“一開始是杭州萊茵達物業管理公司在管理，和我們簽訂了物業管理協議。業主希望所交的費用和提供的服務相符張女士家是多層住宅，住房面積149平方米，按物業費每月每平方米0.6元計算，每年應當繳納的費用為1078元。“我們拒絕上繳，只是因為新的物業管理公司接手后，對小區管理沒有做出有效措施。不過，天都花園物業管理公司認為提供的服務不滿意，也有業主的原因。一位張姓工作人員稱，目前大量業主拖欠物業費，這使得物業服務很難開展。”據了解，目前投訴到法院的物業管理糾紛案件中，有八九成以上是物業公司起訴業主索要物管費的案件。物管費難收，已經成為困擾物業管理公司的老大難問題。關于物業管理不到位，物業費可以打折嗎？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

物業管理服務不到位，是否可以拒交物業費呢?物業管理服務質量和物業管理費是否直接掛鉤?當物業服務不到位時候，應該如何解決？

不滿物業服務質量，小區業主拒交物業費

天臺縣天都花園，是個檔次比較高的小區，環境幽雅、配套設施好。頭幾年，業主們住得很舒心。后來換了一家物業公司，服務質量下降，許多業主為此鬧心了。

天都花園A區的房子于2005年交房，2006年，業主陸陸續續入住。張女士就是第一批入住的業主之一。

“一開始是杭州萊茵達物業管理公司在管理，和我們簽訂了物業管理協議。但這兩年，我們明顯感覺物業管理的質量差很多。后來才知道，從2008年下半年開始，已經由天都花園物業管理公司接手管理。”張女士說。

“小區管得挺糟糕的。人行道橫七豎八地停滿了汽車，保安視而不管。垃圾箱里外都堆滿了垃圾，沒有人及時清理。更糟糕的是，消防箱純粹是個擺設，消防通道停了積滿厚厚灰塵的摩托車，也沒人管。”

據了解，天都花園A區共有11個消防箱，其中10個已經壞掉，不是沒有水管，就是水龍頭擰開后沒有水，唯一表面上完好的，就只有西大門北面的一只消防箱。

張女士告訴記者，這些消防箱在2008年就已經壞了，玻璃被砸破，里面的水管和噴頭也被人偷走了。兩三年了，業主們向物業反映過很多次，但他們就是不重視，不修理。“消防通道被堵，消防栓都是壞的，萬一住戶著火了怎么辦?”

除此之外，小區的監控設施有問題，住戶家被偷東西無法查起等，也經常困擾業主。住戶老陳就碰到過，摩托車停在樓下一頓飯的時間，就被人偷走了，去監控室查看錄像，卻查不到。

小區的部分業主表示，以往他們的物業費都是提前支付的，物業收了錢不管事，他們只有拒交物業管理費。

業主希望所交的費用和提供的服務相符

張女士家是多層住宅，住房面積149平方米，按物業費每月每平方米0.6元計算，每年應當繳納的費用為1078元。對于從2008年開始拖交物業費，張女士有自己的理由：“不是我不想繳物管費，只是覺得物業很多的服務不到位。如果服務質量有改善，我不可能不交物業費。”

“收6角的物管費就做好6角的服務，不能收物業管理費時是6角，服務標準還不如收3角的小區。業主們希望所交納的費用和物業提供的服務相符合。”

張女士表示，物業費只是一筆小數目，一般的家庭都不會在乎這筆錢。“我們拒絕上繳，只是因為新的物業管理公司接手后，對小區管理沒有做出有效措施。有問題你都不管，我們繳了物業管理費，用來做什么呢?”[page]

小區的很多業主和張女士一樣，因為不滿物業服務質量，拒交物業費。后來，物業公司將部分不繳費的業主告上法庭。就有200多名業主簽名，舉證小區物業基本的服務不到位。

不過，天都花園物業管理公司認為提供的服務不滿意，也有業主的原因。

一位張姓工作人員稱，目前大量業主拖欠物業費，這使得物業服務很難開展。他表示，物業公司是靠物業費生存的，業主不按時繳物業費，必定造成物業公司經費不足，服務就跟不上去。

律師認為，服務打折了，服務費也應打折

對于物業公司把服務質量下降的原因，推回到業主身上，張女士有點氣憤。“之前，我們都是提前一年或者半年支付物業管理費。但是，他們基本的服務都不到位，業主們自然不肯像以前那樣繳納物業費用了。”

據了解，目前投訴到法院的物業管理糾紛案件中，有八九成以上是物業公司起訴業主索要物管費的案件。物管費難收，已經成為困擾物業管理公司的老大難問題。

律師認為，業主按時交納物業服務費是應盡的義務，業主付出了錢希望得到優質的服務，也是合情合理。作為物業公司一方，要采取理解的態度來看待，加強自身建設，提高服務質量，在管理和運作上做到公開透明，也是減少糾紛的關鍵。

如果物業公司在履行合約中，基本履行了合約中的多數內容，但還存在一些瑕疵的情況下，業主可以與物業協商解決存在的問題。一方面業主不能拒繳物管費用，另一方面物業公司在服務方面既然打了折扣，在收費方面也應該打折。

2009年10月1日施行的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

律師建議，新小區已交付的專有面積超過建筑物總面積50%，入住的業主已達到60%的小區，最好及時成立業主委員會。如碰到類似的物業糾紛，業主也可以通過業主大會，決定解聘服務質量差的物業公司，另行選聘新的公司。

相關知識：

物業管理費由那些部分組成?

答：主要由以下部分構成：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;3.綠化管理費;4.清潔衛生費;5.保安費;6.辦公費;7.物業管理單位固定資產折舊費;8.法定稅費。[page]