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住房轉讓協議為何無效

姚平律師2021.12.2372人閱讀
導讀:

協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。筆者認為該案中住房轉讓協議無效。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。那么住房轉讓協議為何無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。筆者認為該案中住房轉讓協議無效。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。關于住房轉讓協議為何無效的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

【案情】2001年8月,周某通過單位集資,以一定價格購得經濟適用房一套,但未取得房產權屬證書。2005年3月,經介紹,周某與鄭某簽訂了住房轉讓協議書,約定:1.周某將自己所有的住房轉讓給鄭某,價格11萬元;2.本協議簽訂后,鄭某一次性付給周某10萬元,周某將房屋鑰匙交給鄭某,剩余1萬元待周某向鄭某交付房產證時付清;3.周某應積極為鄭某辦理房產證,鄭某配合提供辦證所需材料,辦證所需費用由鄭某負擔。協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。鄭某裝修后居住至今。隨著房價不斷上漲,2009年,周某將鄭某訴至法院。

【分歧】法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。另一種觀點認為,鄭某購房時對方未告知該房屋屬經濟適用房,所簽轉讓協議是雙方真實意思表示,雙方也如約履行了部分內容,加之《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》是2007年生效的,雙方合同是2005年簽訂的,不能適用該意見,該住房轉讓協議合法有效。

【評析】筆者認為該案中住房轉讓協議無效。理由如下:

一、《立法法》第八十四條規定:法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章不溯及既往,但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作的特別規定除外。這一原則體現了法無溯及力的原則。法無溯及力的原則表現在國家不能用現在制定的法律指導人們過去的行為,更不能用現在的法律處罰人們過去從事的當時是合法而現在是違法的行為。以限制行政權力的擴張與濫用,維護社會秩序的穩定性,保護人們期待的信賴利益。否則,我們就會無法預測自己和他人行為的確定后果。因此,本案不能適用《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定。

二、房屋法律上的所有權人還是房屋的興建單位,盡管該房屋已事實上為賣方占有、使用、收益,但因沒有取得權屬證書,賣方還不是法律上的所有權人,其處分權存在限制,所以此類買賣合同應屬于無權處分合同。依據合同法第五十一條的規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”而本案中,周某賣房時無產權證,買房后亦無繼續辦理,房屋的所有權并不歸周某所有,該房屋也不可能過戶于鄭某,房屋所有權自始至終沒有發生變動。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。

三、鄭某雖然交付了購房款,領取了房屋鑰匙,但涉案房屋未取得房屋產權證書,依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項的規定,不得轉讓。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項的規定,違反法律強制性規定的合同無效。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。

河南省襄城縣人民法院 彭洋

聲明:該作品系作者結合法律法規,政府官網及互聯網相關知識整合,如若內容錯誤,請通過 【投訴】 功能聯系刪除
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  • 男子收4萬元后簽下協議轉讓妻子 法院判決無效

    龍珊律師

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    龍珊

    男子收4萬元后簽下協議轉讓妻子 法院判決無效

    內容:老婆外出打工有了外遇,彭水縣一名男子竟背著老婆跟老婆情夫簽了一份“轉讓協議”———老婆跟情夫,由情夫支付4萬的孩子撫養費。近日,彭水縣法院判決,該“”無效。協議簽訂后,李雷分3次給了吳強4萬元。今年上半年,他在一個律師的指點下,將吳強和張麗兩人告上法庭,要求退回自己的4萬元,并賠償自己經濟損失5000元。法院審理認為,吳強和李雷未征得張麗同意,私自簽的“轉讓協議”,違反了民法典和社會公序良俗,也損害了張麗婚姻自由的權利,屬無效協議。此外,法院還認為,張麗已回到吳強身邊,所謂的孩子撫養費4萬元也該還給李雷。最后,法院判決吳強退還3.7萬元給李雷。那么男子收4萬元后簽下協議轉讓妻子。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 已質押的股權轉讓協議無效嗎?為什么?

    郭銘芝律師

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    郭銘芝

    已質押的股權轉讓協議無效嗎?為什么?

    內容:司法實踐中,不少法院認為股權在轉讓協議簽訂之前已設立質押,因此協議無效。股權質押人與第三人之間的股權轉讓協議合法有效。我國合同法、公司法均未規定工商登記是股權轉讓協議的生效要件。工商登記是工商行政管理機關的行政管理手段,股權轉讓的變更登記屬于公示性登記,是對于股權轉讓效力的進一步擴展和延伸,使其產生對公司外部第三人的效力,但并非是股權轉讓協議生效與否的法定要件。人民法院不得在沒有證據證明合同當事人在簽訂協議時意思表示不真實的情形下,僅以系爭股權在股權轉讓協議簽訂前已設立質押為由判定合同無效。那么已質押的股權轉讓協議無效嗎?為什么?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 公司之間是否可以簽債權轉讓協議以及需要注意的問題

    邢穎律師

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    邢穎

    公司之間是否可以簽債權轉讓協議以及需要注意的問題

    內容:企業之間進行債權轉讓時,應該要簽訂債權轉讓協議,簽訂債權轉讓協議前,債權人還需要通知債務人。債權轉讓需要注意的問題1、債權的轉讓必須通知債務人各國民法對債權的轉讓是否須經債務人同意或通知債務人存在不同的主張。美國法實際也是承認合同權利的轉讓無須經過債務人的同意。雙方的意思表示必須真實,不是真實的意思表示,債權轉讓無效。如經對方承諾,則成立新合同,已不屬于債權轉讓的范疇。那么公司之間是否可以簽債權轉讓協議以及需要注意的問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 無效債權轉讓債務人如何維權?

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    無效債權轉讓債務人如何維權?

    內容:債務人可以主張債權轉讓協議無效的,可以向人民法院提出申請,請求法院確認債權轉讓協議無效。債權人轉讓權利的,應當通知債務人,未經通知的,該轉讓對債務人不發生效力。只有債權人在法定的期限或約定的期限內通知了債務人,或債務人在法定的期限或約定的期限內承認了債權人的轉讓權利行為,該權利轉讓行為對債務人才產生法律效力。無效債權轉讓時,債務人可以主張該協議無效,債務人去世之后,需要用他的遺產償還債務,償還之后仍有剩余遺產的,由繼承人繼承,若遺產不足以清償債務,繼承人沒有代替償還債務的義務,可根據自己的意愿決定是否繼續償還債務人的欠款。

    李維律師
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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 住房轉讓協議為何無效

    段建國律師

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    段建國

    住房轉讓協議為何無效

    內容:協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。筆者認為該案中住房轉讓協議無效。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。那么住房轉讓協議為何無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    段建國律師
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  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 1、協商解決。公民之間發生的宅基地糾紛,應當先通過協商的方式加以解決。2、行政解決。個人之間,個人與單位之間關于侵犯土地的所有權或者使用權爭議,可以向鄉級人民政府或者縣級以上人民政府反映處理。3、司法解決。公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛,可以先經過有關行政機關的處理,對于處理決定不服,才可以向人民法院提起訴訟。否則,人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的,被侵權人可以不經行政機關的處理,而直接向人民法院起訴?!吨腥A人民共和國民法典》 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后,行為人因該行為取得的財產,應當予以返還能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的,依照其規定。
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    馮清琴律師

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    馮清琴

    男子收4萬元后簽下協議轉讓妻子法院判決無效

    內容:那么男子收4萬元后簽下協議轉讓妻子法院判決無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    馮清琴律師
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  • 李孟陽律師

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    擅長:交通事故

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  • 合同轉讓后,合同的管轄協議對受讓人是否有效

    任冰峰律師

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    任冰峰

    合同轉讓后,合同的管轄協議對受讓人是否有效

    內容:除此之外,民事訴訟法第33條還規定了專屬管轄,若因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄,若合同各方約定了不動產所在地之外的法院管轄,則視為約定無效。依據《民事訴訟法司法解釋》的規定,合同轉讓的,合同的管轄協議對合同受讓人有效,但轉讓時受讓人不知道有管轄協議,或者轉讓協議另有約定且原合同相對人同意的除外。

    任冰峰律師
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  • 李楠楠律師

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    擅長:交通事故

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  • 債務人如何主張債權轉讓協議無效

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    債務人如何主張債權轉讓協議無效

    內容:例如出現未通知債務人、當事人約定不能轉讓等情形時。第五百四十六條債權轉讓通知債權人轉讓債權未通知債務人的該轉讓對債務人不發生效力。專屬于自身的債務必須由債務人親自完成因而不能進行轉讓比如基于債務人的表演義務形成的債務即不能轉移。那么債務人如何主張債權轉讓協議無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
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  • 馮清琴律師

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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 股權轉讓協議無效應承擔的法律責任包括:1、公司據此辦理變更登記的,應當撤銷;2、有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;3、各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任;4、股權轉讓協議的當事人因此取得的財產,應當予以返還。法律依據:《中華人民共和國民法典》第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后,行為人因該行為取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的,依照其規定。
  • 股權轉讓協議無效,公司債務的清償

    周春花律師

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    周春花

    股權轉讓協議無效,公司債務的清償

    內容:李某受讓王某股權的行為是有效的,其在《股權轉讓協議》中做出的債務負擔行為,構成了單方承諾由其履行A公司債務的債務加入,故李某應當依其承諾履行。該協議同時約定了李某和王某之間的股權轉讓行為、李某的債務負擔行為以及錢某的擔保行為?,F錢某與趙某、孫某的股權轉讓行為已被法院確認無效,則趙某、孫某作為A公司股東已喪失合同依據。那么股權轉讓協議無效,公司債務的清償。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    周春花律師
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  • 王學瑞律師

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  • 農村土地轉讓協議無效的情形

    林艷英律師

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    林艷英

    農村土地轉讓協議無效的情形

    內容:”這是無效合同處理的一般原則。但對于土地使用權出讓合同,在被認定無效后的處理則有一定特殊性。如果簽訂轉讓合同后只是交付了土地和轉讓款,而沒有進行實際的開發建設,適用“相互返還”的原則比較簡單,即由轉讓方將收取的轉讓款返還給受讓方,由受讓方將土地返還給轉讓方。二是在建和建成的項目沒有履行合法的建設審批手續,在這種情況下,如果不能補辦相關手續,則建設項目有可能被認定為“違章建筑”,被政府依法沒收或責令拆除。那么農村土地轉讓協議無效的情形。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 建筑工程掛靠協議哪些情形會無效

    趙金保律師

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    趙金保

    建筑工程掛靠協議哪些情形會無效

    內容:建筑工程掛靠協議哪些情形會無效工程掛靠協議無效。根據建筑法規定凡轉讓、出借資質證書或者以其他方式允許他人以本單位名義承接工程任務的均屬掛靠承接工程。這是所有建筑工程掛靠協議最核心的內容也是當事人簽訂掛靠協議的最主要目的。但建筑法已明文規定禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照以本企業的名義承攬工程。那么建筑工程掛靠協議哪些情形會無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 該房屋轉讓協議是否有效

    許瑞林律師

    許瑞林

    該房屋轉讓協議是否有效

    內容:協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。另一種觀點認為,鄭某購房時對方未告知該房屋屬于經濟適用房,所簽轉讓協議是雙方真實意思表示,雙方也如約履行了部分內容,加之《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》時2007年生效的,雙方合同是2005年簽訂的,不能適用該意見,該住房轉讓協議合法有效。本案中周某對該經濟適用房僅是有限產權,且其購房不滿5年,不得直接上市交易。綜上,筆者認為周某對該經濟適用房僅是有限產權,其個人無權擅自出賣,且該住房轉讓協議違反了法律禁止性規定,故該住房轉讓協議是無效的。那么該房屋轉讓協議是否有效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    許瑞林律師
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  • 陳宗瓊律師

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  • 債務轉讓協議生效的方法有哪些

    姚平律師

    北京市元甲律師事務所

    姚平

    債務轉讓協議生效的方法有哪些

    內容:債務轉讓協議生效的方法有哪些1.須有有效債務存在2.被轉移的債務應當具有可轉移性3.第三人須與債務人就債務的轉移達成合意4.債務轉讓須經債權人的同意一、須有有效債務存在債務有效存在是債務轉讓的前提,債務自始無效或者承擔時已經消滅,即使當事人就此定有轉讓合同,也不發生效力。如果允許債務人隨便處分或者轉讓其債務,債權人權利的實現就很難保證。那么債務轉讓協議生效的方法有哪些。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    姚平律師
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  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 公司能否為股權轉讓協議擔保

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    公司能否為股權轉讓協議擔保

    內容:公司法第七十二條已經明文規定,公司章程對股權轉讓另有規定的,從其規定。例如公司法規定,有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權,那么公司章程規定公司股東不得轉讓公司股權的,就違反了法律強制性條款,該規定無效,公司股東可以依法轉讓公司股權。但公司法規定,股份有限公司的公司章程可以對公司董事、監事、高級管理人員轉讓其所持有的本公司股份作出其他限制性規定。那么公司能否為股權轉讓協議擔保。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
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  • 周春花律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 債權轉讓協議無效怎么處理呢?

    吳夢云律師

    北京天用律師事務所

    吳夢云

    債權轉讓協議無效怎么處理呢?

    內容:債權轉讓協議無效的情況是:轉讓的債權屬于當事人約定不得轉讓的債權,屬于根據債權性質不得轉讓的債權,屬于根據法律規定不得轉讓的債權,債權人轉讓債權沒有通知債務人,根據相關法律規定,債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根據合同性質不得轉讓,第四類是依法律規定不得轉讓的債權,由于債權自身的特殊性,法律規定不得轉讓,債權轉讓的通知不得撤銷,但是經受讓人同意的除外,二、合同的轉讓分為哪幾類合同轉讓,是指合同權利、義務的轉讓,亦即當事人一方將合同的權利或義務全部或部分轉讓給第三人的現象,也就是說由新的債權人代替原債權人,由新的債務人代替原債務人,不過債的內容保持同一性的一種法律現象。

    吳夢云律師
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  • 元甲交通律師律師

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    擅長:交通事故

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