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物業(yè)合同無效有哪幾種情況
陳明月律師2021.12.28113人閱讀
導讀：
只有法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同違反某強制性規(guī)定無效，合同才能被認定為無效，否則，一概不無效，此即所謂“法不設責即豁免”。合同無效應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。違反法律、行政法規(guī)的一般性規(guī)定的合同，不再被確認為無效。要求他人作為或不作為的權利，該請求權為實體法上的請求權，根據(jù)合同法理論及《合同法》中對合同效力的相關規(guī)定來看，在法院作出合同無效的認定之前，該合同應該是有效的。除非合同必然無效，法官一般推定有效。那么物業(yè)合同無效有哪幾種情況。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
只有法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同違反某強制性規(guī)定無效，合同才能被認定為無效，否則，一概不無效，此即所謂“法不設責即豁免”。合同無效應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。違反法律、行政法規(guī)的一般性規(guī)定的合同，不再被確認為無效。要求他人作為或不作為的權利，該請求權為實體法上的請求權，根據(jù)合同法理論及《合同法》中對合同效力的相關規(guī)定來看，在法院作出合同無效的認定之前，該合同應該是有效的。除非合同必然無效，法官一般推定有效。關于物業(yè)合同無效有哪幾種情況的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
（1） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同；
注意：一方以欺詐、脅迫手段訂立的合同，屬于意思表示不真實的合同，一般屬于可變更或撤銷的合同，只有在損害了國家利益時，才屬于無效合同。
（2）惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同；
（3）合法形式掩蓋非法目的的合同；
（4）損害社會公共利益的合同；
（5）違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同；
（6）對于造成對方人身傷害或者因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失免責的合同條款。
（7）提供格式條款一方免除責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效。
另外，根據(jù)《民法通則》，無民事行為能力人實施的或者限制民事行為能力人依法不能獨立實施的民事行為為無效民事行為。因此，主體不合格也可能導致合同無效，例如：
(a)無民事行為能力人、限制民事行為能力人訂立合同且法定代理人不予追認的，該合同無效。其例外情況是：純獲利益的合同和與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不需追認，合同當然有效。
(b)法定代理人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效；
(c) 法人和其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，且相對人知道或應當知道其超越權限的，該合同無效。
無效合同作為典型的私法行為，合同必須在公權許可的限度內(nèi)實施，無效合同就是國家公權干預的結果。所謂無效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上確定地當然自始不發(fā)生法律效力的合同。這里的不發(fā)生法律效力，是指不發(fā)生該合同當事人所追求的法律效果。國家公權不應當過分干預私法下的行為，因此，認定合同無效應當完全在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，主要原則如下：
（1）不非（違）法即合法有效原則。法國法認為“如不能認定不是無效，可以認定有效”，此規(guī)則可以作為我國的立法和司法的借鑒。只有法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同違反某強制性規(guī)定無效，合同才能被認定為無效，否則，一概不無效，此即所謂“法不設責即豁免”。對于一份已經(jīng)成立的合同，只要合同中不存在阻卻合法有效的法定事由，該合同就應依法認定為有效。這樣既統(tǒng)一了合同效力認定的標準，也充分尊重了合同當事人的意愿，同時也縮小了無效合同的范圍，鼓勵了交易，不僅在法學理論上而且在司法實踐中都是可行的。
（2）慎重對待地方性法規(guī)、行政規(guī)章的強制性規(guī)定。合同無效應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。違反法律、行政法規(guī)的一般性規(guī)定的合同，不再被確認為無效。究其原因，是因為有的地方性法規(guī)和部門規(guī)章?lián)诫s著各部門、地方的利益，具有一定的地方、部門保護主義的色彩，如以此作為認定合同無效的依據(jù)，勢必造成交易中禁例如林，民事活動中處處陷阱，行政干預無邊，當事人寸步難行的局面。但是，對于國務院有關主管部門頒布的關系到國計民生和國家重大利益的行政規(guī)章中的強制性規(guī)定（例如有關外匯、外貿(mào)管理方面的規(guī)定），在未上升為法律或行政法規(guī)之前，有司法解釋的，應依照司法解釋的規(guī)定，確認違反上述規(guī)定的合同無效；無司法解釋的，應根據(jù)具體情況，以《合同法》第五十二條第（四）項中“損害社會公共利益”等理由確認合同無效。而如果機械地以合同未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定為由，一概宣告合同有效，在當前立法活動滯后的情況下，又會產(chǎn)生惡劣的社會影響。
（3）認定合同無效一般應以當事人請求為前提，法官不要輕易主動地去認定和宣告。要求他人作為或不作為的權利，該請求權為實體法上的請求權，根據(jù)合同法理論及《合同法》中對合同效力的相關規(guī)定來看，在法院作出合同無效的認定之前，該合同應該是有效的。除非合同必然無效，法官一般推定有效。只有當當事人一方向法院提出認定合同無效的請求或主張時，法院才能確認合同無效。但如果合同損害了國家、集體或者社會公共利益的，由于缺乏合同無效的請求權主體，所以允許法院主動認定其無效。筆者認為，這并不是說法院對任何合同都可以主動干預其效力，而是由于請求權主體缺位而造成的。除損害國家、集體或者第三人利益、社會公共利益外，法院不要主動地去認定和宣告合同無效，這樣既尊重了當事人的意愿，也達到了穩(wěn)定交易關系和鼓勵交易的目的。
（4）法官要慎重行使民事行為效力的釋明權。在司法實踐中如當事人未主張合同無效，則合同無效的確認是法官裁量的結果。鑒于合同的有效或無效對案件的處理迥異，故法官在依照最高法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條第一款之規(guī)定，行使民事行為效力釋明權時需格外小心。筆者以為，除非明顯違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定導致合同無效，法官以不釋明為宜，因為在此情況下認定合同無效是法官自由心證的結果，對此一二審法院及不同法官之間的認識會有所不同，這就可能會導致案件處理結果不同。
（5）認定無效合同啟動司法程序和啟動行政處罰程序的區(qū)別。有些強制性規(guī)范如果當事人予以違反，有可能會因此而受到行政處罰甚至刑事制裁，但并非不一定會承擔民事責任，對此法院可建議行政機關處理而不必主動確認合同無效；只有合同一方當事人違反了會影響其民事行為及責任的強制性規(guī)范時，法院才能對其作出相應的認定。
（6）對于已履行的無效合同的訴訟時效即無效合同是否受到訴訟時效約束？
已履行的合同不論其是否有效，均應當受到訴訟時效的約束。因為已經(jīng)履行完畢的合同既然產(chǎn)生爭議，畢竟是具有財產(chǎn)關系的內(nèi)容，涉及到一方或者雙方當事人要在案件的具體處理上承擔何種民事責任，也就是說，當事人之間形成了某種債權債務關系，對于債權糾紛其訴訟時效的設定，《民法通則》以及其他相關的法律、司法解釋均有明確的規(guī)定，對于一般債權債務糾紛，我們掌握的是2年的訴訟時效，一旦將來法律修改或者制定了新的法律，訴訟時效期間可能會相應的延長。
確認之訴不受時效的限制已經(jīng)形成了通說，無論是有效合同還是無效合同的確認因為合同并未實際履行，故不涉及到財產(chǎn)的給付內(nèi)容，所以不受到訴訟時效的限制，對于無效合同的訴訟時效沒有履行的按照合同簽訂的日期或者約定的生效日期來確認時效期間是適當?shù)模鴮τ谝呀?jīng)履行或者部分履行的合同確定其時效期間以及起算點應當參照有效合同的確定方式加以確定。
效力待定的合同與無效合同的區(qū)別主要表現(xiàn)在：效力待定的合同雖欠缺法律關于合同的生效要件，但經(jīng)過權利人的追認可以生效，在追認之前，合同的效力處于待定狀態(tài)。效力待定不僅保護權利人的利益，而且兼顧了相對人的利益。而無效合同因其具有違法性，所以是自始無效的，不能經(jīng)過任何人的追認而生效、無效合同不因當事人的追認而發(fā)生法律效力是它與效力待定合同的基本區(qū)別。
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