城市房屋是指在國有土地上建設的住宅性質的房屋，主要包括商品房、二手房以及經濟適用房等，本文主要談論商品房買賣流程及風險防范的相關問題。經審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內核發《商品房預售許可證》。關于商品房買賣流程及風險防范的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、概述

一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農村房屋。農村房屋指位于農村集體所有土地上的房屋，一般為農村集體經濟組織和農民個人或家庭所有。而農村宅基地使用權,不僅具有物權的屬性，而且在一定程度上與集體經濟組織的成員資格和福利聯系在一起，具有無償性。城市房屋是指在國有土地上建設的住宅性質的房屋，主要包括商品房、二手房以及經濟適用房等，本文主要談論商品房買賣流程及風險防范的相關問題。

二、商品房買賣流程

(一)商品房的概念

商品房是隨著福利性實物分房制度的取消，城鎮居民住房逐步實現市場化、貨幣化而出現的。商品房是指由房地產開發企業建設并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個人經批準自行建造的生活住房是有明顯區別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預售(期房)的形式出現。

(二)商品房預售流程

1、滿足商品房預售的條件要求

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》及《河南省城市房地產開發經營管理條例》的規定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：a、具有房地產開發企業資質證書;b、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;c、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;d、工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;5、法律、法規規定的其他條件。開發經營企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，申請企業需要提交以下證件：a、商品房預售許可申請表;b、開發經營企業的營業執照和資質等級證書;c、土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;d、投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;e、工程施工合同及關于施工進度的說明;f、商品房預售方案，應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。房地產管理都門在接到申請后，應當查驗有關證件和資料，進行現場查勘。經審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內核發《商品房預售許可證》。對不符合條件的，應當書面通知預售人并告知不予核發的理由。未取得《商品房預售許可證》的，預售人不得進行商品房預售。

2、訂立預售合同

房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照當地房地產管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應當執行國家房產測量規范標準。

3、銀行對商品房預售合同的進行審查(需要辦理按揭貸款時)

銀行首先審查房地產開發商的主體資格及資信狀況，包括營業執照、企業批準證書、合資或合作合同、公司章程、近期財務報表、驗資報告等。其次，銀行對按揭標的物工程進展情況、坐落位置、銷售價格等項目進行審查，要求房地產開發商提供立項批文、國有土地使用權轉讓合同、國有土地使用權證、紅線圖、建筑用地許可證、設計和竣工平面圖、建筑許可證工程預算、概算、承建單位營業執照、施工許可證、施工合同、施工進度情況、商品房預售許可證等文件。最后，銀行對預售商品房按揭合同進行審查，包括對購房人的主體資格審查，如果是個人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產開發商簽訂的商品房預售合同，預付購房款總價款30%以上的收據等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業執照、年批準證書、公司章程、財務報表、驗資報告、審計報告、董事會或類似決策機構同意申請按揭貸款的決議，董事會授權代表簽署有關法律文書的授權書及相關材料等。還要審查當事人的意思表示是否真實，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預售合同登記備案

商品房預售人應當自合同簽訂之日起30日內報當地房地產管理部門登記備案。

5、房屋交付驗收

房屋達到預售合同約定的交付條件后，房地產開發企業應當及時向購房人發出通知書，購房者在約定的期限內帶齊所有文件資料到指定地點辦理相關手續。在驗收交接時，售房人應當出示建設工程質量核驗合格單，并將《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預售商品房的過戶手續

預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。辦理產權過戶手續一般包括登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證、收費發證等程序。

產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件，經審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。勘丈繪圖是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發證提供依據。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變化是否合法等整個復雜細致的工作過程。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發的產權證件。收費發證是產權登記發證工作最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發的權證發放到所有權人手中。

三、商品房買賣中的主要風險防范

對于任何一個房地產開發企業來說，在開發房地產項目過程中，想完全規避所有的風險也是不現實的，如何有效的控制商品房買賣過程中的風險，對于提高開發商的收益率、維護良好信譽，保障企業持續穩定發展至關重要。

1、商品屋出售前廣告宣傳風險防范

在房地產市場中，多數房地產開發企業會采取期房的形式來運作，以售“樓花”的方式進行銷售，以此獲得項目開發的建設資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據房地產開發企業的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產開發企業來說，廣告宣傳設計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關重要。

《最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中明確規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承當違約責任。由此看以看出，對房屋開發項目的宣傳也是有法律的明確限制的，不能任意宣傳，對于有些宣傳或說明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確規定，仍然可以作為合同條款，一旦交付房屋時達不到宣傳的條件和標準，開發商就要承擔相應的法律責任。所以，在制作和設計期房銷售廣告時，應當講究一定的策略，做到既能充分宣傳我們的樓盤，又能避免承擔責任。

在商品房宣傳廣告中，應當始終掌握好一個原則，即對于宣傳用語切忌明確具體。首先，對于廣告宣傳的內容一定不能過于明確和具體，比如樓盤的規劃指標，包括容積率、綠化率、配套生活設施等，不要用具體的數字或設施名稱來說明。可以用一些表示范圍的形容詞來說明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設施比較完善了等等。不要說配備了醫院、學校、超市等，當然，如果我們的開發商能夠作到這些，當然可以大肆宣傳了;其次，對于樣板房，一定要在樣板房內的顯著位置標明“本樣板房僅供參考，以商品房買賣合同約定為準”。根據《商品房銷售管理辦法》的規定，開發商沒有說明實際交付的房屋的質量、設備及裝修與樣板房是否一致的，實際交付的房屋應該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應當作為交付房屋時的驗收標準。如果開發企業對此不予充分重視，將可能承擔違約責任的不利后果。

2、商品房出售時簽訂認購書的風險防范

由于房地產開發項目投入資金大，周期長的特點，很多房地產開發企業多采用認購書銷售模式，在沒有取得預售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗市場對自己開發的樓盤的接受程度，從而為下一步調整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發商往往會組織進行預訂、認購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認購協議，在協議中約定一些基本內容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預售許可證后，再通過協商訂立正式的商品房買賣合同，將認購書中的主要內容固定在商品房買賣合同中。當然取得預售許可證后也可以簽署認購書，即俗稱的“大定”。

在簽訂認購書時，我們開發商應當注意一些問題。首先，要避免成為買賣合同。在認購書中只能約定一些核心的內容，比如房屋的位置、面積、價格等。對于不能確定的問題，比如面積，應當明確注明以測繪報告確定的面積為準;對于取得預售許可證的時間，也盡量避免約定明確的期限。交房時間以及違約責任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時約定。其次要披露項目信息及手續現狀，避免被認定為欺詐導致雙倍賠償。

3、商品房買賣合同中違約責任的風險防范

對于房地產開發企業來說，房屋建設過程中會有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產權證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對此違約責任的作出約定，是十分重要的。