林先生預(yù)購了一套價值30萬元人民幣的商品房。合同約定：該商品房建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為85平方米。在面積確認(rèn)及面積差異處理標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，合同約定以建筑面積為依據(jù)，并約定如產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差比例絕對值低于3%時，據(jù)實結(jié)算；超過3%時，林先生有權(quán)要求退房。2001年5月份，林先生驗收新房時，開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)登記部門的實測建筑面積與合同約定建筑面積大致相當(dāng)，但套內(nèi)建筑面積卻比合同約定減少了5%。林先生于是向開發(fā)商提出退房要求。開發(fā)商卻認(rèn)為，合同約定的面積確認(rèn)及差異處理標(biāo)準(zhǔn)為房屋的建筑面積，不是房屋的套內(nèi)建筑面積。只要實測建筑面積與合同約定建筑面積誤差比例未超過3%，開發(fā)商就不算違約，林先生就不能退房。

律師建議：購房人與開發(fā)商簽訂合同時，一定要嚴(yán)格按照《辦法》的規(guī)定，與開發(fā)商詳細(xì)約定所購房屋面積確認(rèn)及面積差異的處理方式。特別要詳細(xì)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的處理方式。這樣才能有效防止所購房屋套內(nèi)建筑面積變小。另外，購房人還應(yīng)注意，雖然《辦法》對許多問題作了有利于購房人的規(guī)定，但在現(xiàn)實生活中，某些不法開發(fā)商還是會采取各種手段，脅迫、誘使購房人與其簽訂不利于購房人的協(xié)議，以達(dá)到其規(guī)避《辦法》不利規(guī)定的目的，對此，購房人千萬要當(dāng)心。

各組成部分面積細(xì)約定

長期以來，趙先生一直夢寐以求能夠擁有一間帶大客廳的房屋。2000年1月，趙先生被一套兩室一廳的商品房所吸引，樓書上標(biāo)明的建筑面積為36平方米的大客廳令趙先生怦然心動，于是趙先生決定購買此房。房屋驗收時，一位律師朋友提醒他一定要注意對房屋面積進行仔細(xì)的驗收，于是，趙先生對此特別留了心，所幸的是，驗收時開發(fā)商出具的經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門實測的房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積與購房合同的約定大致相同，趙先生很滿意?？伤贿M新房，卻立即意識到客廳沒有想象中那么大。失望之余，他想一定是開發(fā)商在面積問題上作了手腳，于是他又請有關(guān)單位對房屋面積進行了重新測量。測量結(jié)果顯示客廳建筑面積僅為32平方米，比樓書標(biāo)明的建筑面積少4平方米，而陽臺和其中一間臥室的建筑面積卻比樓書標(biāo)明的建筑面積各增加了2平方米。趙先生據(jù)此向開發(fā)商提

出賠償要求。但開發(fā)商認(rèn)為樓書標(biāo)明的房屋各個組成部分的面積在合同中沒有約定，不能作為索賠依據(jù)。趙先生很是生氣，于是，他拿著標(biāo)明房屋各組成部分建筑面積的樓書找到律師朋友，問自己能不能憑樓書向開發(fā)商找回點賠償？

律師建議：本案中，開發(fā)商利用相應(yīng)增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到商品房建筑面積總值不變的目的，這樣做可謂是一箭雙雕：既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本(陽臺造價一般較低)。開發(fā)商如此”精明”，費盡心思規(guī)避法律，購房人真是防不勝防。購房人如果不希望趙先生的遭遇在自己身上重演，在簽訂商品房買賣合同時，就應(yīng)當(dāng)把樓書標(biāo)明的面積詳細(xì)約定在合同里，并約定相應(yīng)誤差的處理方法及違約責(zé)任。這樣，購房人才有可能買到滿意的商品房。

購房人可以自己請人測繪面積

江女士預(yù)購了一套總價為48萬元人民幣的商品房，合同約定建筑面積為80平方米。今年8月份入住時，開發(fā)商與江女士結(jié)算的建筑面積數(shù)為78.13平方米，并退還了江女士部分購房款。入住后，江女士總覺得房屋建筑面積沒有78.13平方米。于是，在律師的建議下，江女士委托有資格的房產(chǎn)測繪單位對其所住商品房面積進行了重新測繪。湊巧的是，江女士委托的測繪單位與開發(fā)商委托的竟是同一家。而這同一家測繪機構(gòu)不同的測繪人員測繪出的結(jié)果卻大不相同，此次測繪結(jié)果標(biāo)明房屋的建筑面積為75平方米。江女士拿著這個測繪結(jié)果找到開發(fā)商，開發(fā)商對此不加理睬。江女士無奈，又找到了測繪單位。測繪單位這時才注意到原來兩份不同測繪結(jié)果竟然同出自本單位之手。為息事寧人，測繪單位找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商這時也覺事態(tài)嚴(yán)重，由于怕其他業(yè)主相繼鬧事，便同意按75平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)為江女士多退購房款18780元，并愿意承擔(dān)江女士因測繪而發(fā)生的一切費用，但開發(fā)商也向江女士提出條件，即江女士不得再以任何形式追究此事，且不得對外宣揚、公布此事。江女士見開發(fā)商肯退錢，又肯承擔(dān)測繪費，便個人自掃門前雪，答應(yīng)了開發(fā)商的苛刻條件，與開發(fā)商簽訂了退款、保密協(xié)議。

律師建議：購房人自己請人測繪所住房屋的面積的依據(jù)是什么呢？建設(shè)部與國家測繪局聯(lián)合發(fā)布的第83號《房產(chǎn)測繪管理辦法》是購房人請人測繪所住房屋面積的法律依據(jù)。《房屋測繪管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測繪房屋的，應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)測繪。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的《測繪資格證書》。