一、什么樣的二手房不能買(mǎi)？

1、違章建筑的房屋。違章建筑是指未經(jīng)許可擅自動(dòng)工新建的各種建筑物，購(gòu)買(mǎi)這種房屋是無(wú)法過(guò)戶(hù)的，購(gòu)房者權(quán)益也無(wú)法得到法律保障，而且違章建筑隨時(shí)有可能被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

2、未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房屋。房屋所有權(quán)共有人和房屋所有權(quán)人不是一個(gè)人，例如夫妻共有房屋等。

二、房屋贈(zèng)予算二手房買(mǎi)賣(mài)嗎？

房屋贈(zèng)予不算二手房買(mǎi)賣(mài)。享有產(chǎn)權(quán)的房屋所有人有權(quán)自由處分自己的房屋，可以將房屋贈(zèng)與他人并簽訂房屋贈(zèng)與合同。贈(zèng)與房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)移是辦理過(guò)戶(hù)登記，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

一、《民法典》第二百零九條規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

二、《民法典》第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第六百五十七條

贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。

第六百五十九條

贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記或者其他手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。

最新的二手房產(chǎn)交易流程是什么

第一步：精心挑選中介公司

如果二手房交易需要通過(guò)中介公司完成，那么，買(mǎi)房雙方首先應(yīng)該選擇一家誠(chéng)信可靠的房屋中介公司。如何才能選到一家好的房屋中介公司呢?楊泉告訴記者，首先要選擇有資質(zhì)的正規(guī)中介公司。看一家中介公司是否正規(guī)，除其具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還必須要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)證書(shū)。此外，所選的房屋中介公司最好是具有良好口碑的品牌中介。正規(guī)中介公司不僅擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，而且操作也較規(guī)范。

第二步：賣(mài)家辦理委托手續(xù)買(mǎi)家審查房屋權(quán)屬狀況

在選到一家合格的中介公司后，買(mǎi)家接下來(lái)需要做的就是辦理售房委托手續(xù)。具體步驟為，賣(mài)家只需帶上產(chǎn)權(quán)證原件、復(fù)印件，土地證原件、復(fù)印件(尚未取得產(chǎn)權(quán)證的則需帶上購(gòu)房合同原件)到選定的房屋中介公司，即可同中介公司簽訂售房委托書(shū)。

在選到一套心儀的房源后，買(mǎi)家應(yīng)進(jìn)一步對(duì)房屋的權(quán)屬狀況進(jìn)行了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。此外，為以防萬(wàn)一，買(mǎi)家還應(yīng)到產(chǎn)權(quán)部門(mén)進(jìn)一步核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)巍Ｍ瑫r(shí)，買(mǎi)家還可通過(guò)房地產(chǎn)交易部門(mén)，了解該房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，買(mǎi)家應(yīng)要求賣(mài)家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。

除需查看、驗(yàn)證房屋相關(guān)資料外，買(mǎi)家還應(yīng)前往房屋實(shí)地進(jìn)一步進(jìn)行查看，并詢(xún)問(wèn)周邊鄰居、物管公司了解房屋情況，如房屋是否經(jīng)過(guò)大修、是否存在質(zhì)量問(wèn)題等以及房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。如在屋頂露臺(tái)、走廊等處搭建房屋，是否得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)許可。

第三步：簽合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)

在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，必須要注意，如果所購(gòu)房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)的，房產(chǎn)共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代簽合同。此外，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，在簽訂合同時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)要求賣(mài)家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。