但在出賣人因故意或重大過失未告知買受人標的物瑕疵的情況下，前述免責特約便不發生效力。《拍賣法》第61條第2款規定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任。只有在拍賣人明確向競買人告知標的物可能存在的權利負擔，并且競買人明示同意免除其權利瑕疵擔保責任時，免責約定才發生效力。出賣人存在過錯的事實，由買受人承擔舉證責任。免除出賣人瑕疵擔保責任的約定是對買賣合同權利義務的重大調整，對買賣雙方的實體權利義務關系和責任承擔具有重要影響。關于出賣人的瑕疵擔保責任是怎么規定的的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

在買賣合同中，無論是權利瑕疵擔保義務還是質量瑕疵擔保義務，均屬于合同義務，按照合同意思自治的原則，若買賣雙方在訂立合同時作出了免除瑕疵擔保責任的特別約定，應予尊重。但在出賣人因故意或重大過失未告知買受人標的物瑕疵的情況下，前述免責特約便不發生效力。

出賣人的過錯包括故意與重大過失兩類。出賣人故意不告知，即意味著出賣人明知標的物存在瑕疵;出賣人因重大過失不告知，即出賣人自身對標的物的瑕疵狀況“應知而未知”。

實務中，關于免除瑕疵擔保義務的特約主要集中在拍賣交易中。在拍賣法律關系中，拍賣人能夠且有義務了解拍賣標的物的來源和瑕疵，委托人也有義務向拍賣人告知標的物的瑕疵狀況，并且拍賣人應當將標的物存在瑕疵的情形告知競買人。若拍賣人已經通過適當程序和方式對標的物進行了了解，但委托人蓄意隱瞞標的物的瑕疵狀況，致使拍賣人在盡到適當的注意義務的前提下仍未能了解到標的物的瑕疵的，可以免于承擔瑕疵擔保責任。而對于拍賣人知道或者應當知道標的物的瑕疵狀況，卻由于故意或重大過失未告知競買人的，瑕疵擔保義務免責聲明應歸于無效。

《拍賣法》第61條第2款規定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任。”該規定是否可以類推適用于權利瑕疵場合，應具體問題具體分析。若拍賣人免除權利瑕疵擔保責任的聲明指向并不明確，而是籠統地表述為標的物“現狀”，聲明“以該拍品現狀進行拍賣”或者“對本次拍賣標的不承擔瑕疵擔保責任”，均不能認定為拍賣人與競買人達成了免除權利瑕疵擔保責任的約定。只有在拍賣人明確向競買人告知標的物可能存在的權利負擔，并且競買人明示同意免除其權利瑕疵擔保責任時，免責約定才發生效力。

出賣人存在過錯的事實，由買受人承擔舉證責任。由于故意或重大過失均屬主觀狀態，難以提供客觀證據直接證明，故在已知標的物存在瑕疵的情形下，買受人如果能夠證明出賣人盡到合理注意義務即可以發現瑕疵或者根據出賣人的能力、經驗及行業地位在通常情形下應該發現瑕疵，但出賣人未發現或未告知買受人的，則可以認定出賣人存在過失;至于是否構成重大過失甚至故意，可以結合出賣人的具體行為及造成的損害后果作出判斷。

免除出賣人瑕疵擔保責任的約定是對買賣合同權利義務的重大調整，對買賣雙方的實體權利義務關系和責任承擔具有重要影響。因此無論是否采取書面方式達成約定，都要以明示的方式表現出來，不能通過默示推定的方式認定買賣雙方達成了免責約定。

物的瑕疵擔保責任是指擔保標的物應具有通常的品質或者特別約定的品質。它包括價值瑕疵擔保責任、效用瑕疵擔保責任和所保證的品質擔保責任三種。物的價值瑕疵擔保責任是指擔保標的物無滅失或者減少其價值的瑕疵。這里的價值是指物的交換價值，而不包括物的使用價值，使用價值的擔保屬物的效用擔保。效用瑕疵擔保責任是指出賣人應擔保標的物具備應有的使用價值，標的物無滅失或減少效用的瑕疵。這種效用包括通常的效用和合同中約定的特殊效用。例如，自行車作為代步工具，冰箱為了保存和冷凍食品等即屬于物的通常效用。但假設合同中約定的自行車為助動車，這就是特殊效用。所保證的品質擔保責任是指出賣人應擔保標的物具有其所保證的品質。出賣人對標的物所具有的品質保證，應以雙方當事人的合同中的約定為準。關于標的物品質的認定，首先以當事人在合同中的約定為準，如未有明確約定，但出賣人提供了質量說明的，依該說明為準；當事人無約定或約定不明，且出賣人未提供任何相關質量說明，則根據合同法相關規定認定。

此為物的瑕疵擔保責任成立之關鍵。在此如何理解“瑕疵”呢？本文認為，在物之瑕疵擔保責任形成﹑發展的歷史過程中，衡量買賣標的物是否有瑕疵，有兩種標準——客觀標準和主觀標準。按客觀標準，所交付的標的物不符合該種物所應具備的通常性質及客觀上應有之特征時，即具有瑕疵。按主觀標準，所交付之標的物不符合當事人約定的品質，致滅失減少其價值或效用時，即具有瑕疵。

買賣標的物的利益及不利益，自交付時起，一般由買受人承受負擔，所以出賣人所擔保的瑕疵應在標的物的風險負擔轉移時存在。如物的瑕疵在標的物的風險負擔轉移之后發生，則應由買受人負擔。我國合同法將標的物風險轉移的時間規定為物的交付時間，當然，買賣雙方也可另行約定風險轉移時間。

依此要件，買受人在合同訂立及標的物交付之前不知有瑕疵存在，如果買受人明知標的物有瑕疵而仍與出賣人訂立買賣合同時，出賣人不負擔瑕疵擔保責任。因為重大過失幾乎等于故意，對這種對自己權益漠不關心者，法律自無特別保護的必要。但是若出賣人對標的物的品質有特殊保證或故意不告知買受人物的瑕疵的，即使買受人有重大過失，出賣人仍應承擔瑕疵擔保責任。因為，在這種情況下，出賣人的惡意行為較買受人的過失更具有可懲罰性。

對于出賣人交付標的物，買受人應當及時驗收，如發現應由出賣人負擔保責任的瑕疵，應立即通知出賣人。否則，買受人會因超過法定的除斥期間而喪失向出賣人主張權利，但是，關于買受人通知的規定，不應適用于出賣人知道或者應當知道標的物有瑕疵而故意不告知標的物瑕疵的情形。