在此《商品房買賣合同》中雙方約定，原告購買被告商品房一套，該房屋的建筑面積共320平方米，單價10，000元，房屋總金額3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并約定了相應的違約責任。被告關于原告未按規定支付余下50%房款并拒絕收房以及上述合同是預約合同，未能正式生效等抗辯意見，沒有事實和法律依據，不予采信。關于合同預約效力問題分析的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、案情介紹

2000年10月1日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》采用的是商品房買賣通用的空白格式文本，包含了通常的商品房買賣合同所具備的條款內容。在此《商品房買賣合同》中雙方約定，原告購買被告商品房一套，該房屋的建筑面積共320平方米，單價10，000元，房屋總金額3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并約定了相應的違約責任。原被告在當日簽訂了一份《補充協議》，約定，買受人自愿在出賣人尚未取得國家批準銷售證明的情況下，簽訂《商品房買賣合同》及補充協議。買受人同意在本合同簽訂3日內將購房款的50%匯入出賣人指定銀行，余款由買受人到出賣人指定地點辦理銀行按揭手續。補充合同還約定，雙方同意在簽訂本合同后，在出賣人取得政府頒發的銷售證明后7日內換簽由北京市國土資源和房屋管理局監制的《北京市商品房買賣合同》，并在換簽后，按原合同規定的時間，持本合同和有關證件到房地產管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續，并按有關規定申領房屋所有權證。其后，原告訴稱被告未按約定履行交房義務，要求被告承擔違約責任，并且由于被告向原告交付的房屋實測面積比合同約定面積減少了98.5平方米，被告應當按照合同約定對超出部分的房價款雙倍方還給原告。被告則稱：原告未按照合同約定支付后50%的房款，故被告對未按期交付足額房款的原告不負交房義務，不承擔違約責任;并且雙方簽訂的是預約協議，在協議中約定的主要是簽訂本約，依預約的性質，預約權利人僅可履行簽訂本約的義務，不可以依據預定的協議請求履行。

二、對本案的不同觀點

原審法院認為：原被告經協商一致所簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實意思表示，應為有效合同。被告在簽訂合同并收取了原告交付的50%房款后，未履行合同及補充協議規定的向原告交付房屋及辦理剩余50%房款按揭手續的義務，已經構成違約，應向原告承擔逾期交付的違約金責任。被告交付的房屋與合同約定相差98.5平方米，依據合同約定和《商品房銷售管理辦法》，對于面積誤差絕對值超出3%部分的房價款，應由被告雙倍返還給原告。被告關于原告未按規定支付余下50%房款并拒絕收房以及上述合同是預約合同，未能正式生效等抗辯意見，沒有事實和法律依據，不予采信。

二審法院認為，雙方簽約時的真實意思是在被告取得合法銷售房屋手續后雙方重新簽訂新的買賣合同。原被告簽訂的《商品房買賣合同》屬于意向書。此后，由于雙方各自對于補充協議的理解產生爭議，未能簽訂新的合同，在此情況下，被告拒絕交付房屋，并不存在違約。[page]

據此，雙方簽訂的《商品房買賣合同》究竟是屬于預約還是本約意義上的合同成為本案的主要爭議所在，由此引發一審法院和二審法院對雙方當事人責任承擔的不同意見。

三、作者的觀點

本文認為，對于本案中原被告雙方責任的分擔，原告訴請被告承擔違約責任能否得到支持，關鍵在于對原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議的定性。究竟是經協商一致的商品房買賣合同，還是屬于預約合同的范疇?如果認為合同已經成立并生效，無疑被告應當承擔違約責任;如果認為此時因為相關法律要件未具備，即出賣人尚未取得國家批準銷售證明，達成的僅為預約合同，則原告并不能夠僅僅依據預約合同要求被告承擔逾期違約金和雙倍返還房款的違約責任。

本文欲深入闡述預約合同的概念、成立以及效力，并在此理論分析的基礎上，分析對本案如何進行處理。

(一)預約的定義及特征

預約是約定將來訂立一定契約之契約，其將來應訂立之契約成為本契約。 那么，預約從本質上而言，仍是形式完備的合同，該合同為雙方當事人確立合同關系，明確雙方權利義務，應適用有關合同成立生效及履行等一般原則。但預約與其他一般合同最主要區別在于預約以將來與相對人簽訂特定合同為目的。一項交易、合同的最終達成，通常要經過雙方當事人反復的磋商。進入締約階段后，雙方當事人雖未能形成合同關系，但較之無關的第三人，無疑關系要更為緊密。通過達成預約，對未來雙方之間能達成特定合同的意向或目的進行確定，從而起到穩固雙方交易機會的作用。預約與本約相比，具有以下法律特征：

首先，就締約時間而言，預約屬于在雙方締約過程中達成的協議，而本約則是締約最后階段雙方權利義務關系已經定型后簽訂的。

其次，就締約目的而言，預約雖然也會對雙方的權利義務作出初步的安排，但其主要目的在于將來訂立特定的本約合同，而本約則是雙方特定權利義務的確定。

再次，就違約責任而言，一種觀點認為，預約和本約的性質和效力都有不同，一方不依照預約訂立本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約的義務，尚不得依照預約的內容請求對方履行本約的義務，惟債務人因可以歸責事由對于訂立本約應負遲延責任時，債權人得依照一般的規定，請求損害賠償。另一種觀點則認為因預約所產生的債權與普通債權有同樣的效力，即預約義務人如果不訂立本約，那么，預約權利人可以請求其履行或者依強制執行以判決代其意思表示。 本文認為，違反預約合同雖不排斥損害賠償、違約金及定金罰則的適用，但除非預約中已經包含了本約的主要條款，對于違反預約的法律責任，不能包括強制履行以及期待利益的賠償，這里的強制履行不僅僅包括強制締約，也包括按照已經達成的條款的約定強制實際履行;而本約合同可以要求全面履行合同。[page]

預約亦不同于附條件的合同。“預約，與附停止條件之契約不同。在附停止條件之契約，本約于訂約時已成立。反之，在預約，本約尚未成立，當事人間不過有使之成立之債權債務。”針對實踐中合同條款在表述上的多樣性，有人提出以下方法來對預約和附停止條件合同進行區分“其一，在附停止條件的合同，停止條件是否成就不確定，故合同是否生效也不確定;在預約，由其效力所決定，除非有法定事由，本約的簽訂是可以預見的。其二，在附停止條件的合同，當事人之間的債權債務已經明確，停止條件成就時，合同生效，當事人即直接旅行合同規定的義務;在預約，本約尚未成立，當事人之間權利義務不明確，預約生效時，當事人不是直接進入合同債權債務的履行階段，而是通過要約與承諾簽訂本約。” 附停止條件的合同效力是否發生取決于將來條件的成就與否，條件影響的只是效力問題，而合同當時已經成立;而預約合同中雙方以將來簽訂合同為目的，本約于當時并未成立，有待雙方的進一步磋商，這可謂二者的主要區別。

雖然預約具有上述不同于本約的特征，但預約仍為獨立有效的合同，應當具備合同的基本要件，包括當事人、標的、意思表示等要素，即預約從形式到內容上而言，都是確定的。

(二)預約的分類與效力

預約既然為獨立有效的合同，那么預約雙方當事人自然根據預約條款的規定享有權利并履行義務。預約的主要目的為將來訂立的合同，但對于將來訂立的合同的主要條款，即雙方當事人所欲達成特定合同享有何種權利義務關系，在某種程度上于締約過程中也進行了相應的磋商，并通過預約中具體條款得以確定，如果磋商過程順利，最終達成了本約，并以本約中的固定形式和相關條款取代預約中具體條款，預約中具體條款的效力通過轉化為本約的相應條款得以約束雙方當事人，自是無疑。但如果預約后雙方未能達成協議，即預約中將來達成特定合同的目的落空，那么預約中的相關條款是否仍能發揮效力，對雙方具有何種約束力，則是預約的效力這一范疇所應解答的問題。

在對預約的效力問題進行分析之前，需要先考察一下預約的分類。對此，英美法系和大陸法系有不同的分類。

法國學者一般將預約分為三種：其一為“優先性協議”，一方同意賦予另一方以訂立某一特定合同的優先權，只要一方決定訂立該合同就必須首先向另一方發出要約。享有優先權的一方并不承擔任何義務，當對方發出要約時，有權優先承諾，也有權拒絕承諾或發出反要約。這種預約已經脫離了本文所定義的預約的范疇。其二為“原則同意性協議”，當事人有義務進一步就合同的具體條件進行協商以最終訂立合同。這種協議的結果是，當事人并不承擔訂立合同的義務，但負有善意進行協商的義務。其三為“訂立合同的單方面允諾”，根據一方對另一方的允諾，另一方一旦在某一特定的時間內提出請求，該方當事人就必須依照已確定好的條件與之簽訂合同。[page]

美國學者一般將預約合同分為“將進行談判的預約”(preliminary agreement to negotiate)和“帶未決條款的預約”(preliminary agreement with open terms)兩種。“將進行談判的預約”有可能規定了交易的實質性條款，但當事人的未來交易行為不是受預約的直接約束，雙方當事人只承擔繼續談判、直接達成最后本約的義務。受預約約束的雙方當事人負有誠信談判或磋商的義務，但如果雙方當事人誠信履行其繼續談判義務但仍未能達成“本約”時，則不承擔任何責任。即將行談判的預約對雙方當事人施加的是“必須磋商”而非“必須締約”的義務。

而“帶未決條款的預約”中對交易的大部分條款進行了規定，雙方當事人都同意受其約束，同時雙方負有就未決條款繼續談判的義務，達成所謂“關于未決條款的協議”，再整合成最后本約。對于此種類型預約，雙方當事人不僅負有誠信談判的義務，當他們不能達成“關于未決條款的協議”時，法院可以對此未決條款進行補充。即此種帶未決條款的預約對雙方當事人的約束力是雙重的，其一是當事人負有誠信談判的義務，如其違反誠信談判義務、導致不能達成“關于未決條款的協議”應當承擔責任;其二是如當事人繼續談判仍不能達成“關于未決條款的協議”、從而達不成最后本約時，預約條款亦對其產生約束力，而未決條款則由法院進行填充，預約條款與法院填充條款一起構成本約。即此類預約，具有強制實現交易的作用。實際上，對于該類型的預約的性質，有兩種截然不同的觀點，一種觀點認為雖然該種預約與本約是如此的接近，以致于常常會與本約相混淆。但它與本約的區分在于它明示地約定還有“未決條款”，只不過該“未決條款”雙方有義務繼續談判予以補充，否則由法院補充。而另一種觀點則認為“帶未決條款的預約”由于已經包含了對雙方當事人有約束力的實質性條款，因而并非一個真正的預約。當事人就未決條款進一步協商，乃是對一個已經生效的合同進行解釋和補充，而并非在促成一個新的合同。

對于一項合同是否成立，其主要判斷標準是當事人對合同的主要條款達成一致意見。 由于預約的根本目的是在將來達成特定的合同，則根據判斷合同成立的標準，只要當事人就未來達成特定的合同形成一致意見，預約即已成立。然而畢竟預約的成立是為將來的合同即本約的成立做準備，預約中除了對將來達成合同的意思表示進行確定以外，對于本約的相關內容或多或少都有所涉及，甚至預約中對于本約的主要條款均已達成一致并通過預約的條款進行確認，這也不在少數。實際上，根據預約中是否包含本約的主要條款，我們可以將預約分為“未包含主要條款的預約”和“包含主要條款的預約”，二者分別對應了上述英美法系中的“將行談判的預約”和“帶未決條款的預約”。這種分類的主要目的在于希圖對預約的效力進行較為準確的界定，這種分類實際上也體現了預約與本約的接近程度以及當事人之間信賴關系的緊密程度。[page]

對于“未包含主要條款的預約”而言，雙方當事人只是進入初步磋商階段，雖對未來達成特定合同達成初步意見，但對于本約的具體條款，并未有具體的約定，而是留待進一步的磋商。達成此種預約的雙方當事人，僅負有誠信磋商的義務，而并未負有將來一定要達成合同的義務。

而對于“包含主要條款的預約”而言，雙方當事人經過磋商的初級階段，并對未來欲達成的本約的具體內容作出相應的約定，但此時可能因為締約要件的欠缺，如缺乏訂立本約的法定要件，不能即時達成本約，但又希望通過某種形式將雙方已經達成的一致意見固定下來，此即預約所欲發揮的作用。至于所欠缺的訂立本約的法定要件的實現，雙方亦通過某種形式進行約定或擔保。對于這種形式的預約，雙方當事人負有的就僅僅不是誠信磋商的義務，雙方對本約的最終達成亦具有合理的期待。那么最終達成本約，也就成為預約的應有之義。于此情況下，雙方不能輕易的違反預約，即僅以支付定金或其他信賴利益賠償的責任方式來解除此種預約的約束力。

(三)違反預約的法律責任

基于上述對預約的不同分類，當事人違反預約所產生的責任，不能一概而論。

對于“未包含主要條款的預約”而言，如上所述，雙方僅負有誠信磋商的義務，對于經雙方誠信、善意磋商后仍未達成最后本約，則難以歸咎于任何一方當事人，此時預約目的落空，預約喪失其效力;而如果一方未能履行其誠信磋商義務，即在惡意磋商的情況下，則違反義務一方將承擔責任，如預約中具備相應的定金、違約金責任條款，按約定承擔責任自是無疑;而如果缺乏相應的定金、違約金責任條款，此時違反預約一方因惡意磋商所承擔的責任實際上相當于締約過失責任，只不過因為磋商過程中形成了預約這種形式，惡意磋商、締約(本約)過失責任通過違反預約的責任形式表現出來，此時違反預約一方應當賠償非違反預約一方信賴利益的損失，但非違反預約一方的請求權并不能包括強制締約或者直接依本約請求履行的權利。原因在于：其一，該種預約雙方不承擔必須達成本約的義務，因而不能強制締約;其二，雙方當事人就未來欲達成的本約的具體內容并未有深入的磋商亦未能形成一致意見，所以無從依本約直接請求履行。

對于“包含主要條款的預約”，如上所述，雙方當事人對于未來欲達成的本約的主要條款已經形成一致意見，此時雙方當事人對未來達成本約具有合理的期待，且在預約中對于未來達成本約及其主要內容的一致意見的基礎上，通過合同的補充、解釋等原則，雙方完全能夠達成一個獨立完整的合同。在這種基礎上，違反預約所應承擔責任的范圍較之違反尚未包含主要條款的預約，則遠為寬泛。[page]

首先，雙方不僅負有必須磋商的義務，更具有達成本約的合理期待，即雙方承擔必須締約的義務。其次，對于未來欲達成本約的主要條款已直接對雙方當事人形成約束力。在此情況下，強制締約的處理是適當的，即使因強制締約的不可能或不現實，違約一方亦要通過其他責任形式的承擔，使得對方當事人達到如同強制締約一樣的效果。此時，由于產生了強制締約的效果，關于預約具有等同于普通債權效力的學說是可以適用的。即預約義務人如果不訂立本約，預約權利人得請求其履行預約或依強制執行以判決代其意思表示。請求此判決之訴、請求本契約上債務履行之訴得合并提起。本契約為要物契約時，并有請求契約標的物之交付之權利。債務不履行之時，并得請求損害賠償。

由上可知，預約中是否包含將來本約的主要條款，對于預約的效力影響甚巨。對于已經包含了主要條款的預約而言，其效力已經與本約的效力相差不大。該種預約的效力程度同雙方當事人的磋商程度以及對于未來預約已經達成的一致程度是相協調的。那么，包含主要條款的預約(或帶未決條款的預約)已經具備了本約的基本條件，通常也被賦予如同本約一樣的效力，雖其仍具有某種程度上的預約形式，如某些具體的法律要件尚未實現，預約中尚有待補充的條款，但鑒于雙方對具體法律要件的實現進行約定或擔保，且待補充的條款不影響整個合同的效力或可通過合同的一般補充或解釋原理進行補充，那么，直接賦予包含主要條款的預約以等同于本約一樣的效力，與直接認定為本約的法律效果是一樣的。

(四)預約理論于商品房買賣合同中的應用

商品房買賣實際上需要運用預約理論以解決實踐中因大量出現的商品房認購、預購協議或意向書等而引發的爭議問題，甚至關于商品房預售合同也通常陷入是否為預約合同的困惑之中。關于上述協議或意向書的性質及其效力難以認定，亦難以明確雙方當事人權利義務關系。

實踐中當事人簽訂認購、預購協議或意向書的原因是多種多樣的。房屋建設工程尚未開始，未來交易指向的標的物僅僅只是當事人之間的允諾或者圖紙中的設計，尚未客體化和具體量化。于此時雙方當事人之間對于未來欲簽訂的合同的具體內容，并未明確，但雙方之間亦愿意通過預約的形式固定未來的交易機會，并以定金、違約金責任或對信賴利益賠償的承擔與否來換取未來是否締約的自由。對于諸如此類的商品房預定協議，符合上述未包含主要條款的預約范疇。簽訂了該種預定協議的當事人，仍需要進一步的磋商尚能完成本約的內容，因而其只能具有預約的效力，尚難達到本約或可直接認定其為本約的法律效力。[page]

然而實踐中大量的情況是，開發商以格式合同的形式預制的認購、定購、預購協議或意向書中通常對未來交易之標的作出實質性的量化的約定，諸如對房屋位置、面積、價格以及支付方式等條款進行明確的約定。這種合同，雖然表面上仍有認購、定購等預約的形式，但綜觀整個合同內容，實質上已經符合了房屋買賣合同的成立條件，即雙方當事人已經對合同的主要條款進行了約定。此類合同，符合上述包含了主要條款的預約的界定范疇，已經達到了等同于本約的法律效力。將來不能實現交易時，并不能簡單的通過定金、違約金或信賴利益的賠償等責任形式達到其解約的目的，通常要施加如同違反本約一樣的責任形式。

對于預約協議，我國民法通則以及合同法尚無具體的規定，但2003年6月1日實施的由最高法院發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)對商品房預售認購書在現行法律狀態下的性質及責任進行了較為明確的規定。

《解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人將定金返還買受人。”該條的核心內容為認購書中的定金處理辦法。該條規定實際上頗為符合上文分析的不包含主要條款的預約，此時需要雙方當事人對未來商品房交易合同的內容進行進一步磋商，遠未達到本約的效力程度。此時，定金責任、信賴利益的賠償等責任形式對于雙方當事人而言，已經足夠。

《解釋》第5條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”該種商品房的認購、定購、預定實際上已經具備了未來交易的主要條款，可以歸于上述包含主要條款的預約范疇。《解釋》對于此種名為商品房買賣認購書的協議，實際上強制性的賦予了商品房買賣合同的效力。

(五)對本案實際處理的看法

1、本案所涉合同性質的認定

通過以上對兩種預約的分類及其效力的分析，并結合本案實際情況，不難得出原被告于2000年10月1日簽訂的《商品房買賣合同》屬于包含主要條款的預約。

首先，本案所涉合同具有某種程度上的預約性質。其一，雙方在該《商品房買賣合同》之補充協議中對換簽《北京市商品房買賣合同》進行了明確的約定。對此可看作是雙方對于目前不能達成本約的現狀的認可，即因出賣人尚未取得國家批準銷售證明，簽訂完備形式的本約具有法律上的障礙，基于此，雙方對未來交易已經達成共識的內容通過預約的形式固定下來，并在此預約中對將來簽訂(實際上的換簽)商品房買賣合同進行約定。其二，對于房屋面積的約定以預測為基礎，雖然雙方對于實測與預測之間的誤差的解決辦法進行了約定，但此種約定從另一方面表明此時雙方對于房屋面積的約定仍具有某種程度上的不確定性;其三，補充協議中尚有如賣方未能于2001年1月按時辦下銷售許可證，買受人有權退還賣方所交的50%房款的約定，這實際上是雙方對于未來不能達成協議作出相應的安排。由此，原被告于2000年10月1日簽訂的《商品房買賣合同》具有將來簽訂正式的本約的目的，即具有一定程度上的預約性質。[page]

其次，雖然如上所述，該合同具有一定程度上的預約性質，但雙方當事人對于將來交易的主要條款或內容已經達成了相當程度的一致。其一，雙方當事人之間對于欲交易之商品房建筑面積、單價、交付時間、付款方式等均作出詳盡而明確的規定，這表明，雙方對于交易的性質或主要內容理解是無誤的;其二，阻止雙方即時達成完備形式的本約的主要原因在于出賣人于當時尚未取得國家批準銷售證明，但仔細觀察合同條款，出賣人對于將來取得銷售證明實際上作了明確的承諾，實際上是對出賣人義務的約定，合同中并對不能履行此種義務時出賣人的責任作出規定，此即相當于違約責任的約定。由此，雙方對于合同主要內容的約定實際上已經符合了合同成立的基本要件，即對于合同的主要條款，雙方已經達成意思表示的一致。

那么，綜合上述兩點，本案中合同應當歸于包含了主要條款的預約范疇，具有等同于本約一樣的效力。而本案最后的焦點集中在換簽合同的性質以及未能換簽的法律后果。

2、換簽合同條款的性質及效力

關于本案合同中換簽合同條款的性質及效力，首先需要探討的是出賣人未取得國家批準銷售證明這一情況對于雙方之間已經簽訂的合同的影響力的問題。雙方當事人之所以簽訂合同時約定將來換簽《北京市商品房買賣合同》，在于當時出賣人尚未取得國家批準銷售證明。根據《城市房地產管理法》第四十條的規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件。有學者認為取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《合同法》第五十二條規定，違反法律法規的強制性規定的合同無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的認購書屬于違反法律強制性規定的無效合同，自然無法律拘束力。 本文則認為，由于被告已經于2001年2月取得認購許可證，影響合同效力的阻卻性因素已經消失，雖然原合同中規定如賣方未能于2001年1月按時辦下銷售許可證，買受人有權要求退還所交的50%房款的約定，該條實際上約定了買受人在一定條件下的合同解除權。然而由于本案中原告請求被告承擔逾期以及房屋面積誤差的違約責任，這表明原告已經放棄了該條的合同解除權，而是進一步要求履行合同，并在合同未能如約履行的時候要求對方承擔違約責任。

其次，出賣人未能取得國家批準銷售證明是導致雙方簽訂的房屋買賣合同具有預約性的主要原因。至于房屋買賣的主要條款，包括房屋面積、價款以及支付方式等，雙方已經達成意思表示的一致。那么根據上述對于包含主要條款預約的效力分析，本案合同中當事人具有必須締約的義務，該義務即包括了出賣人取得國家批準銷售證明的義務，那么在出賣人取得銷售證明后雙方當事人之間達成協議就成為雙方當事人之間的約定義務，任何一方因違反該義務應當向另一方承擔違約責任，非但如此，對于先前達成的預約中的約定義務，并非隨著雙方未能按約如期換簽合同也即達成本約而歸于消滅，此種于預約中的約定條款仍然對雙方產生效力，一方對于該種義務的違反，也應當承擔違約責任。[page]

綜上所述，2000年10月1日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》屬于本文中所分析的包括主要條款的預約。雙方當事人不僅負有進一步磋商的義務，更具有最終達成本約的義務。本案中雖然被告履行了取得國家批準銷售證明的義務，但在簽訂本約已無任何法律障礙的情況下，雙方最終仍未能簽訂正式的《北京市商品房買賣合同》。在此種情況下，任何一方都可以要求對方繼續履行簽訂本約的義務。此外，對于合同中已經約定的條款，仍然對雙方當事人具有效力，被告有為原告辦理剩余50%房款按揭手續以及按約定面積質量等向原告交房的義務。本案中，被告未能按照約定及時為原告辦理按揭手續，未能履行交房義務，并且房屋的面積誤差也遠遠超出了雙方約定的誤差范圍，因此被告應當按照合同的約定，對上述違約行為向原告承擔逾期交房的違約金責任以及對房屋誤差承擔雙倍的賠償責任。