2005年1月26 日，易鑫花園小區業主大會決議，授權易鑫花園業委會就開發商未按約定向全體業主移交“公用停車庫”等設施事項起訴。綜上，易鑫花園業委會認為，二被告將本應屬于全體業主共有的“公用停車庫”改建為私家車庫予以發售，屬于擅自處分屬于易鑫花園業委會的財產，既構成違約又侵犯了易鑫花園業委會的財產所有權。據此，易鑫花園業委會有權要求二被告賠償損失。為保護全體業主的共同利益免受不法侵害，易鑫花園業委會現依法提起訴訟，懇請人民法院依法判決二被告向原告易鑫花園業委會賠償損失609050元。關于業主委員會能否代替業主維權？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

業主委員會能否代替業主維權?

本文主要就業主委員會的資格認定進行分析，業主委員會是什么性質，能否代替業主維權?

[要點提示]

就業主委員會能否自己的名義上法庭代表廣大業主維權的問題，司法界一直認識不一，隨著房產產糾紛的日益增多，這一問題已越來越受關注。在當前立法不完善的情況下，只要業主合法有效地授權，業主委員會就可以代表業主維權，這與成立業主委員會的初衷是一致的，但應當對其參加訴訟應當嚴格的限制。

[案情]

原告：易鑫花園小區業主委員會(以下簡稱易鑫花園業委會)。

被告：宜昌襄鐵房地產經營管理中心(以下簡稱襄鐵中心)。

被告：宜昌易鑫實業有限責任公司(以下簡稱易鑫公司)。

宜昌市西陵區得勝街24號易鑫花園住宅小區系于2003年開發建設并銷售完畢。其中2號樓規劃設計及許可為主體7層，使用情況為居住和物業管理。前期設計第一層含有部分面積為“會所”。2004年10月，襄鐵中心將原設計為“會所”部分建成住宅并辦理了《房屋產權證》，其中已出售7間總面積為243.62 平方米，產權證載明價值為609050元。

另查：1、2003年7月9日，襄鐵中心(委托方、甲方)與宜昌合田物業有限責任公司(受托方、乙方)簽訂小區前期及過渡期《物業管理委托合同》，其中第二條基本情況說明公用停車庫共計275平方米;《商品住宅使用說明書》設施配置及注意事項第5項消防設施說明，A座車庫內設立四個消防箱。2、易鑫花園前期廣告載明發展商為襄鐵中心、宜昌易鑫物業有限責任公司(2004年3月以后公司名稱變更為宜昌易鑫實業有限公司)。3、易鑫花園住宅小區共有住宅78 套，2004年7月22日至8月13日，易鑫花園小區業主大會籌備組采用書面表決方式，組織召開了首屆業主大會，成立了業主委員會。2005年1月26 日，易鑫花園小區業主大會決議，授權易鑫花園業委會就開發商未按約定向全體業主移交“公用停車庫”等設施事項起訴。

原告易鑫花園業委會訴稱，易鑫花園小區位于宜昌市得勝街24號，是由二被告開發建設的住宅小區。1、二被告在銷售房屋時向小區業主表示，為了解決業主停車難的實際困難，開發商已將原規劃圖紙所標明“會所”處，即A座第一層面積共275平方米，改變命名為“公用停車庫”，由全體業主入住后共同享有、使用。然而，各業主入住后才發現，二被告公然違反誠信，不僅未依約定將“公用停車庫”交付給物業管理公司以供全體業主使用，反而改建成私家車庫予以發售牟利。2、二被告與小區前期物業管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的《物業管理委托合同》中也約定，將“公用停車庫”贈于全體業主。綜上，易鑫花園業委會認為，二被告將本應屬于全體業主共有的“公用停車庫”改建為私家車庫予以發售，屬于擅自處分屬于易鑫花園業委會的財產，既構成違約又侵犯了易鑫花園業委會的財產所有權。根據《物業管理條例》第二十七條的規定，該共用建筑的所有權依法應屬全體業主享有?！段飿I管理條例》第五十八條規定，“違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”。據此，易鑫花園業委會有權要求二被告賠償損失。為保護全體業主的共同利益免受不法侵害，易鑫花園業委會現依法提起訴訟，懇請人民法院依法判決二被告向原告易鑫花園業委會賠償損失609050元。

被告襄鐵中心辯稱：1、易鑫花園業委會不具有本案訴訟主體資格。本案是商品房買賣合同糾紛，襄鐵中心作為開發商從未與易鑫花園業委會簽訂過商品房買賣合同，易鑫花園業委會不是本案商品房買賣合同當事人。根據合同相對性原則，易鑫花園業委會不能主張合同權利?！段飿I管理條例》第19條第1款規定“業主大會業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的活動。”而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業管理無關。所以，即使本案易鑫花園業委會提起訴訟經過業主大會的授權，也因為該授權超出業主大會本身的職責而無效。根據最高人民法院關于“與物業管理無關的個別或部分業主的事宜，業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟”的相關意見，易鑫花園業委會亦不具有本案訴訟主體資格。2、襄鐵中心在本案的商品房買賣活動中沒有違約行為，更不存在侵權行為。襄鐵中心在與易鑫花園業委會的業主簽訂的商品房買賣合同中，從未承諾提供公用停車庫供業主使用，易鑫花園業委會也一直未提供相關證據證明襄鐵中心作過承諾或雙方有過相關約定;襄鐵中心與物業公司的前期《物業管理合同》中，雙方也從未約定提供公用停車庫給業主使用;襄鐵中心在整個開發活動中根本沒有修建公用停車庫，易鑫花園業委會所爭議的“公用停車庫”的位置是襄鐵中心經規劃部門批準，在房管部門辦理了房屋所有權證的會所，襄鐵中心出售自己擁有產權的會所合理合法，且該部分未納于公攤面積。3、易鑫花園業委會無權要求襄鐵中心賠償損失。本案是因“公用停車庫”房屋所有權引發的糾紛，因為宜昌市房管部門已經為購買人辦理了《房屋所有權證》，所有權證是國家規定唯一能證明房屋所有權的權證。易鑫花園業委會如果對該權證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請，而無權直接要求襄鐵中心賠償損失。綜上，請求駁回原告易鑫花園業委會的訴訟請求。

被告易鑫公司辯稱，同意襄鐵中心的辯稱意見。易鑫公司在易鑫花園開發的前期活動中，與襄鐵中心曾經有過合作意向，但后來雙方并未達成實際合作。易鑫公司從未參與本案的商品房買賣活動，根本不應是本案當事人。請求駁回原告易鑫花園業委會的訴訟請求。

[裁判要點]

宜昌市西陵區人民法院認為，本案系因“公用停車庫”房屋所有權引發的糾紛。現庭審查明，易鑫花園業委會所主張的“公用停車庫”即易鑫花園住宅小區2號樓一層約275平方米前期設計為“會所”的部分，建設工程規劃許可為主體7層，使用情況為居住和物業管理。襄鐵中心建成住宅出售后，已在房管部門為購買人辦理了《房屋所有權證》，且該部分未納入房屋公攤面積而由易鑫花園住宅小區業主承擔。易鑫花園業委會主張二被告將應依約交付給物業管理公司以供全體業主使用的或已贈與給全體業主的“公用停車庫”擅自出賣，構成違約又侵犯了易鑫花園業委會的財產所有權，應向本院提供相應證據。但易鑫花園業委會向本院提供的主要證據如《物業管理委托合同》和《商品住宅使用說明書》中的基本情況說明及消防設施說明，不能表明二被告與全體業主之間在“公用停車庫”方面存在合同上的權利與義務關系，亦不能證明易鑫花園業委會的上述主張。故易鑫花園業委會請求賠償損失的訴訟請求，無事實及法律依據，本院不予支持。故依法駁回原告易鑫花園小區業主委員會的訴訟請求。

[評析]

在本案中關于原告易鑫花園小區業主委員會主體資格的問題是一個我們應當值得關注的問題。

本案中被告提出原告不具有本案訴訟主體資格的理由主要有三個方面：1本案是商品房買賣合同糾紛，襄鐵中心作為開發商沒有與原告簽訂過商品房買賣合同，原告不是本案商品房買賣合同的當事人。根據合同相對性原則，原告不能主張合同權利。2、根據《物業管理條例》第19條第1款規定“業主大會業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的活動。”而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業管理無關，本案原告即使有業主大會授權，也因該授權超出業主大會本身的職責而無效。3、根據最高人民法院民一庭意見“與物業管理無關的個別或部分業主的事宜，業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟”的規定。綜上原告不具有本案訴訟主體資格。

原告提出具有訴訟主體資格問題也有三個理由。

1、最高人民法院批復安徽省高級人民法院“關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函[2002]民立他字第46號”明確指出：“根據民事訴訟法第四十九條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第40條的規定，金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。盡管最高人民法院[2002]民立他字第46號《復函》在前、《意見》在后，但由于《復函》為最高人民法院就個案作出的正式、專門的答復，屬于司法解釋類文件，而《意見》僅為《中國民事審判前沿》這一審判研究刊物上所主張的一種觀點，顯然該《意見》的效力比《復函》低，因此要適用《復函》。

2、即使該《意見》屬于規范性文件，由于該《意見》的前半部分是一個授權性規范，后半部門是禁止性規范，且該禁止性規范所禁止的是“與物業管理無關的、個別的或部分業主的事宜……向人民法院提起民事訴訟”的情形，而在本案中原告所主張的公用停車庫，既與物業管理有關，又是涉及全體業主公共利益的事宜，加之在起訴前經過了業主大會的授權，因此原告的起訴行為并不在被禁止之列。

3、根據《復函》所明確的精神，本案原告作為依法成立的其他組織，對“房地產開發單位未向業主委員會提供配套公用設施”，可以自己名義提起訴訟，因此，本案原告易鑫花園小區業主委員會具備訴訟主體資格，其起訴也符合法律規定。

就業主委員會能否自己的名義上法庭代表廣大業主維權的問題，司法界一直認識不一，隨著房產產糾紛的日益增多，這一問題已越來越受關注。業主委員會成立的初衷是為了保護廣大業主的利益，以免受到開發商和物業管理公司的非法侵害，如果不賦予業主委員會(或者業主大會)在法律上的資格，當廣大業主的公用利益受到侵害的時候，就沒有一個有效的有力的機構來維護廣大業主的利益。但業主委員會也有其天生的缺陷。業主委員會僅僅是業主大會的執行機構，而且也不具備其他組織的特征，依照我國“民事訴訟法”有關規定，其他組織是合法成立、有一定組織機構和財產但不具備法人資格的組織。由于目前業主委員會沒有無法得到民政部門及工商部門審批，沒有獨立的組織機構和財產，因此成為“其他組織”的條件也不具備，認定業委會具有訴訟主體資格是不太符合我國法律的。

因此筆者認為在當前立法不完善的情況下，只要業主合法有效地授權，業主委員會就可以代表業主維權，這與成立業主委員會的初衷是一致的，但應當對其參加訴訟應當嚴格的限制。一、業主委員會只是業主大會的執行機構，因此業主委員會要代表業主維權要有業主大會的合法授權。二、根據《物業管理條例》和最高人民法院的《答復》，業主委員會只有在與全體業主物業管理有關的事項，以及對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。其他的情形不能以自己的名義起訴。三、業主委員會沒有自己的財產，無法獨立承擔責任，在訴訟當中不宜作為被告參加訴訟。因此根據以上的標準，筆者同意原告的觀點，易鑫花園小區業主委員會在本案中可以以自己的名義起訴。