曾衛康 謝倩明代表將提交建議，呼吁盡快修改《廣東省物業管理條例》。記者昨日獲悉，謝倩明等10多名省人大代表將提交建議，呼吁省人大盡快修改《廣東省物業管理條例》，進一步明確業主委員會的設立程序和相關主管政府部門的管理職責，立法明確賦予城市街道辦事處對所轄區物業管理小區（大廈）業主大會的召開和業主委員會成立的指導和監督權，賦予業主委員會法人主體地位，使其能夠代表全體業主行使談判、訴訟等維護業主合法權益的活動。對符合條件的住宅小區限期成立業主委員會。關于人大代表呼吁：符合條件小區應限期成立業委會的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

曾衛康

謝倩明代表將提交建議，呼吁盡快修改《廣東省物業管理條例》。王燕攝

近年來，各種物業管理問題凸顯，業主被打、物業管理混亂、業主委員會難產等諸多問題屢屢發生。業主、業主委員會和開發商、物業管理公司之間的關系如何理順？如何保障小業主的合法權益？

記者昨日獲悉，謝倩明等10多名省人大代表將提交建議，呼吁省人大盡快修改《廣東省物業管理條例》，進一步明確業主委員會的設立程序和相關主管政府部門的管理職責，立法明確賦予城市街道辦事處（農村鎮政府）對所轄區物業管理小區（大廈）業主大會的召開和業主委員會成立的指導和監督權，賦予業主委員會法人主體地位，使其能夠代表全體業主行使談判、訴訟等維護業主合法權益的活動。

現狀：廣州只有一成小區有業委會
謝倩明代表說，有調查顯示，目前廣州市已登記備案成立的業主委員會總共只有400多個，只占全市小區總數的13％左右。業主委員會難產，業主無法與物業管理公司形成對等地位，難以維護自身合法權益。

謝倩明分析說，從法律關系上講，業主委員會與物業管理公司是委托者與受委托者的關系。業主委員會是由該物業管理區域內的業主選舉產生的一個代表業主，維護業主合法權益的一個自治性的組織。物業管理公司則是由業主委員會選聘提供服務的，它承擔的主要職責是對房屋進行維修、養護并且對所在區域內的環境衛生、公共秩序、設備設施進行維護。“但現在很多物業管理公司實際是為開發商服務的，幫助開發商管理小業主。”

國務院《物業管理條例》賦予業主委員會多項職責，包括代表業主與業主大會選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同；監督和協助物業管理公司履行物業服務合同等。但在實踐中，業主委員會行使職能困難重重，業主委員會對物業管理公司的監督或者解聘往往引發糾紛甚至暴力行為。當開發商或者物業管理公司侵權時，業主委員會提起訴訟還面臨主體資格的難題。

提案：賦予業委會法人主體地位
謝倩明說，導致上述諸多問題的主要原因，是目前業主委員會的成立缺乏法律上的程序保障，業委會成立以后沒有明確的法律地位，其運作缺乏相應的指導監督。為規范住宅小區物業管理權，建設和諧社區，建議省人大盡快修改《廣東省物業管理條例》，進一步明確業主委員會的設立程序和相關主管政府部門的管理職責：

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1.賦予城市街道辦事處（農村鎮政府）對所轄區物業管理小區（大廈）業主大會的召開和業主委員會成立的指導和監督權，為小區管理實現居民自治提供保障。法規應明確第一次業主代表大會召開的方式、程序及候選人產生的方式。對符合條件的住宅小區限期成立業主委員會。

2.賦予業主委員會法人主體地位。目前業主委員會無法到民政部門進行法人社團登記，應確立業主委員會的法律主體地位，使其能夠代表全體業主行使談判、訴訟等維護業主合法權益的活動。

對話業主委員會
廣州業主維權代表人物之一孫威力籌備業委會聯誼會
全市業委會不妨攜手維權

業主維權代表人物孫威力。駱昌威攝

孫威力遞給記者的名片上印著的頭銜是：廣州業主委員會聯誼會籌委會主席。

孫威力是廣州業主維權的代表人物之一，此前在被稱為“廣州維修基金第一案”的東悅居小業主狀告開發商追繳維修基金一案中，他作為東悅居業委會主任，不遺余力，搖旗吶喊。昨天，就廣州業委會聯盟的設想，孫威力接受了記者采訪。

記：廣州業主委員會聯誼會的籌辦理念是什么？

孫：業委會是業主的娘家，而聯誼會就是業委會的娘家。業主委員會是目前業主自治的最有效形式，但現實情況不容樂觀。一方面業主委員會普遍難產；另一方面，業主委員會也沒有自己的協會，無法建立有效平臺。而相對來說強大的房地產開發商早已擁有自己的協會。業委會聯誼會成立后，廣州的業主委員會成立可以得到支持，業主可以更好地維護自己的權益。

記：就你掌握的材料，現在廣州有多少個業委會？

孫：市國土房管局提供的數據顯示：全市有物業管理服務的小區（大廈）共3617個，其中已成立業主委員會429個。很多業主與物管的糾紛，往往始于瑣碎的民事糾紛，但由于沒有業委會或者業委會缺席，加上業主天生的弱勢地位，容易導致糾紛放大。在利益博弈中，業主明顯不利，甚至遭受身心傷害，民事糾紛上升為刑事案件。

記：剛才我們也向不少業委會主任了解過，有的物管在業委會出面要求解決某些問題時，會對業委會負責人予以利益上的暗示。你對這一點怎么看？

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孫：的確有這種情況，也有極個別業委會主任覺得自己有點權力，物管怕自己了，就會把不住關。這一點需要大家共同監督。

對話開發商
省政協常委、香江集團總裁翟美卿表示業主是開發商的“上帝”
小區糾紛主要責任在開發商

翟美卿在接受記者專訪。顏士然攝

（記者王洪偉、劉旦）昨天，本報記者采訪了參加省政協九屆四次會議的房地產界的兩名女政協委員，她們一致認為，目前樓盤與物業公司、開發商之間的諸多糾紛，主要責任在于開發商，必要時候，政府部門應出來糾正一些開發商的不良行為。

當選為省政協常委的香江集團總裁翟美卿，昨天下午接受了本報記者的專訪。

最近幾年涉足房地產行業的翟美卿說，對于開發商來說，自己開發的住宅小區的業主，就是“上帝”。如果不好好善待你的“上帝”，他們就不會買你的樓，你的事業還有什么前途可言！“這等于慢性自殺，對開發商來說！”翟美卿委員說。

翟美卿委員對于開發商惡待自己開發建設的小區內的業主的做法感到不齒。她說，每個小區都會出現形形色色的糾紛，但作為強勢的開發商，有權有錢，對于相對弱小的業主，應該幫助他們，善待他們。如果一個開發商對自己的業主采取野蠻的、暴力的行為方式，那就是這個開發商做人有問題，最后會自毀江山。

昨天下午，八屆、九屆省政協委員、香港怡景集團投資發展有限公司總裁劉偉宏在接受記者采訪時說，目前廣東住宅小區中存在的諸多糾紛問題，是一些發展商為了經濟利益，加上有商業道德、法制意識等多方面的原因，沒有與業主委員會處理好關系，導致矛盾激化，甚至出現流血事件。[page]

劉偉宏委員說，發展商把房子建好后，就要委托或者通過招標的方式，讓有資質品牌好的公司來管理；或者由業委會自己來決定由哪個物業管理公司來管理。

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她說，對有的樓盤發生流血事件甚至公然闖進業主家里傷害無辜的事件，政府有責任出來處理，還受害者以公道。全社會都有責任站出來，不管發展商“背景”有多深，都要給受害者一個說法。

艱辛維權路
怕報復母親哭求女兒“退會”
業主維權有多難？日前，記者采訪了不同小區的幾個業主，他們向記者敘說了段段“辛酸史”。

業主代表被人恐嚇跟蹤斷電

海珠區某大型樓盤的業主張小姐，把其小區的現有業委會稱為“偽業委會”。張小姐說，當時成立業委會是由物管公司發起的，7個委員中有4人或是物管代表、或與發展商有緊密聯系。

“所以業委會兩年來基本不作為”。張小姐說，本來規定每月接待業主的活動，要求公布物管公司收支情況，小區道路、孩子讀書問題等，業委會統統不管。“7人會”中的3名“純業主”雖然想做事，但物管公司要求過半數才可以簽名。

張小姐說，于是她與其他業主們要求換屆。但這個訴求受到很大的阻撓，比如小區封鎖宣傳欄、用鐵絲把業主信箱里的信件劃拉出來，對“主要業主”進行跟蹤、斷電、鑰匙孔封臘、恐嚇家人等。為了防止遭到打擊，業主購置了DV機，但持機的住戶在一次反映問題時遭到了毆打。

業主們也分成了兩派，一方是熱情支持，另一方則擔心“斗不過對方”。張小姐說：“我們只是希望用不冒險、不激進的態度，來促成問題的解決。”

和張小姐一樣，廣州大道中某樓盤的宋小姐如今也是心情復雜。這陣，她母親不斷從深圳打來電話，哭求女兒：“不要惹事，聽說有個大樓盤的業主被打得很慘。”宋小姐一直熱心業委會工作，并且很有希望當選所住樓盤第三屆業委會委員。

“前兩屆主任都被打擊報復過，第一個主任被潑紅油，第二個家里門鎖被封住了，我則被撬過門。”宋小姐說，樓盤有十幾年歷史了，面臨很多維修的問題，始終需要業主出來做這個事。

業委會告狀法院不受理
剛住了兩年，電梯便有恙了。誰來修？2002年底，五羊新城路段“東悅居”的業主碰到了這個問題。從當年12月中下旬開始，業主們多次要求開發商東華實業有限公司繳專項維修基金，一直沒有結果。

2003年8月，業主以業委會的名義起訴到原東山區法院，但法院認為，法律法規沒有賦予業委會訴訟主體資格，因此業委會不能做原告。接著，業主李女士率先以個人名義，狀告開發商。原東山區法院認為以個人名義對維修基金提起訴訟，訴訟主體不對，駁回了上訴。東悅居業主提出上訴。其后，中院裁決，李女士可以作為訴訟主體，案件發回重審。

2005年1月，原東山區法院正式開庭審理此案，李女士勝訴，判令開發商應補繳原告3724元的專項維修基金。開發商不服提起上訴，今年1月法院最終作出了一個令小業主們頗感意外的裁定：因現行法律法規對維修基金的民事權利義務關系的調整尚無具體規定，撤銷一審判決，駁回業主李女士的起訴。

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成功案例
化干戈為玉帛多虧“芝麻官”
（記者曾衛康通訊員王崢）“發展商卷款潛逃，樓盤爛尾，拆遷費無法得到補償，業主不交管理費，物業管理公司強制停水停電……面對種種困境，業主委員會想到了居委會”，世紀廣場業主委員會主任鄧桂蘭婆婆已經是業主委員會“兩朝元老”，她向記者講述了自己的維權故事。

目前，世紀廣場有12棟大樓，居民1400多戶，其中，商品房800多戶，拆遷戶600多戶。2002年上半年，世紀廣場業主委員會正式成立。到了2002年底，世紀廣場發展商卷款潛逃，引發了一系列矛盾。面對種種困境，業主委員會想到了街道和居委會。

居委會馬上向街道報告情況，街道馬上介入，調解矛盾。為突破困境，居委會和業主委員會牽頭召開有物業管理公司和業主參加的“四方會談”。最后拖欠的物業管理費交了，業主對物業管理公司的要求也落實了。現在，業委會委員“競選”、業主委員會換屆大會、每年小區“工作報告”、物業管理公司“財政預算案”、物業管理公司招投標……在每件大事中，居委會、街道、司法所、房管局等都充當“公證員”、“調解員”、“參議員”等等，每一件大事都少不了“芝麻官”。

各方說法
別等出了問題才想起業委會
“不要等出了問題才想起來成立業委會。”廣州市物業管理協會的有關負責人這樣說。

物業管理協會 街道指導業委會成立有兩大好處

關于業委會成立進度慢的原因，除了發展商暗中阻撓等因素外，小區業主缺乏熱情、沒有時間和精力等都是重要原因。只要與物管相安無事，就不會想起成立業委會。因此，政府的指導和幫助非常必要。

據透露，為加快推動小區業委會成立的進度，廣州物業管理協會下屬的業委會成立指導小組將組織專家開展培訓和指導工作，解答大家對成立程序的一些疑問。

有關負責人表示，由街道辦事處指導業委會成立有兩個好處：一是能夠更方便業主按屬地原則就近向街道辦理申請登記成立業委會，簡化手續。二是相對于一區、一縣一單位的房地產行政主管部門而言，街道與鎮政府深入基層，數量上、人力與物力上要強得多，更重要的是比行政主管部門更了解所轄各小區各樓盤的具體情況，掌握各種更詳細的資料，能更好地推進業主委員會的成立。

民政局 將加強街道介入小區事務職能

廣州市民政局負責基層政權和社區建設的有關負責人接受本報采訪時表示，根據去年下發到街道的《廣州市政府關于加強街道工作的意見》，街道辦事處對城市管理工作履行的職責和任務包括“對未實施物業管理的住宅區，由街道負責組織推進物業管理”，“處理物業公司與業主委員會、業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴，負責調解小區居民群眾的投訴”等。該負責人表示，目前街道辦事處在這方面還做得比較少，今后將加強這方面的職能.

來源：廣州日報