由于洛林一戶認(rèn)為拆遷評(píng)估確定的補(bǔ)償價(jià)格不合理，未能與拆遷人達(dá)成協(xié)議，一直堅(jiān)持不搬遷。2011年7月初，行事謹(jǐn)慎的洛林擔(dān)心還未爭取到理想補(bǔ)償就被拆遷方實(shí)施強(qiáng)拆，遂委托著名拆遷律師事務(wù)所的核心干將——段福惠律師代理其拆遷法律事務(wù)。約摸兩個(gè)月之后，此案以雙方達(dá)成協(xié)議結(jié)案，洛林最終獲得300平方米產(chǎn)權(quán)置換房與225萬元貨幣補(bǔ)償款，并獲每人每月900元租房補(bǔ)助。聽爾一席話，洛林豁然開朗，鄭重作出決定：繼續(xù)與拆遷人協(xié)商談判，直至取得符合市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償安置結(jié)果。深感滿意的洛林隨后與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，本案華美落幕。關(guān)于通往理想補(bǔ)償?shù)牟疬w談判藝術(shù)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

【事實(shí)概要】

2010年9月15日，北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為北京未來科技城開發(fā)建設(shè)有限公司核發(fā)《房屋拆遷許可證》，許可其進(jìn)行未來科技城項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)。洛林(化名)位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)魯疃村的房屋位于拆遷范圍內(nèi)，故而“有幸”邂逅此次拆遷!由于洛林一戶認(rèn)為拆遷評(píng)估確定的補(bǔ)償價(jià)格不合理，未能與拆遷人達(dá)成協(xié)議，一直堅(jiān)持不搬遷。

2011年7月初，行事謹(jǐn)慎的洛林擔(dān)心還未爭取到理想補(bǔ)償就被拆遷方實(shí)施強(qiáng)拆，遂委托著名拆遷律師事務(wù)所的核心干將——段福惠律師代理其拆遷法律事務(wù)。約摸兩個(gè)月之后，此案以雙方達(dá)成協(xié)議結(jié)案，洛林最終獲得300平方米產(chǎn)權(quán)置換房與225萬元貨幣補(bǔ)償款，并獲每人每月900元租房補(bǔ)助。

【辦案掠影】

辦案唯一輯：雙城記

一城：洛林的忐忑不安

得知洛林一戶委托了著名拆遷團(tuán)隊(duì)的律師之后，拆遷人一方也即刻畫地為牢：只要在7月底之前簽協(xié)議騰房搬遷，可以在原有的150萬元貨幣補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上增加一筆拆遷獎(jiǎng)勵(lì)款。面對(duì)不菲的獎(jiǎng)勵(lì)款，一時(shí)間洛林頗為心動(dòng)，擔(dān)心“過了這個(gè)村就沒了這個(gè)店”。

“三分割據(jù)紆籌策，萬古云霄一羽毛”。在拆遷維權(quán)領(lǐng)域已是“元老級(jí)別”的段律師深知決策適時(shí)的重要性，針對(duì)洛林的顧慮，她細(xì)細(xì)為之分析了此時(shí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的利與弊。聽爾一席話，洛林豁然開朗，鄭重作出決定：繼續(xù)與拆遷人協(xié)商談判，直至取得符合市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償安置結(jié)果。

利誘不成之后，拆遷人轉(zhuǎn)而施以“車輪戰(zhàn)術(shù)”。于是乎，在那“日輪當(dāng)午凝不去，萬國如在洪爐中”的時(shí)節(jié)里，洛林家里天天門庭若市，拆遷公司工作人員、區(qū)政府工作人員、區(qū)政法委干部乃至洛家遠(yuǎn)親近鄰絡(luò)繹不絕地登門造訪，極盡游說口舌之能。于此，各種關(guān)于強(qiáng)拆的可能之說也灌輸至洛家。日復(fù)一日的，洛林所承受的壓力呈裂變之勢(shì)烈焰升騰……

一城：律師的勝券在握

段福惠律師自2007年開始專事拆遷維權(quán)業(yè)務(wù)以來，即專門負(fù)責(zé)北京地區(qū)的業(yè)務(wù)，幾年時(shí)間里代理的京內(nèi)拆遷案件不勝枚舉，因此對(duì)于北京各城區(qū)拆遷模式以及諸般“潛規(guī)則”可謂了若指掌。無獨(dú)有偶的是，早在接受洛林委托之前，段律師還代理過同屬未來科技城項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)拆遷項(xiàng)目的另一個(gè)案，故而對(duì)“未來開發(fā)”拆遷流程以及拆遷戶智謀談判的未來都看得一清二楚，確信洛林一案以強(qiáng)拆收尾的可能性微乎其微。換言之，拆遷人要達(dá)到拆遷目的，只能通過協(xié)商渠道，別無他法。[page]

不利風(fēng)險(xiǎn)的最小化并不等同于維權(quán)效益的最大化，后者的實(shí)現(xiàn)還依賴于拆遷人的讓步。如何使處于優(yōu)勢(shì)地位的拆遷人作出讓步?一方面，段律師代表委托人參加一輪復(fù)一輪的拆遷談話，直接將對(duì)方法律依據(jù)根基不足的“先天缺陷”轉(zhuǎn)化為談判砝碼;另一方面，幫助委托人抵御“糖衣炮彈”，鞏固委托人的心理防線，以強(qiáng)化另一維權(quán)優(yōu)勢(shì)——時(shí)間戰(zhàn)線，最終實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換金錢”的理想效果。

基于段福惠律師的專業(yè)分析與技術(shù)談判，一度成功戰(zhàn)勝“獎(jiǎng)勵(lì)說”誘惑的洛林在拆遷方的強(qiáng)大游說攻勢(shì)之下再度選擇了理性堅(jiān)持。正所謂“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”，2011年8月底，洛林的堅(jiān)持等來了代理律師為他爭取到的談判碩果。深感滿意的洛林隨后與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，本案華美落幕。

【律師說法】

本案沒有經(jīng)歷一場(chǎng)維權(quán)鏖戰(zhàn)，便取得了極為理想的補(bǔ)償安置結(jié)果，再次論證了高額補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是可以“談”出來的。結(jié)合本案細(xì)節(jié)要素來看，要達(dá)到以談判促理想簽約的效果，以下兩點(diǎn)是基礎(chǔ)必備：

其一，對(duì)案件所在區(qū)域的拆遷模式、流程有著通體了解。基于這種認(rèn)識(shí)，才能夠?qū)f(xié)商空間有多大形成準(zhǔn)確判斷。而只有了解了協(xié)商空間的大小，才能夠做到戰(zhàn)略安排談判步驟與策略，做到有的放矢。

其二，知法并會(huì)用法。任何一項(xiàng)談判都是要利益對(duì)壘雙方博弈的結(jié)果，哪一方掌握的籌碼越多，那么這一方勝出的概率就會(huì)越大。具體就拆遷談判來說，拆遷戶一方的籌碼原本只有保住房屋這一項(xiàng)，但如果對(duì)拆遷法律規(guī)范及嘗試了解通透的話，則能夠?qū)徱暡疬w項(xiàng)目的合法性，在發(fā)現(xiàn)違法點(diǎn)的時(shí)候?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為新的談判籌碼，達(dá)到拆遷人與被拆遷人的談判地位的相對(duì)均衡在這個(gè)基礎(chǔ)之上，如果善于運(yùn)用法律的各種方法與措施，就能夠進(jìn)一步將籌碼運(yùn)用得淋漓盡致，取得理想談判結(jié)果。

2012年03月筆

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