對于三位業(yè)主的訴求，鴻銘物業(yè)公司辯稱，一中院民事判決書并未給美麗園小區(qū)判定一個新的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，幾位業(yè)主根據(jù)物業(yè)單項費用計算出來的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司不認(rèn)可。一審法院審理后認(rèn)為，法院判決未對美麗園小區(qū)總的物業(yè)服務(wù)事項及收費標(biāo)準(zhǔn)進行判決確定。美麗園業(yè)委會成立后，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑并開始與鴻銘物業(yè)公司進行協(xié)商。一中院審理認(rèn)為，業(yè)主樸先生等起訴的是鴻銘物業(yè)公司返還多收取的物業(yè)費及相應(yīng)利息，屬于給付之訴。經(jīng)政府主管部門核準(zhǔn)的公約，對鴻銘物業(yè)公司以及美麗園小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。關(guān)于美麗園業(yè)主追討物業(yè)費案終審宣判的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

對于三位業(yè)主的訴求，鴻銘物業(yè)公司辯稱，一中院民事判決書并未給美麗園小區(qū)判定一個新的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，幾位業(yè)主根據(jù)物業(yè)單項費用計算出來的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司不認(rèn)可。現(xiàn)在法院既沒有判定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，也沒有業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商并簽署合同，所以現(xiàn)在物業(yè)費沒有收費標(biāo)準(zhǔn)，因此，不同意業(yè)主的訴訟請求。

一審法院審理后認(rèn)為，法院判決未對美麗園小區(qū)總的物業(yè)服務(wù)事項及收費標(biāo)準(zhǔn)進行判決確定。在美麗園小區(qū)總的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不確定的情況下，現(xiàn)無法計算出鴻銘物業(yè)公司是否向業(yè)主多收取物業(yè)管理費。作出一審判決，駁回了業(yè)主的訴訟請求。

判決后，三業(yè)主不服，分別向北京一中法院提出上訴，其理由是，一中院的民事判決書已經(jīng)將雙方有爭議的物業(yè)費收費項目給予了明確，再加上其對原收費中無爭議的部分，就應(yīng)當(dāng)是總收費標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于地下室部分，法院的判決所確定的原則也應(yīng)當(dāng)一并適用。

鴻銘物業(yè)公司是美麗園小區(qū)的物業(yè)管理單位。該公司出具的物業(yè)管理費測算說明顯示該小區(qū)物業(yè)費為2.72元/平方米•月，并說明開發(fā)商在前期開發(fā)過程按設(shè)計方案、前期物業(yè)管理委托合同的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、政府相關(guān)規(guī)定測算實際物業(yè)管理費為3.55元/平方米•月。但為了確保銷售和考慮了購房者的承受能力，同時參考了周邊樓盤的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，對其中實際發(fā)生的公共用電費、公共用水費、智能化設(shè)備運行費、避雷裝置檢測費、超額支出保安費和保潔費等應(yīng)收的費用在報批時就沒有申報，也沒有收取相應(yīng)費用。將原物業(yè)管理費3.55元/平方米•月降為2.72元/平方米•月，且首層免收電梯運行費即為2.09元/平方米•月。

美麗園業(yè)委會成立后，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑并開始與鴻銘物業(yè)公司進行協(xié)商。2003年7月，雙方在協(xié)商后聯(lián)合發(fā)出公告：在新的委托合同未簽之前，2003年上半年的物業(yè)管理費繼續(xù)按公約規(guī)定，首層按2.09元/平方米•月，一層以上按2.27元/平方米•月；待新的委托合同簽訂后，將執(zhí)行新的收費標(biāo)準(zhǔn)，屆時實行多退少補的原則收取物業(yè)管理費。

2005年3月，美麗園業(yè)主委員會就物業(yè)費問題向法院提起訴訟，經(jīng)一中院終審判決，確定：在2003年到2005年，美麗園小區(qū)物業(yè)管理費中北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司應(yīng)收取的保安費為每戶每月五元，保潔費為每戶每月三元，垃圾清運費為每戶每月二元五角，高壓水泵費為每月每平方米八厘，電梯維保費為每月每平方米四角五厘，一層住戶的電梯運行費免收，其他住戶的電梯運行費為每月每平方米五角二分二厘，應(yīng)加稅率為百分之五。沒有經(jīng)過業(yè)主特別委托的小修費、中修費北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司不得收取。各項費用統(tǒng)收服務(wù)費在2003年按每戶每月一元收取，2004年和2005年不得收取。該次訴訟沒有涉及地下室收費部分。

一中院審理認(rèn)為，業(yè)主樸先生等起訴的是鴻銘物業(yè)公司返還多收取的物業(yè)費及相應(yīng)利息，屬于給付之訴。給付之訴并不以確認(rèn)之訴的存在為前提。因此，雖然一中民終字第12818號民事判決未對美麗園小區(qū)總的物業(yè)服務(wù)事項及收費標(biāo)準(zhǔn)進行判決確定。但并不意味本案無法確定標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)予以判決。

經(jīng)政府主管部門核準(zhǔn)的公約，對鴻銘物業(yè)公司以及美麗園小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。鴻銘物業(yè)公司一直在為美麗園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該小區(qū)業(yè)主實際接受了該服務(wù)，故雖然沒有簽訂書面物業(yè)管理委托合同，但依據(jù)《合同法》第10、36、37條，仍然可以確定鴻銘物業(yè)公司與美麗園小區(qū)業(yè)主之間存在著物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。合同價款即物業(yè)管理服務(wù)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，在雙方?jīng)]有明確約定的前提下，應(yīng)當(dāng)以公約作為基礎(chǔ)并結(jié)合《合同法》第61、62條之規(guī)定，加以確定。關(guān)于中、小修費問題，因樸先生等業(yè)主已經(jīng)實際享受到該項維修服務(wù)，故可以認(rèn)定為經(jīng)過雙方的特別約定而成立。對于該項費用鴻銘物業(yè)公司有權(quán)收取。關(guān)于地下室的收費，因雙方有明確的合同約定，故應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議履行。樸先生等提出變更，沒有法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)公約及一中院曾作出的終審民事判決，可以確定樸先生物業(yè)費地上部分2003年為2.20元/平方米•月+12.08元/戶•月，2004、2005年為2.20元/平方米•月+11.03元/戶•月；根據(jù)雙方當(dāng)事人所簽訂的地下室使用協(xié)議、美麗園地下室物業(yè)費構(gòu)成表，地下室部分物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為1.69元/㎡•月。周杰先生居住在一層，他的物業(yè)費地上部分2003年為1.62元/平方米•月+12.08元/戶•月，2004、2005年為1.62元/平方米•月+11.03元/戶•月；地下室部分物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為1.69元/㎡•月。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)計算，樸先生等三位業(yè)主應(yīng)繳納的總物業(yè)費尚未繳足。因此，業(yè)主們請求鴻銘物業(yè)公司返還多收取的物業(yè)費，無事實依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此作出終審判決，駁回了樸先生等三位業(yè)主的訴訟請求。

審理此案的北京一中院谷岳法官告訴記者，該案二審雖然在結(jié)果上駁回了業(yè)主的訴訟請求，維持了原審的結(jié)果。但在判理上完全不同。二審根據(jù)一中院的（2005）一中民終字第12818號民事判決所確定的標(biāo)準(zhǔn)，確定了單個業(yè)主的2003—2005年度物業(yè)費繳費標(biāo)準(zhǔn)，為將來可能的大量美麗園業(yè)主訴訟確立了基本原則，保護了雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。