租賃期間，雷某若轉讓該租賃房屋，該合同對轉讓后的房屋所有人繼續有效。雷某與第三方形成的租賃轉交原告，由原告管理并收取租賃費。原告姚某因上述房屋租賃問題與被告孫某及第三人劉某發生爭議，于2009年11月27日訴至臨沂市蘭山區人民法院。此后，原告多次要求交納租金，被告一直未履行義務，并瞞著原告和第三人簽訂了房屋租賃合同，其行為損害了原告的合法權益。第三人劉某辯稱，原告的訴訟請求不能成立。該合同中雷某的簽名是否屬實，還有待于確認，即便真實，該租賃合同也是無效的。關于一房二租轉賣后再出租的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

——原告姚某訴被告孫某、第三人劉某房屋租賃合同糾紛案

【正文】

一、基本案情

雷某與張某系夫妻，張某原為凱美公司法定代表人，二人于2002年9月購買蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋。2005年10月29日，張某以凱美公司名義與被告孫某簽訂房屋租賃合同，將上述房屋租賃給被告，租賃期限3年，自2005年11月1日至2008年10月31日，租賃費每年2萬元。合同期滿，承租人繼續使用租賃房屋，在同等條件下享有優先權。上述合同簽訂后，凱美公司將約定的房屋交付被告孫某使用，孫某分三次支付房屋租賃費6萬元。

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2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某借款，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定由雷某將上述房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息224950元折抵全部租賃費。租賃期間，雷某若轉讓該租賃房屋，該合同對轉讓后的房屋所有人繼續有效。雷某與第三方形成的租賃轉交原告，由原告管理并收取租賃費。雷某出售房屋，須提前2個月書面通知原告，原告在同等條件下享有優先購買權。雙方另就違約責任等作出約定。

2007年8月1日，臨沂市房產管理局為雷某、張某頒發了房屋所有權證，房產證記載該房屋為雷某與張某共同共有。同年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產買賣契約，雷某、張某將蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋作價58萬元出售給劉某，價款一次性付清。第三人購買上述房屋后，于2007年11月5日由臨沂市房產管理局頒發了第000035544號房屋所有權證，載明上述房屋的所有權人為劉某，建筑面積148.76m2.

2008年11月18日，第三人劉某與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，約定由劉某將蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋租賃給孫某，期限為5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租賃費前兩年每年為2萬元，以后三年隨市場價格浮動。上述合同簽訂后，被告孫某向第三人劉某交納了2009年度房屋租賃費2萬元。原告姚某因上述房屋租賃問題與被告孫某及第三人劉某發生爭議，于2009年11月27日訴至臨沂市蘭山區人民法院。

二、當事人間的爭議

原告姚某訴稱，2006年5月，雷某向原告借款20萬元，年利率18%.由于無力償還借款，2007年1月6日，原告與雷某協商，原告租賃雷某蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋，租期20年，雷某以所欠借款本息224950元抵頂20年租賃費。合同約定原告享有轉租權利。合同簽訂時，被告孫某已占用該房屋，雷某通過原告告知孫某以后向原告交納租賃費。此后，原告多次要求交納租金，被告一直未履行義務，并瞞著原告和第三人簽訂了房屋租賃合同，其行為損害了原告的合法權益。因此請求依法判決被告將占用的房屋騰出或按市場價與原告簽訂租賃合同，判決第三人與被告所簽訂的租賃合同無效，并將收取的租金返還原告。

被告孫某辯稱，2005年10月，我與凱美公司簽訂合同，該公司法定代表人為張某。自2006年起就有人來找我，打聽房子的來源，但從2006年至2008年的租金我一直交給凱美公司。交完房租后，我就再未找到凱美公司。隨后我所承租的房屋就被轉讓了，我也找不到原房主。后來買房的第三人拿房產證找到我，我就與新房主簽訂了租賃合同，把2009年的租金交給了他。

第三人劉某辯稱，原告的訴訟請求不能成立。第三人合法取得了房屋產權，有房產證為據。原告與雷某所簽合同是否真實值得懷疑，雷某不可能轉讓已租賃20年的房屋，我取得房屋產權時，該20年的租賃合同并不存在。該合同中雷某的簽名是否屬實，還有待于確認，即便真實，該租賃合同也是無效的。因為該房屋屬雷某與張某共有，雷某一人無權對房屋自行處理。被告孫某原來與凱美公司簽訂的合同是合法有效的，因為簽訂合同的時候，張某是凱美公司的法定代表人。在孫某與凱美公司的合同未到期的情況下，雷某又與別人簽訂20年的租賃合同，是不符合常理的。

三、法院裁決意見

臨沂市蘭山區人民法院認為，本案當事人訴爭的蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋系雷某與張某的夫妻共有財產。2005年10月29日，張某任凱美公司法定代表人期間以公司名義與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，該合同系當事人真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，為有效合同。根據該租賃合同的約定，被告孫某租賃了上述房屋，租賃期限從2005年11月1日至2008年10月31日，合同期滿承租人如繼續使用，在同等條件下享有優先權。上述合同簽訂后，被告孫某合法占有了租賃房屋，并按合同約定交納了租賃費，在租賃期間屆滿后，被告行使優先權，繼續租賃使用上述房屋。在被告租賃該房屋期間，雷某于2007年1月6日與原告姚某簽訂了房屋租賃合同，由雷某將已租賃給被告使用的房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息折抵20年租賃費224950元。雷某與原告所簽訂的房屋租賃合同，亦為雙方當事人真實意思表示，內容合法有效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定：“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。”根據上述司法解釋的規定，由于訴爭房屋的共有權人雷某、張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，在此情形因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應為被告。由于該房屋已由被告孫某占有使用，雷某無法向原告交付租賃房屋，故雷某的行為構成違約，應向原告承擔相應的違約責任。

2007年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產買賣契約，該契約系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，系有效合同。根據該買賣合同的約定，第三人劉某以58萬元價格購買了蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋，并到臨沂市房產管理局辦理了過戶登記手續，取得上述房屋的所有權。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。根據上述規定，盡管第三人劉某取得了本案訴爭房屋的所有權，但由于該房屋正由被告租賃使用，原租賃合同的效力并不因此而受影響，故被告孫某對該房屋仍享有占有、使用和收益的權利。在被告孫某與凱美公司所簽合同到期后，被告根據合同中的優先權條款，在同等條件下享有優先租賃的權利，故被告在該房屋產權變動后與新所有權人劉某簽訂的房屋租賃合同，為有效合同，對雙方當事人具有法律約束力。原告姚某依據其與雷某簽訂的房屋租賃合同，要求被告孫某將占用的房屋騰出或按市場價與其簽訂房屋租賃合同，因雙方的租賃權均為債權，債權具有平等性，原告依據后成立的租賃合同要求被告返還房屋或與其簽訂新的租賃合同，缺乏法律依據，本院不予支持。[page]

本案中，原告姚某對爭議的房屋享有債權，而第三人劉某則對該房屋享有所有權，根據物權的優先效力，第三人對該房屋的物權優先于原告的債權。盡管雷某與原告約定：雷某已與第三方形成的租賃轉交原告，由原告管理并收取租賃費。雷某出售房屋，須提前2個月書面通知原告，原告在同等條件下享有優先購買權。但由于該租賃合同并未經房產登記機關登記備案，不能對抗被告孫某及第三人劉某；相反，第三人與雷某、張某的房屋買賣已經臨沂市房產管理局過戶登記，該登記具有公信力。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第（4）項的規定，第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告與雷某所簽合同中雖然約定了原告對租賃房屋享有優先購買權，但由于第三人劉某善意購買該租賃房屋并已辦理了登記手續，第三人因此而取得訴爭房屋的所有權。在對爭議房屋享有所有權的情況下，第三人有權與該房屋的原承租人孫某簽訂房屋租賃合同，該合同是合法有效的，并不違反法律法規的強制性規定及原租賃合同的約定。原告要求判決第三人與被告所簽訂的房屋租賃合同無效，缺乏法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第44條、第52條、第107條、第112條、第229條，參照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條、第24條第（4）項的規定，判決駁回了原告姚某的訴訟請求。

四、當事人間的法律關系及合同效力

本案是一起因房屋共有人雷某與張某一房二租，且在租賃期間轉讓租賃房屋引發的連環租賃合同糾紛。本案存在三份租賃合同以及一份房屋買賣合同。三份租賃合同分別為：張某以凱美公司名義與被告孫某簽訂的租賃合同；雷某與原告姚某簽訂的租賃合同；第三人劉某與被告孫某簽訂的租賃合同。下面我們對當事人之間的法律關系及合同效力分別進行考察。

（一）凱美公司與被告孫某的租賃合同

該合同簽訂于2005年10月29日，張某時任凱美公司法定代表人。該租賃合同的標的物蘭田步行街4-B號樓201號、301號房屋屬于雷某與張某的夫妻共有財產，盡管張某并未以自己的名義與被告孫某簽訂租賃合同，而是借用凱美公司名義，但由于張某系該公司法定代表人，且該公司為張某的家族企業，該份合同仍然體現了張某的真實意思，因此該租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，內容合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。值得注意的是，合同法對租賃合同的出租人并無資格限制，即使訂立租賃合同的出租人并非租賃物的所有權人或有處分權人，也不影響租賃合同的效力。在上述房屋租賃合同簽訂后，承租人孫某依約履行了支付租賃費的義務，出租人凱美公司也履行了將租賃物交付被告占有使用的義務，雙方的義務均已履行完畢。因此，被告孫某對訴爭房屋的占有，依據的是其與凱美公司所簽訂的房屋租賃合同。被告基于租賃合同占有房屋屬于合法占有、有權源占有。

（二）雷某與原告姚某的租賃合同

該合同簽訂時，雷某為租賃房屋的共同共有人。《物權法》第95條規定：“共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。”第96條規定：“共有人按照約定管理共有不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。”對共有房屋進行出租是對共有財產的管理行為，該行為只要不涉及房屋的處分，就無須征得全體共有人的同意。因此，雷某以個人名義與原告簽訂的房屋租賃合同，該合同具備合同的生效要件，屬于有效合同。根據該合同的約定，雷某應將租賃房屋交付原告姚某占有使用，否則即構成違約，應向原告承擔相應的違約責任。

（三）兩份租賃合同之比較

既然兩份租賃合同均合法有效，那么，該租賃房屋究由哪方實際承租？我們認為，原、被告雙方依據各自簽訂的租賃合同產生的權利都是債權。債權為請求權，具有相容性和平等性，同一物之上可以并存數個內容相同的債權，各個債權之間具有平等的效力。在租賃合同中，承租人依據合同僅能先請求出租人交付租賃物，才能實現自己對租賃物的占有和使用，非經出租人履行合同，交付租賃物，承租人不能支配租賃物。因此，簽訂房屋租賃合同與實際承租房屋是不同的，前者是后者的基礎，后者是前者履行的結果，承租人只有實際占有使用房屋方能受其利益。在同一租賃物上可以簽訂數份內容相同的租賃合同，但實際的承租人卻只能有一個，在此情形下，各承租人的利益必然產生沖突，需要相應的法律規范予以調整。對此，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定：“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。”在本案中，由于訴爭房屋的共有人雷某與張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應為被告。

（四）雷某、張某與第三人劉某的房屋買賣

雷某與張某為租賃房屋的共同共有人，根據《物權法》第97條的規定，除共有人之間另有約定外，處分共有的不動產應當經全體共同共有人同意。房屋共有人雷某、張某共同與第三人劉某簽訂了房屋買賣合同，該合同顯然是雙方當事人真實意思表示，其內容并不違反法律法規的強制性規定，因此屬于有效合同。根據該買賣合同的約定，雷某、張某將其夫妻共有的房屋出賣給第三人劉某，房屋買賣屬不動產物權轉讓，根據《物權法》第9條的規定，房屋所有權的轉讓除當事人之間簽訂合法有效的買賣合同之外，還必須經不動產登記機關辦理登記手續。只有經不動產登記機關依法登記，才能發生房屋所有權變動的法律效果。本案中，第三人劉某依買賣合同購買了訴爭房屋，并到房產管理部門辦理了過戶登記手續，從而取得該房屋的所有權。盡管原告與雷某在合同中約定：雷某出售房屋，須提前2個月書面通知原告，原告在同等條件下享有優先購買權。但由于該租賃合同并未經房產管理部門登記備案，第三人劉某在購買房屋時對該合同并不知情，主觀上具有善意，且劉某與雷某、張某的房屋買賣已經不動產登記機關進行過戶登記，該登記具有公信力。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第（4）項的規定，第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持。因此，原告與雷某所簽訂的租賃合同中雖然約定了原告對租賃房屋享有優先購買權，但由于第三人劉某善意購買該租賃房屋并已辦理了登記手續，第三人因此取得訴爭房屋所有權。所有權屬于物權，根據物權的優先效力，第三人對該房屋的物權優先于原告的債權。[page]

（五）第三人劉某與被告孫某的租賃合同

該合同簽訂于2008年11月18日，此時被告孫某與凱美公司的租賃合同已經到期，租賃房屋也經過一番買賣，由第三人劉某取得，該房屋租賃合同是否有效？這是本案當事人爭議的焦點。我們認為，被告孫某與第三人劉某所簽定的合同是原租賃合同的繼續。根據《合同法》第229條的規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。雙方爭議的房屋盡管已發生了所有權變動，但該產權的變動并不影響已經存在的租賃合同的效力，被告孫某對該房屋仍享有占有、使用和收益的權利。根據被告與凱美公司之間的租賃合同，在租賃期間屆滿后，被告如繼續使用房屋，在同等條件下享有優先權。因此，被告孫某在原租賃合同到期后依據其優先權與第三人劉某簽訂的租賃合同，不僅雙方意思表示真實，內容合法，而且也與原租賃合同一脈相承，為有效合同。該租賃合同的簽訂體現了“買賣不破租賃”的基本原理。原告姚某依據其與雷某簽訂的房屋租賃合同，要求被告孫某將占用的房屋騰出或按市場價與其簽訂房屋租賃合同，因原告的合同成立在后，且原告也沒有實際占有使用租賃房屋，原告僅能依據其與雷某簽訂的租賃合同追究其違約責任，對雷某僅僅享有債權，原告依據該債權要求被告返還房屋或者與其簽訂新的租賃合同，缺乏法律依據，自然不能得到法律的支持。同樣，在對爭議房屋享有所有權的情況下，第三人劉某有權與該房屋的原承租人孫某簽訂房屋租賃合同，原告要求判決第三人與被告所簽訂的租賃合同無效，其請求亦缺乏法律依據，法院不應支持。（臨沂市蘭山區人民法院·王效賢）

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