“反跳單”條款是否有效?

導(dǎo)讀:
“反跳單”條款是中介機(jī)構(gòu)單方提供的格式條款,其未與當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商,限制了當(dāng)事人選擇的自由。第二種意見認(rèn)為“反跳單”條款是有效的,它是當(dāng)事人之間在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議,是真實(shí)意思表示,且該協(xié)議并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,因此應(yīng)當(dāng)是有效的。”第40條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。因此,這種“反跳單”條款的存在一定程度上也是促使居間合同雙方當(dāng)事人按照合同約定誠實(shí)履行自己的義務(wù)。那么“反跳單”條款是否有效?。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
“反跳單”條款是中介機(jī)構(gòu)單方提供的格式條款,其未與當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商,限制了當(dāng)事人選擇的自由。第二種意見認(rèn)為“反跳單”條款是有效的,它是當(dāng)事人之間在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議,是真實(shí)意思表示,且該協(xié)議并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,因此應(yīng)當(dāng)是有效的。”第40條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。因此,這種“反跳單”條款的存在一定程度上也是促使居間合同雙方當(dāng)事人按照合同約定誠實(shí)履行自己的義務(wù)。關(guān)于“反跳單”條款是否有效?的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
“反跳單”條款是否有效?《合同法》第39條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。
【案情】
2012年5月16日,吳某與賴某簽訂了一份房屋買賣居間合同,合同約定吳某為賴某出售一套房屋,雙方簽訂了委托協(xié)議書,協(xié)議寫明“房屋出售成功后賴某一次性向吳某支付中介費(fèi)6000元,如果賴某與吳某介紹的客戶私下交易的,吳某可要求賴某支付中介費(fèi)及違約金,違約金為中介費(fèi)的雙倍”。吳某接受委托后,立即帶著急購房需求的康某到賴某處看房,但是賴某告知吳某他要將房屋賣給一位朋友,不賣給康某。
后吳某發(fā)現(xiàn)賴某把房屋賣給了康某,且這一情況得到了康某的證實(shí)。2015年3月24日,康某將房屋中介費(fèi)支付了吳某,但是吳某多次要求賴某支付中介費(fèi),賴某卻久拖不支付,遂訴至法院要求賴某支付中介費(fèi)及違約金12000元。
【分歧】
關(guān)于本案中“反跳單”條款是否有效,存在兩種不同的意見:
第一種意見認(rèn)為“反跳單”條款是無效的。“反跳單”條款是中介機(jī)構(gòu)單方提供的格式條款,其未與當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商,限制了當(dāng)事人選擇的自由。
第二種意見認(rèn)為“反跳單”條款是有效的,它是當(dāng)事人之間在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議,是真實(shí)意思表示,且該協(xié)議并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,因此應(yīng)當(dāng)是有效的。
【評析】
筆者贊同第二種觀點(diǎn)。
第一,格式條款并非當(dāng)然無效。《合同法》第39條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。”第40條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的,該條款無效。”從法律規(guī)定的角度來看,我國法律并未規(guī)定格式條款當(dāng)然屬無效。
在與交易相對人簽訂協(xié)議時(shí),提供格式條款的一方若未出現(xiàn)《合同法》第40條規(guī)定的情形,或者已采取合理的方式提醒當(dāng)事人注意,則該條款應(yīng)當(dāng)對雙方產(chǎn)生拘束力。本案中,吳某提供的“反跳單”條款并未出現(xiàn)采用欺詐、脅迫等方式簽訂或有免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形出現(xiàn),而是在雙方自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議,因此應(yīng)當(dāng)是有效的。
第二,“反跳單”條款是維護(hù)市場交易公平的必要。在房地產(chǎn)交易市場,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房屋買賣合同雙方通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)選定了房源或與買賣雙方取得聯(lián)系后,但為了逃避中介費(fèi),通過其他中介機(jī)構(gòu)或買賣雙方私下直接完成交易的行為,這就是所謂的“跳單”。按照權(quán)利義務(wù)一致原則,委托方享受了中介機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù),則應(yīng)該按照合同約定支付相應(yīng)的居間費(fèi)。
這種“跳單”行為,利用了中介機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù),但是卻逃避了支付傭金,有違市場交易公平原則。且對中介機(jī)構(gòu)來講,其已經(jīng)按照合同的約定提供了居間服務(wù),卻未能得到合理的報(bào)酬,這對中介機(jī)構(gòu)也是極不公平的。因此,這種“反跳單”條款的存在一定程度上也是促使居間合同雙方當(dāng)事人按照合同約定誠實(shí)履行自己的義務(wù)。
(原標(biāo)題:“反跳單”條款是否有效?)




