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一房二賣 如何認(rèn)定買賣合同效力
龍珊律師2021.12.29198人閱讀
導(dǎo)讀：
將12萬元房款返還給姜某，并要求姜某在一星期之內(nèi)搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙訴狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買賣合同，保護(hù)自己的購買權(quán)。該合同是合法有效的。程某與姜某協(xié)商不成后，將房屋又賣給胡某，已經(jīng)違反了第一個房屋買賣合同。而且，第一個房屋買賣合同簽訂在先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定第二個買賣合同無效。第二種意見認(rèn)為，第一個房屋買賣合同無效，因?yàn)楣裰g買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。本案中，第一個房屋買賣合同得到部分履行后，房屋所有權(quán)仍然歸程某夫婦。那么一房二賣。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
將12萬元房款返還給姜某，并要求姜某在一星期之內(nèi)搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙訴狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買賣合同，保護(hù)自己的購買權(quán)。該合同是合法有效的。程某與姜某協(xié)商不成后，將房屋又賣給胡某，已經(jīng)違反了第一個房屋買賣合同。而且，第一個房屋買賣合同簽訂在先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定第二個買賣合同無效。第二種意見認(rèn)為，第一個房屋買賣合同無效，因?yàn)楣裰g買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。本案中，第一個房屋買賣合同得到部分履行后，房屋所有權(quán)仍然歸程某夫婦。關(guān)于一房二賣的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
【內(nèi)容導(dǎo)航】
一、案情介紹
二、爭議焦點(diǎn)
三、律師點(diǎn)評
正文：
【案例簡介】
程某夫婦于2006年7月以15.5萬元價格購買了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需錢，經(jīng)他人介紹，程某夫婦將該房屋以17萬元價格轉(zhuǎn)賣給姜某。雙方商定：姜某預(yù)交房款12萬元，鑰匙交給姜某，兩個月后，雙方辦理過戶手續(xù)，姜某支付余下的5萬元房款。5月16日，姜某支付12萬元房款，并搬進(jìn)房屋居住，6月7日，由于房屋價格上漲，程某要求姜某增加房款。姜某認(rèn)為已簽訂書面合同，因此要求程某立即辦理房屋過戶手續(xù)，程某明示若不增加房款就不辦理房屋過戶手續(xù)。7月21日，程某將房屋以18萬元價格賣給胡某，并辦理了房屋過戶手續(xù)。將12萬元房款返還給姜某，并要求姜某在一星期之內(nèi)搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙訴狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買賣合同，保護(hù)自己的購買權(quán)。
【案件焦點(diǎn)】
本案的焦點(diǎn)是“一房兩賣“，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定哪一份買賣合同有效。對此，產(chǎn)生兩種不同意見：
第一種意見認(rèn)為，姜某的要求是合理的，因?yàn)樵诘谝粋€房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議，并簽訂了書面合同。該合同是合法有效的。合同簽訂后，雙當(dāng)各自按照合同約定履行了自己的義務(wù)。程某因?yàn)榉课輧r格上漲才要求姜某增加價款，這顯然違反了買賣合同的約定。程某與姜某協(xié)商不成后，將房屋又賣給胡某，已經(jīng)違反了第一個房屋買賣合同。而且，第一個房屋買賣合同簽訂在先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定第二個買賣合同無效。
第二種意見認(rèn)為，第一個房屋買賣合同無效，因?yàn)楣裰g買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。雖然第一個房屋買賣合同簽訂在先，而且已經(jīng)部分履行，但卻沒有辦理過戶手續(xù)，因此買賣關(guān)系不成立，第二個房屋買賣合同符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【律師分析】
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實(shí)行土地適用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 [page]
國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在度的房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。第12條規(guī)定：買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，應(yīng)以其擁有房屋所有權(quán)為前提，而房屋所有權(quán)證是證明當(dāng)事人擁有房屋所有權(quán)的合法憑證。只有到房管機(jī)關(guān)依法履行房屋所有權(quán)登記，才能取得房屋所有權(quán)證。程某和姜某雖然簽訂了房屋書面買賣合同，而且雙方各自都已經(jīng)部分履行合同義務(wù)，但是姜某沒有辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，也就不享有房屋所有權(quán)。未經(jīng)所有權(quán)變更登記的，房屋的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。本案中，第一個房屋買賣合同得到部分履行后，房屋所有權(quán)仍然歸程某夫婦。而程某和胡某辦理了房屋過戶手續(xù)，即符合房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件，房屋所有權(quán)在過戶手續(xù)之后由胡某合法享有。
私房買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的法律行為。依買賣合同取得房屋所有權(quán)的，所有權(quán)從何時起轉(zhuǎn)移呢?《民法通則》對買賣標(biāo)的物的財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間作了一般原則性規(guī)定。《民法通則》第72條規(guī)定：按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。一般認(rèn)為，這里所指當(dāng)事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定;法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。就本案來說，程某和姜某之間的買賣未辦理登記過戶手續(xù)，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，姜某不能取得房屋所有權(quán)。程某和胡某之間的買賣因雙方到房管部門辦理了登記過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，胡某取得房屋所有權(quán)。
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