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二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示
王熙律師2021.12.29530人閱讀
導讀：
二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示 一、從賣方違約到買方違約 在去年房價大幅度上漲的情況下，賣方受利益驅使不守誠信，主動違約現(xiàn)象較為普遍。“國十條”中已經(jīng)明確了主管部門應加強對二手房交易的監(jiān)督與管理。同時購房者也應選擇正規(guī)的房屋中介公司，避免交易風險。那么二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示 一、從賣方違約到買方違約 在去年房價大幅度上漲的情況下，賣方受利益驅使不守誠信，主動違約現(xiàn)象較為普遍?！皣畻l”中已經(jīng)明確了主管部門應加強對二手房交易的監(jiān)督與管理。同時購房者也應選擇正規(guī)的房屋中介公司，避免交易風險。關于二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示
一、從賣方違約到買方違約
在去年房價大幅度上漲的情況下，賣方受利益驅使不守誠信，主動違約現(xiàn)象較為普遍。部分二手房房主在辦理過戶手續(xù)前主動違約，愿意雙倍返還定金或根據(jù)合同條款賠償違約金，導致買房人不得不到法院起訴。甚至個別賣方在合同約定期內故意拒收房款，然后反訴買方違約，要求解除合同。
今年“國十條”出臺以后，因為政策的滯后效應，房價還未明顯下跌，已經(jīng)有買家違約，主要分兩種情況：一買家主動違約，這部分買家是基于對政策的理解和對未來房價的判斷，寧愿損失定金；二是買家的被動違約，主要是樓市新政出臺后首付比例提高無法支付、貸款失敗及多套房政策限制等原因。綜上所述，二手房交易雙方在簽約時應充分考慮房價上漲或下跌帶來的隱患，可以在合同中約定適當金額的違約金，并盡快辦理過戶手續(xù)完成交易，以免“夜長夢多”。
二、房屋權屬不清
在目前高房價的大背景下，購房人購房心切，不注意審查出售房屋的權屬證書，往往盲目簽訂房屋權屬有瑕疵的二手房交易合同。通過審理案件發(fā)現(xiàn)，房屋權屬瑕疵引發(fā)的糾紛主要表現(xiàn)為購買未取得其他共有人同意的共有房屋、未進行繼承分割的遺產(chǎn)房屋、購買開發(fā)商更改底單的房屋、購買受政策調整的央產(chǎn)房和經(jīng)濟適用房等等，以上各類房屋的交易有諸多限制，購買者在購買前應當詳細了解相關法規(guī)政策，以避免糾紛。
三、房屋買賣合同不規(guī)范。
二手房交易中，不少當事人為達到避稅的目的，往往簽訂“陰陽合同”，大多數(shù)買賣雙方法律意識淡薄，沒有認識到簽訂此類合同的嚴重后果，雖然去年國家已經(jīng)出臺政策明令禁止，但實際交易中中介機構為促成交易、購房者為避稅仍有采用，一旦實際履行過程中產(chǎn)生糾紛，自身的權益將受到損害。
目前的二手房交易大多通過中介完成，中介公司往往讓買賣雙方以《城市存量房屋買賣合同》為范本簽訂合同，并由雙方選填。但仍有為數(shù)不少的買賣雙方愿意私下訂立合同、約定各項內容，這種合同一般約定不規(guī)范、權利義務規(guī)定不明確，容易引發(fā)糾紛。 因此，合同中約定得越詳細越規(guī)范，越對交易者有利。
四、中介公司違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易。
在審理的該類案件中，發(fā)現(xiàn)中介公司為了獲取中介費，往往在收取購房客戶的代理服務費后，不能嚴格按約定提供所承諾的服務；不如實告知購房人交易房屋存在的問題；明知不符合交易條件的房屋違規(guī)進行申報；中介公司為買賣雙方提供的規(guī)避法律的辦法，往往成為糾紛的焦點。
新政出臺后，很多中介公司已經(jīng)開始以有辦法降低二套房首付款比例來說服購房者，其方法主要是尋找一個未購買房產(chǎn)且短期內沒有購房需求或沒有購房能力的第三人，由購房者與第三人簽訂內部協(xié)議約定房產(chǎn)產(chǎn)權歸屬，然后以第三人的名義簽訂房屋買賣合同，并以第三人的名義向銀行貸款的方式進行購房，將房產(chǎn)證辦理登記在第三人的名下。這種作法雖然可以在申請銀行貸款時可以享受第一套房的首付比例及利率優(yōu)惠政策，但是購房者要承擔較高的法律風險，糾紛一旦產(chǎn)生，得不償失。因此，廣大購房者在聽從中介公司的“支招”之前，一定要對法律風險有清楚的認識。
“國十條”中已經(jīng)明確了主管部門應加強對二手房交易的監(jiān)督與管理。我國民法中對于中介公司的義務缺乏明確規(guī)范，因此建議制定更加嚴格的房產(chǎn)中介管理規(guī)范，幫助購房者簽好合同條款。同時購房者也應選擇正規(guī)的房屋中介公司，避免交易風險。
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