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網友致業委會：關于在物業更替時應當注意的問題
張旭律師2021.12.30344人閱讀
導讀：
但是配套用房的產權并不是全體業主的，而是屬于開發商的。我預計將來的物權法在這個問題上也會糾纏不清。但是對于開發商出租物業如會所下面的工商銀行等，收益自然應當歸開發商。那么為了防止他濫用這樣的權利，如果換了新的物業公司，這個問題要處理好。比如，北區地下車庫，我敢保證，開發商在資金緊張的情況下，為了節省手續費用，估計連大產權都沒有辦。比如，目前中水機房的大修、把門禁系統改造為IC卡系統、比如把北區AB座出訪陽臺洗衣機下水的問題進行徹底改造等等。那么網友致業委會：關于在物業更替時應當注意的問題。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
但是配套用房的產權并不是全體業主的，而是屬于開發商的。我預計將來的物權法在這個問題上也會糾纏不清。但是對于開發商出租物業如會所下面的工商銀行等，收益自然應當歸開發商。那么為了防止他濫用這樣的權利，如果換了新的物業公司，這個問題要處理好。比如，北區地下車庫，我敢保證，開發商在資金緊張的情況下，為了節省手續費用，估計連大產權都沒有辦。比如，目前中水機房的大修、把門禁系統改造為IC卡系統、比如把北區AB座出訪陽臺洗衣機下水的問題進行徹底改造等等。關于網友致業委會：關于在物業更替時應當注意的問題的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
1.原來的物業與相關的單位簽訂過什么樣的協議？新的物業是承認還是不承認？比如，和自來水公司的協議，和供暖單位—大唐熱電的協議，和供電局關于高壓自管部分的協議，和楊莊中區的一級開發商—興華開發的協議，與區人防辦的協議，與郵局的協議，與歌華有線的協議等等，都需要重新考慮。
2.新的物業進駐后，對原開發商所擁有產權的面積，是否要收取物業費？比如說，未被公攤的面積，從產權角度講還是屬于開發商的。我的建議是，與開發商簽訂一個協議，在多少年之內免交。因為開發商肯定不交，那新的物業公司再去起訴開發商？我們犯不上意氣用事，和開發商交惡。
3.會所這個東西從建委和國土資源局以及規委的角度說建筑類別是不存在“會所”這個概念的，只有配套一說。但是配套用房的產權并不是全體業主的，而是屬于開發商的。無論我們覺得這多么不合理，現在的法律只承認這一點。我預計將來的物權法在這個問題上也會糾纏不清。那么我們只能承認他是開發商的，他里面的租戶的物業費怎么辦？三層水吧怎么辦？位于會所內的熱水鍋爐房的產權屬于開發商，地庫里的中水機房產權屬于開發商，我們在法律上必須把這些名義上屬于開發商的東西牢牢控制在自己手里。建議和開發商簽個協議，把配套機房等的使用權永久地拿過來（不花任何費用）。但是對于開發商出租物業如會所下面的工商銀行等，收益自然應當歸開發商。
4.對于屬于開發商的房屋，他出租給誰我們要有個限制。不弱地下室非人防又非公攤部分的房屋，如果開發商租給亂七八糟的人，我們就慘了。產權人（開發商）當然有權處置自己的產業，比如把屬于自己的地下室出租。那么為了防止他濫用這樣的權利，如果換了新的物業公司，這個問題要處理好。也是建議與開發商簽個協議。
5.對于沒有辦理產權部分的面積，新的物業公司進行照管有沒有問題？比如，北區地下車庫，我敢保證，開發商在資金緊張的情況下，為了節省手續費用，估計連大產權都沒有辦。沒有辦理產權，那么名義上車位還是屬于開發商的。里面的設備也是開發商的。。。
6.對于南區的人防車庫，是原開發商與人防辦簽訂了協議，從人防辦手中購回30年的使用權在拆分給小業主，很多車位又沒有賣出去，新的物業公司對這些閑置的車位是否要向他的使用使用權所有人—開發商收取空房照管費？對于北區理論上可以擁有產權的地下車庫，有一部分車位是長租戶，那么車位出租收益（屬于車位的所有人—開發商）和車庫管理費用如何劃分？
7.按照一些業主的意愿，一些改造是需要費用的，有可能動用公共維修基金，如何操作？比如，目前中水機房的大修、把門禁系統改造為IC卡系統、比如把北區AB座出訪陽臺洗衣機下水的問題進行徹底改造等等。
8.新的物業公司進駐是需要成本的。比如開辦費等。
9.與新的物業公司簽合同一定要細致，他的費用究竟含什么必須寫的細而又細。如樓道電燈費這樣的明目究竟包不包括在1.9元里，一定要說清楚。
10.占用業主部分的出租收益怎么辦？如手機信號增強、電梯間廣告等，我的建議是，收益歸全體業主，但是由業主大會把這筆收益劃撥給物業公司，貼補物業費用。
11.新的物業公司近來后一些生活成本可能會增加。比如說，熱水的費用新的物業經過測算覺得現在的價格下不來需要提價。再比如說，新的物業公司經過測算覺得現在的地下停車場管理費太低，他要提高。班車也可能沒有了。大家要做好這方面的準備。
12.新的物業公司一定要取得停車管理的資質。
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