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關于對涉及銀行的擔保合同案件中的相關法律問題的分析

黃東潔律師2022.01.01762人閱讀
導讀:

本文擬從保護銀行債權,防范金融風險的角度,對房地產抵押和權利質押貸款中的有關法律問題作一分析。借款到期貿易公司不能還貸,銀行起訴法院要求房地產公司承擔抵押擔保責任。后一新設的借款關系的擔保需另行依法設定,本案中抵押合同未經登記而不能生效,銀行無從追究房地產公司的擔保責任。那么關于對涉及銀行的擔保合同案件中的相關法律問題的分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

本文擬從保護銀行債權,防范金融風險的角度,對房地產抵押和權利質押貸款中的有關法律問題作一分析。借款到期貿易公司不能還貸,銀行起訴法院要求房地產公司承擔抵押擔保責任。后一新設的借款關系的擔保需另行依法設定,本案中抵押合同未經登記而不能生效,銀行無從追究房地產公司的擔保責任。關于關于對涉及銀行的擔保合同案件中的相關法律問題的分析的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

簡介:關于對涉及銀行的擔保合同案件中的相關法律問題的分析 【作者】 劉梅玲【摘要】根據《商業銀行法》和有關法規,商業銀行在從事信貸業務的過程中,為了保證貸款按期收回,一般都要求借款人提供擔保。在實 ...

關于對涉及銀行的擔保合同案件中的相關法律問題的分析

【作者】 劉梅玲

【摘要】根據《商業銀行法》和有關法規,商業銀行在從事信貸業務的過程中,為了保證貸款按期收回,一般都要求借款人提供擔保。在實踐中,銀行貸款擔保最常用的方式為抵押和質押,其中又以房地產抵押和權利質押最為典型。本文擬從保護銀行債權,防范金融風險的角度,對房地產抵押和權利質押貸款中的有關法律問題作一分析。根據《商業銀行法》和有關法規,商業銀行在從事信貸業務的過程中,為了保證貸款按期收回,一般都要求借款人提供擔保。在實踐中,銀行貸款擔保最常用的方式為抵押和質押,其中又以房地產抵押和權利質押最為典型。本文擬從保護銀行債權,防范金融風險的角度,對房地產抵押和權利質押貸款中的有關法律問題作一分析。

一、關于房地產抵押在審判實踐中應注意的相關問題
房地產抵押是銀行辦理抵押貸款業務中最常采用的擔保方式之一。近年來,隨著我國房地產業、金融服務業的快速發展,房地產抵押擔保制度引入了房屋期權抵押、在建工程期權抵押等新概念,房地產抵押機制在金融貸款中發揮著越來越重要的作用。但與此同時,也出現了一系列與房地產抵押相關的實踐上的問題。
(一)房地產抵押登記中存在的問題。
1.抵押設立后,貸款合同發生變更,未重新辦理抵押登記,導致抵押擔保無效。根據《擔保法》,房地產抵押必須登記。每一抵押登記都是針對特定的債權債務關系,即使債權人、債務人不變,如果債的內容不同,前債的擔保不能替代后債的擔保,除非當事人另有約定,如最高額抵押擔保是一特例。在貸款抵押擔保中,如果貸款合同發生變更,則須重新辦理抵押登記,否則抵押合同不生效,銀行債權得不到保障。有這樣一個案例:某貿易公司向某銀行貸款500萬元人民幣,由第三方某房地產公司向銀行提供房地產擔保,并向登記機關作了抵押登記。半年后,貿易公司與銀行將原借款合同中未結清的款項作為新的借款,簽訂金額為400萬元的借款合同,終止了原先的合同。原擔保單位房地產公司雖與銀行簽訂了格式的抵押合同,但未在該合同中約定具體物業,也未就該抵押合同辦理登記。借款到期貿易公司不能還貸,銀行起訴法院要求房地產公司承擔抵押擔保責任。本案中銀行認為房地產公司為貿易公司還貸所作房地產抵押業經登記,盡管借款合同重新訂立,但屬同筆貸款,抵押人應繼續承擔抵押擔保責任。但是,抵押權的重要特征之一是從屬性,抵押權必須從屬于特定的債權而存在。前一借款合同終止,與之對應的抵押權亦隨之消滅。后一新設的借款關系(金額、還款期限均與前不同)的擔保需另行依法設定,本案中抵押合同未經登記而不能生效,銀行無從追究房地產公司的擔保責任。另外,還應看到,本案中變更后的抵押合同未約定具體抵押物,因此即使進行了登記,抵押仍不能成立。對此,《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第五十六條第一款明確規定:抵押合同對被擔保的主債權種類、抵押財產沒有約定或約定不明,根據主合同和抵押合同不能補正或者無法推定的,抵押不成立。

2.房地產抵押登記后,抵押人擅自處分抵押物,損害抵押權人和他人利益。抵押期間抵押人不轉移抵押物的占有,并不喪失對抵押物的所有權,因而有法律上的處分權,包括再設定用益物權、租賃權或轉讓抵押物的權利,但處分的前提是不影響抵押權人行使抵押權,抵押人應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況,抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效?!督忉尅愤M一步明確:抵押權存續期間,抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未通知受讓人的,如果抵押物已經登記的,抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人,可以代替債務人清償其全部債務,使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。關于不動產抵押后租賃關系的設定問題,擔保法沒有作明確規定?!督忉尅分袑Υ擞枰悦鞔_:抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。

3.重復抵押、重復登記,導致擔保債權得不到保障。為使不動產盡量發揮其擔保價值,以利于資金融通,法律允許抵押人就同一不動產設定數個抵押權。數個抵押權的受償次序,依登記的先后次序確定。但再次抵押的前提是抵押財產的余值大于再次擔保的債權,即有可抵押的價值,否則就違背了物權的排他效力的原則。然而現實中對財產估價沒有現成的標準,價值和抵押率因市場變化而變化,而抵押權人亦無從完整了解前一抵押關系的債權情況及財產的余值,抵押登記機關通常也只是從純粹的形式上審查抵押物的記載價值。在債權超過實際可抵押價值的情況下,多次抵押往往形成事實上的重復抵押,抵押權形同虛設,難以實現。

(二)房地產抵押物的問題。房地產的種類較多,每一種類的房地產因其不同的法律關系都有其特殊性,并非所的房地產都能作為抵押物進行抵押擔保。根據《擔保法》及其《解釋》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》的規定,下列房地產不能抵押:用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產(學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體,以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的,可以認定為有效);列入文物保護的建筑和有重要紀念意義的其他建筑物:已依法公告列入拆遷范圍的房地產;被司法機關或行政機關依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;產權關系不清的房地產(以尚未辦理權屬證書的財產抵押的,在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續的,可以認定抵押有效);有產權糾紛的房地產;未獲全部共有人書面同意抵押的共有房地產(按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的,抵押有效);違章建筑,或未經國家規劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物;沒有地上建筑物的農村集體土地(不包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地)。對于上述不能作為抵押物的房地產,即使抵押雙方簽訂了抵押合同,也不能辦理解抵押登記手續;即使辦理了抵押登記,抵押合同也是無效的。

(三)抵押期限及抵押權的訴訟時效問題。銀行在辦理抵押貸款時,有時與當事人約定了抵押期限,也有的登記機關要求寫明抵押期限,那么,這種約定或者要求登記的擔保期間的效力如何呢?根據民法理論,在抵押貸款關系中,存在著兩個合同,即貸款合同和抵押合同,其中貸款合同是主合同,抵押合同是從合同,抵押合同附屬于貸款合同,貸款合同存在,則抵押合同也存在,貸款合同消滅,抵押合同也隨之消滅。因此,抵押合同并不存在獨立于貸款合同的期限,無論是當事人約定的還是登記機關要求登記的期限都不發生法律上的效力。對此,《擔保法》沒有明確的規定,但其五十二條規定“抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消滅的,抵押權也消滅”也能說明這一點。最高人民法院的《解釋》則明確規定:當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間,對擔保物權的存續不具有法律上的約束力。關于抵押權的訴訟時效,《擔保法》沒有明確,《解釋》規定:擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后,擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的,人民法院應當予以支持。

(四)二次抵押和重復抵押問題。二次抵押是指業權人將土地使用權抵押后,經開發建設,又將地上建筑物抵押出去。由于土地抵押時并不包括地上建筑物的價值,因此第二次的抵押,即地上建筑物的抵押,應當是允許的。而重復抵押,雖然兩個抵押權人不同,但抵押的價值是同一的,即重復的。這給抵押權人帶來了極大的風險,在法律上是不允許的。根據我國的不動產法律制度規定,土地使用權抵押的,其地上建筑物同時抵押;房屋抵押的,其合法占有的土地使用權隨之抵押。在二次抵押中,第一次抵押時,由地上建筑物屬于抵押權設定后新增的,故不屬于抵押權的對象。但在第二次抵押時,根據法律規定,土地使用權應與建筑物一并抵押,這時就出現土地使用權“重復”抵押的問題。那么這種情況是否屬于重復抵押,兩個抵押權是不是會發生沖突呢?筆者認為這并非重復抵押。如上所述,重復抵押系指以抵押物的同一價值再次設定抵押,而在二次抵押中,雖然在以建筑物設定抵押權時,土地使用權應一并抵押,由于該土地使用權已先行抵押,優先于后設定的抵押權,后設定的抵押權對于土地使用權的效力僅及于該土地使用權抵押價值的余額部分,這與以抵押物的同一價值重復抵押是不同的。

(五)在建工程的抵押問題。關于在建工程的抵押,《擔保法》未作規定,《解釋》則予以明確:以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。根據《城市房地產抵押管理辦法》,在建工程抵押必須符合以下條件:抵押人為主債務人;債權人為具有貸款經營權的金融機構;主債權的種類為貸款;擔保的貸款須用于在建工程繼續建造;抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用權,且須將其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產一并抵押。

二、關于其他權利設定質押的問題

權利質押是銀行貸款中常用的另一種擔保方式。這里主要討論兩個問題:
(一)以不動產收益權設定質押的問題。《擔保法》具體規定了可以質押的權利有三類,即:債權類,包括票據、債券、存單、倉單、提單;股權類;知識產權的財產權。同時在立法技術上又以第(四)項之彈性規定作為補充,表明除上述可以質押的三類權利外,尚有“依法可以質押的其他權利”。其他權利包括哪些權利?擔保法沒有明確,但實踐中已有以高速公路的收費權設定質押以獲得公路建設貸款資金的作法,借款人以收費權作質押,高速公路收費基本結算戶應開在該貸款銀行,所有收費均應匯入此戶,在貸款期內,該帳戶應保持足夠支付利息的余額,進入還款期,應保持有足夠支付每期還款額的余額;借款人使用該帳戶內的資金,應當經貸款銀行的同意。若借款人違約,貸款銀行可直接行使收費權益,直至還清貸款本息。以收費權益作質押,不僅解決了貸款擔保問題,而且也解決了還本付息資金的來源,因而這種質押貸款風險較小,收息率高,效益明顯。對此,司法解釋予以了肯定,擔保法《解釋》規定:以公路橋梁、公路隧道或者公路渡口等不動產收益權出質的,按照擔保法第七十五條第(四)項的規定處理。這就明確規定了不動產收益權可以作為質押的標的。這種收益權與前述三類權利一樣,具有如下三個法律特征:第一、均為財產權,具有經濟價值,即可以用貨幣來估價。第二、均為適于設質的財產權利。第三、均為可讓與的財產權。綜上,以不動產收益權設定質押,在實踐中是可行的,在理論上也是有法律依據的。

(二)禁轉匯票能否設定質押的問題。根據《票據法》的規定,票據的禁止轉讓記載有兩種情形,即出票人禁轉記載和背書人的禁轉記載。出票人的禁轉記載,其意思表示是禁止票據轉讓,在票據的創設之初就切斷了票據的流通,持票人是唯一的受款人,不得再將該票據上的權利依背書轉移給他人行使。而背書人的禁轉記載,其意思表示是禁止其后手再背書轉讓,進行禁轉記載的背書人,僅對于其直接后手負責,法律并不認定被背書人以背書再行轉讓的行為無效。由此可見,出票人記載有“不得轉讓”字樣的匯票不具有流通性,如果以這種匯票出質,一旦銀行的債權得不到清償需要實現質權時,所持票據就會遭到抗辯而不能兌付,其質權也就無法實現,因此銀行不能接受這種禁轉匯票作為質押的標的。而背書人有禁轉記載的票據,背書人的禁轉記載,并不能影響整個票據的流通性,僅發生對除其直接背書人之外的其他后手不承擔票據的擔保付款責任的效力,故背書人作了禁轉記載的票據仍可轉讓,以其為質押物的權利質押是有效的。

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作者所在單位:北京市第一中級人民法院審監庭
文章來源:人民法院司法公正理論與實務問題研究
發表時間:2002-02

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