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農村土地轉讓協議無效的情形
李孟陽律師2021.12.2872人閱讀
導讀：
”這是無效合同處理的一般原則。但對于土地使用權出讓合同，在被認定無效后的處理則有一定特殊性。如果簽訂轉讓合同后只是交付了土地和轉讓款，而沒有進行實際的開發建設，適用“相互返還”的原則比較簡單，即由轉讓方將收取的轉讓款返還給受讓方，由受讓方將土地返還給轉讓方。二是在建和建成的項目沒有履行合法的建設審批手續，在這種情況下，如果不能補辦相關手續，則建設項目有可能被認定為“違章建筑”,被政府依法沒收或責令拆除。那么農村土地轉讓協議無效的情形。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
”這是無效合同處理的一般原則。但對于土地使用權出讓合同，在被認定無效后的處理則有一定特殊性。如果簽訂轉讓合同后只是交付了土地和轉讓款，而沒有進行實際的開發建設，適用“相互返還”的原則比較簡單，即由轉讓方將收取的轉讓款返還給受讓方，由受讓方將土地返還給轉讓方。二是在建和建成的項目沒有履行合法的建設審批手續，在這種情況下，如果不能補辦相關手續，則建設項目有可能被認定為“違章建筑”,被政府依法沒收或責令拆除。關于農村土地轉讓協議無效的情形的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
2、依法應經發包方同意而未經同意的；需要確保出租意愿是真實意愿，未經發包方同意同樣合同無效。
3、不屬于同一集體經濟組織的承包人之間互換土地承包經營權的；
如果是土地互換或置換，那么需要確保置換雙方在同一集體內，因為互換只能限定在同一集體內才符合法律規定。
4、越權發包土地的；
比如農民個人承包的土地由村集體越權發包的，合同無效。
5、未按規定承包年限發包土地的；
簽訂的成本合同年限超過土地承包期限的，目前土地承包期限是耕地30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林木的林地承包期經國務院林業行政主管部門批準可以延長。簽訂承包合同期限，均以第二輪（98年）開始計算，耕地30年，草地不超過50年，林地不超過70年。超過這個時間期限部分合同無效。
6、以及其他違反國家強制性的法律法規
最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規定：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。”根據這一規定，若因轉讓方拖欠土地使用權出讓金，則不符合法定的辦證條件，政府土地管理部門既不能為轉讓方頒發土地使用證，也不會在這種情況下同意轉讓，故你們所簽訂的土地使用權轉讓合同有可能被認定無效。
合同一旦被確認無效，按照《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”這是無效合同處理的一般原則。但對于土地使用權出讓合同，在被認定無效后的處理則有一定特殊性。如果簽訂轉讓合同后只是交付了土地和轉讓款，而沒有進行實際的開發建設，適用“相互返還”的原則比較簡單，即由轉讓方將收取的轉讓款返還給受讓方，由受讓方將土地返還給轉讓方。相互返還財產的目的是為了使雙方的財產關系恢復到合同訂立前的狀態。
但是，如果受讓方已經投入資金進行建設，項目已經建成或者部分建成，即受讓人的投資已和轉讓人的土地資產凝結為一體時，相互返還的原則就無法適用。這種情況，就屬于《合同法》第58條規定的“不能返還或者沒有必要返還”的情形。在確認合同無效，并且不能適用相互返還的處理原則時，則應根據不同情況分別處理：一是在建和建成的項目履行了合法的審批手續，比如已經取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等（這種情況并不鮮見，許多地方土地管理部門和規劃建設管理部門在管理職能的銜接上存在脫節，土地權屬手續未辦理完畢就辦理了規劃、建設許可手續并開工建設），如果屬于這種情況，大多都能通過補辦土地審批手續的方法，可將在建和建成項目確權給受讓方。這樣處理相對簡單，雙方損失不會擴大。但若不能補辦土地審批手續，不能將土地和建設項目確權給受讓方，則在法律上，土地使用權和地上建筑仍然屬于轉讓方，合同被確認無效后，可將建筑物評估后由轉讓方折價補償受讓方。二是在建和建成的項目沒有履行合法的建設審批手續，在這種情況下，如果不能補辦相關手續，則建設項目有可能被認定為“違章建筑”,被政府依法沒收或責令拆除。如果出現這種情況，就要根據過錯責任的大小劃分損失承擔比例。一般來說，對于這種情況轉讓方和受讓方都存在過錯。而且受讓方在沒有取得合法的建設許可手續的情況下就開工建設，對于所造成的損失，過錯責任可能更大。
1、城市的土地屬于國家所有。
2、農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
3、國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。
4、任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。
5、一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
6、任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定轉讓。
7、土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。
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