國務院日前簽署頒布的《物業(yè)管理條例》將于2003年9月1日起施行。去年10月開始向社會各界公開征求意見的《物業(yè)管理條例》日前由國務院簽署頒布，并將于今年9月1日起開始實施。國務院的《物業(yè)管理條例》強化了業(yè)主大會的作用，解決了一直爭論不休的業(yè)主委員會的法律主體資格問題?！段飿I(yè)管理條例》第二章有關“業(yè)主及業(yè)主大會”中明確規(guī)定：一切權利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。關于一切物業(yè)管理權利屬于業(yè)主大會的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

國務院日前簽署頒布的《物業(yè)管理條例》將于2003年9月1日起施行。對照1998年10月1日開始施行的廣東省《物業(yè)管理條例》以及2001年3月23日廣州市人民政府頒布施行的《廣州市物業(yè)管理辦法》，從法律淵源來看，國務院條例屬于行政法規(guī)，省條例屬于地方性法規(guī)，廣州市《物業(yè)管理辦法》屬于地方政府規(guī)章；從法律效力來看，制定機關的地位越高，法律規(guī)范的效力等級也越高，國務院條例施行之后，凡是原來依據(jù)省條例和市辦法與國務院條例相抵觸的做法，都是違法的。
去年10月開始向社會各界公開征求意見的《物業(yè)管理條例》日前由國務院簽署頒布，并將于今年9月1日起開始實施。這是我國出臺的第一部關于物業(yè)管理的行政法規(guī)，從此，中國物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面將結束。新的《物業(yè)管理條例》將帶來哪些變化？

變化一：業(yè)主大會權利得到強化

在廣州目前發(fā)生的物業(yè)管理糾紛中，部分本應代表業(yè)主實施業(yè)主權益的業(yè)主委員貪圖部分不規(guī)范的開發(fā)商或物業(yè)公司給的“私利”，成了他們的“代言人”，作出一些損害業(yè)主權益的決定而引發(fā)的物業(yè)糾紛占相當高的比例，有的小區(qū)甚至出現(xiàn)兩個“業(yè)主委員會”的混亂現(xiàn)象———一個是合法存在卻不代表真正業(yè)主利益的業(yè)主委員會，一個是業(yè)主自發(fā)另行推舉的業(yè)主委員會。也有的小區(qū)入住兩三年，社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會還是個籌備組，沒權行使監(jiān)督物業(yè)公司管理的權利。國務院的《物業(yè)管理條例》強化了業(yè)主大會的作用，解決了一直爭論不休的業(yè)主委員會的法律主體資格問題。《物業(yè)管理條例》第二章有關“業(yè)主及業(yè)主大會”中明確規(guī)定：一切權利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。

這意味著：以后，少數(shù)貪圖私利不能代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會不能損害業(yè)主的權益了。

變化二：房屋“養(yǎng)老金”有法可依

廣東省物業(yè)管理條例以1998年10月1日為界劃分，之前的專項維修基金由業(yè)主繳納，之后則由建設單位繳納，但是事實上目前在這方面比較混亂，有的是業(yè)主繳納，有的是發(fā)展商繳納，更多的是繳納了，但是專用賬戶上空空如也，維修基金不知哪里去了。

國務院條例規(guī)定，業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金，明確了專項維修基金由誰繳納的問題，同時業(yè)主大會可以對這項維修基金的管理使用進行監(jiān)督。

這意味著：房屋的“養(yǎng)老金”有了著落，同時更加安全了。

變化三：業(yè)主有權處理物業(yè)收入

以往小區(qū)中業(yè)主掏錢保養(yǎng)公用設施，物業(yè)管理卻進行廣告交易，獨享收益，業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家的樓頂立起了廣告牌，物業(yè)管理公司卻沒能事先告訴業(yè)主；公共區(qū)域內(nèi)張貼了各種廣告牌，賺的錢也不知道在誰手里。

《物業(yè)管理條理》第五章關于“物業(yè)的使用與維護”中規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

這意味著：小區(qū)住宅建筑的樓頂、外立面等如果用作經(jīng)營，所有收益歸業(yè)主所有。

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變化四：設施用途不得隨意變更

公共建筑、共用設施改變了用途是引發(fā)物業(yè)管理矛盾的主要問題。經(jīng)常有綠地變了停車場；物業(yè)公司擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場地；業(yè)主為修路而籌備的專項維修基金被物業(yè)公司挪用了等事件發(fā)生，最后導致物業(yè)管理公司和業(yè)主的矛盾。

《物業(yè)管理條例》第五章關于“物業(yè)的使用與維護”明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益。

這意味著：公用設施不能隨便變更用途了。

變化五：物管公司明確保安責任

業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到侵害，正常生活被擾亂；有人入室搶劫了；保安打人了……這些都暴露出物業(yè)管理企業(yè)的不足。

國務院條例四十七條、五十六條、六十條、六十一條對此作出了規(guī)范。保證社區(qū)的安全，是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的最重要的服務項目之一。因為物業(yè)管理公司的失誤導致業(yè)主的人身安全受到侵害、財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理公司要負擔賠償業(yè)主損失的責任。對那些沒有取得資質證書就進行物業(yè)管理的假公司，使用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員進行物業(yè)管理活動的物管公司，給業(yè)主造成損失的，不僅要向業(yè)主負擔相應的賠償，還要受到國家的行政處罰。這意味著：物業(yè)管理企業(yè)責任更明確了。