住房轉讓協議為何無效

導讀:
協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。筆者認為該案中住房轉讓協議無效。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。那么住房轉讓協議為何無效。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。筆者認為該案中住房轉讓協議無效。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。關于住房轉讓協議為何無效的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】2001年8月,周某通過單位集資,以一定價格購得經濟適用房一套,但未取得房產權屬證書。2005年3月,經介紹,周某與鄭某簽訂了住房轉讓協議書,約定:1.周某將自己所有的住房轉讓給鄭某,價格11萬元;2.本協議簽訂后,鄭某一次性付給周某10萬元,周某將房屋鑰匙交給鄭某,剩余1萬元待周某向鄭某交付房產證時付清;3.周某應積極為鄭某辦理房產證,鄭某配合提供辦證所需材料,辦證所需費用由鄭某負擔。協議簽訂當日,鄭某向周某支付11萬元,周某將房屋鑰匙交付鄭某。鄭某裝修后居住至今。隨著房價不斷上漲,2009年,周某將鄭某訴至法院。
【分歧】法院在審理時有兩種觀點:一種觀點認為,該住房轉讓協議無效,依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定,經濟適用房在取得房屋所有權證一定年限后,方可上市交易,而其在出售房屋時尚未取得權屬證書,這也違反了《房地產管理法》的相關規定,且鄭某不符合經濟適用房購買條件。另一種觀點認為,鄭某購房時對方未告知該房屋屬經濟適用房,所簽轉讓協議是雙方真實意思表示,雙方也如約履行了部分內容,加之《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》是2007年生效的,雙方合同是2005年簽訂的,不能適用該意見,該住房轉讓協議合法有效。
【評析】筆者認為該案中住房轉讓協議無效。理由如下:
一、《立法法》第八十四條規定:法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章不溯及既往,但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權利和利益而作的特別規定除外。這一原則體現了法無溯及力的原則。法無溯及力的原則表現在國家不能用現在制定的法律指導人們過去的行為,更不能用現在的法律處罰人們過去從事的當時是合法而現在是違法的行為。以限制行政權力的擴張與濫用,維護社會秩序的穩定性,保護人們期待的信賴利益。否則,我們就會無法預測自己和他人行為的確定后果。因此,本案不能適用《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》和《經濟適用房管理辦法》的規定。
二、房屋法律上的所有權人還是房屋的興建單位,盡管該房屋已事實上為賣方占有、使用、收益,但因沒有取得權屬證書,賣方還不是法律上的所有權人,其處分權存在限制,所以此類買賣合同應屬于無權處分合同。依據合同法第五十一條的規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”而本案中,周某賣房時無產權證,買房后亦無繼續辦理,房屋的所有權并不歸周某所有,該房屋也不可能過戶于鄭某,房屋所有權自始至終沒有發生變動。據此,周鄭之間原本屬于效力待定的合同,因周某事后并未取得處分權,成為無效合同。
三、鄭某雖然交付了購房款,領取了房屋鑰匙,但涉案房屋未取得房屋產權證書,依照《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項的規定,不得轉讓。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項的規定,違反法律強制性規定的合同無效。故原、被告訂立的涉案房屋買賣協議無效。
河南省襄城縣人民法院 彭洋




