物業(yè)管理移交之際，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)原物業(yè)管理公司多收取業(yè)主380余萬(wàn)元冤枉錢。根據(jù)以上情況，新×中心首屆業(yè)主委員會(huì)將投資公司、開發(fā)公司及原物業(yè)管理公司告上法庭，向東莞市中院提起訴訟，要求三被告退還物業(yè)管理費(fèi)、大廈管理基金、管理費(fèi)按金、水電周轉(zhuǎn)金、電話工程款，以及要求被告一、被告二補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)380余萬(wàn)元。該案經(jīng)法院審判委員會(huì)討論決定，依法駁回業(yè)主委員會(huì)的起訴。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)無(wú)奈物管多收380余萬(wàn)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

物業(yè)管理移交之際，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)原物業(yè)管理公司多收取業(yè)主380余萬(wàn)元冤枉錢。為爭(zhēng)回權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)怒而起訴投資商、開發(fā)商及原物管公司。不久前，法院公開開庭進(jìn)行了審理，法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)的行為超越了其職責(zé)范圍，同時(shí)未獲得大部分業(yè)主授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)提起訴訟請(qǐng)求。

業(yè)主委員會(huì)：物業(yè)管理公司多收業(yè)主380萬(wàn)元

根據(jù)樟木頭新×中心首屆業(yè)主委員會(huì)的訴訟，記者了解到東莞市樟木頭鎮(zhèn)新×中心是荷×投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱投資公司）及東莞市樟木頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）共同開發(fā)建設(shè)的商住樓。在1996年8月至2004年10月15日期間，一直由上述兩公司承擔(dān)該樓宇的物業(yè)管理，并向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2004年10月13日，兩公司將物業(yè)管理權(quán)移交給廣州萊×士物業(yè)服務(wù)有限公司。

根據(jù)投資公司及開發(fā)總公司移交的資料及萊×士公司目前管理的支出情況，業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)投資公司及開發(fā)公司在實(shí)施物業(yè)管理期間收取的物業(yè)管理費(fèi)減去支出結(jié)余262萬(wàn)余元，另還收取大廈管理基金、管理費(fèi)按金、水電周轉(zhuǎn)金77萬(wàn)余元、電話工程款6萬(wàn)余元。

同時(shí)，以上兩公司所使用的該中心的五至十樓從未交納過物業(yè)管理費(fèi)。兩公司也未向業(yè)主委員會(huì)移交過物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料及竣工總平面圖等業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理所必需的資料。

根據(jù)以上情況，新×中心首屆業(yè)主委員會(huì)將投資公司、開發(fā)公司及原物業(yè)管理公司告上法庭，向東莞市中院提起訴訟，要求三被告退還物業(yè)管理費(fèi)、大廈管理基金、管理費(fèi)按金、水電周轉(zhuǎn)金、電話工程款，以及要求被告一、被告二補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)380余萬(wàn)元。

同時(shí)，要求三被告向業(yè)主委員會(huì)移交新×中心產(chǎn)權(quán)資料和規(guī)劃圖、建筑許可證、土地使用證等一系列管理資料，并將新×中心一樓、四至十一樓公共部分及公共設(shè)施設(shè)備，地下室及大廈廣場(chǎng)的物業(yè)管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)。

東莞市中院依法受理該案后，組成合議庭，于今年8月23日公開開庭進(jìn)行了審理。日前，該案已審理終結(jié)。

法院：業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)起訴

東莞市中院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其權(quán)力來(lái)源于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。在沒得到業(yè)主大會(huì)特別授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)的行為不應(yīng)超越其職責(zé)范圍。關(guān)于該案訴權(quán)的問題，一是業(yè)主委員會(huì)提起的訴訟不屬于其法定職責(zé)范圍，二是由于訴訟涉及訴訟風(fēng)險(xiǎn)和訴訟費(fèi)用的承擔(dān)，將必然影響到全體業(yè)主的權(quán)益，在未得到業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)代為行使訴訟權(quán)。

該案中，樟木頭新×中心首屆業(yè)主委員會(huì)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議并授權(quán)的情況下提起該案訴訟，因此不能反映廣大業(yè)主的真實(shí)意思。該案經(jīng)法院審判委員會(huì)討論決定，依法駁回業(yè)主委員會(huì)的起訴。

律師意見：業(yè)主委員會(huì)維權(quán)要依法成立和授權(quán)

廣東國(guó)欣律師事務(wù)所李佑國(guó)律師及賦城律師事務(wù)所李錫國(guó)律師認(rèn)為：該案例涉及到現(xiàn)在受到社會(huì)普遍關(guān)注的房地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域業(yè)主委員會(huì)權(quán)限及業(yè)主如何運(yùn)用業(yè)主委員會(huì)維權(quán)的問題。

業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)跟其他社會(huì)團(tuán)體是不一樣的，一方面從其成立來(lái)看其不需要到民政部門登記備案，只需要到房地產(chǎn)管理部門備案，另一方面從其資產(chǎn)方面來(lái)看其是沒有任何的獨(dú)立資產(chǎn)，所以其在訴訟主體資格上不符合我國(guó)《民事訴訟法》第49條規(guī)定的其他組織，所以其在作為訴訟主體參與訴訟其在法律規(guī)定上是沒有法定的權(quán)限的，但如需要維權(quán)可通過業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加召開業(yè)主大會(huì)，有與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過決定委托業(yè)主委員會(huì)起訴的業(yè)主委員會(huì)方可行使獨(dú)立訴訟權(quán)，以訴訟參與人參與民事訴訟。

擔(dān)負(fù)協(xié)調(diào)和監(jiān)督功能的小區(qū)業(yè)主委員，對(duì)維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益起著很重要的作用。但業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中一定要注意具備兩個(gè)前提，其一依法成立，其二須有法律或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。

在這個(gè)案件中，由于業(yè)主委員會(huì)事先沒有得到樓盤業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或得到大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)，所以不能代表全體業(yè)主向開發(fā)商和物業(yè)管理公司提起訴訟。這是業(yè)主委員會(huì)敗訴的最主要原因。