到位，對業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，也不愿通過訴訟程序討回公道，怕傷害業(yè)主、物業(yè)使用人的面子，影響企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。也有的物業(yè)管理企業(yè)滿足于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率達(dá)到一定比例，認(rèn)為大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人已經(jīng)交費(fèi)。殊不知，個別業(yè)主、物業(yè)使用人不交費(fèi)，不僅侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益，而且丟掉了對大多數(shù)業(yè)主，物業(yè)使用人的公平。

二、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對策

1. 完善物業(yè)管理價格形成機(jī)制。

( 1 )針對不同的情況，采取有差別的價格標(biāo)準(zhǔn)。首先，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高低確定不同的價格標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的高低，采取不同的價格差別。其次，根據(jù)業(yè)主的不同經(jīng)濟(jì)承受能力，采取不同的服務(wù)方式和價格標(biāo)準(zhǔn)。對于高收入業(yè)主，可以提供全方位、多類型的服務(wù)，收取較高的管理服務(wù)費(fèi);對于低收入業(yè)主，則根據(jù)其需求提供基本服務(wù)，確定較低的價格標(biāo)準(zhǔn)。

( 2 )根據(jù)物業(yè)的不同類型，實(shí)行不同的價格管理形式。對別墅、高級商用住房和寫字間等的物業(yè)管理，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價格;對于內(nèi)銷商品房、微利房的物業(yè)管理，可以按成本加微利的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2. 增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支的透明度。

這是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時也有知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用用途的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

3. 小區(qū)應(yīng)在政府的指導(dǎo)下，開展對業(yè)主的“全員教育”，幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策，不斷提升業(yè)主的消費(fèi)意識。物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐以及沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，業(yè)主“拒交”的最主要原因是業(yè)主的觀念滯后，或者說解決問題的關(guān)鍵就在于轉(zhuǎn)變業(yè)主的思想觀念。

4. 認(rèn)真簽訂并執(zhí)行物業(yè)管理協(xié)議。

目前合同中基本都有推遲交費(fèi)需交納滯納金的條款，但在日常收費(fèi)過程中，這一條款物業(yè)公司落實(shí)不到位，這樣一來，業(yè)主就會認(rèn)為遲交、晚交都一樣，助長了個別業(yè)主推遲，甚至欠費(fèi)的心理，所以嚴(yán)格收取滯納金，業(yè)主就明白不履行協(xié)議會遭受損失。 [page]

5. 把住物業(yè)承接驗(yàn)收關(guān)。

物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的前期工作和基本環(huán)節(jié)，也是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。目前，在物業(yè)管理中業(yè)主反映的工程質(zhì)量、拖期入住等問題，大都是開發(fā)建設(shè)單位遺留的問題，也有物業(yè)管理企業(yè)在承接驗(yàn)收中不嚴(yán)格把關(guān)的問題，特別是一些自建自管的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)往往不進(jìn)行嚴(yán)格承接驗(yàn)收，稀里糊涂就接管過來。由此看來，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，在承接驗(yàn)收中必須分清開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，切不可忽視承接驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。