商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。關于2022年最全面的購房流程的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

以下是全面的購房步驟，包括如何挑選房源，如何簽訂合同，如何繳納稅費，如何辦理產權過戶，如何辦理按揭貸款，如何收房入住等都有介紹。

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新手買房注意事項

關于購房合同的常見疑問

商品房購房合同范本一

第一步：挑選房源

價格:

如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業才算物盡其用。目前被交通相對方便的地區是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區。

社區環境：在人口越來越密集的大城市，社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。

戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

位置

如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征：

1.城市上風上水。在城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向，如的上風上水方向為西北方向。

2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。

3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。

4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到。

5.環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

·面積

在我國大部分城市，根據建設部《商品房計算及公用建筑面積分攤規則》的規定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積;否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積;超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。

套內墻體面積：商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

陽臺建筑面積：按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計算：

整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。用建筑面積分攤系數=公用建筑面積套內建筑面積之和。

公用建筑面積分攤計算：各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積。一般高層住宅公建分攤系數為0.4左右。

·室內格局

現在居民購房，一般都會考慮做再次裝修，所以室內有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚，因為梁底的高度將直接影響到吊頂的高度，否則將暴露橫梁;同時，橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理，再裝飾也會影響美觀。

其次，應注意整個室內格局力求方方正正，避免有三角形(尖角形)等不規則形狀出現，也應避免室內中央有拄穿過。因為不規則的房形影響家具布置，且造成的浪費面積多，很多缺陷面靠裝飾裝修去彌補;且突兀的斜角或銳角對室內居者會造成一種不適的壓迫感，能夠避免還應盡量避免。

再次，對房內各功能居室的配置安排及行走動線，要做仔細考量。一般而言，住宅空間可以分為三部分：起居空間、服務空間與睡眠空間。起居空間包括：人口、玄關、起居室、客廳、餐廳等。服務空間包括：廚房、儲藏室、浴廁等。睡眠空間包括：臥房、客人房、孩童房、書房等。在以上三部分中，起居室空間的位置與布置最為重要，因為客廳是家庭活動和對外交際的中心，也是日常生活中使用率最高的區域，所以客廳采光一定好，格局要方正，與餐廳和其他臥室之間聯系要緊湊;同時，在位置上應具有相對的獨立性，不應成為其他功能居室間穿行的通道。

主臥室是最具機密性的地方，其與客餐廳的關系不僅不應有“開門見山”之感，且應有良好的隔音和充足的光線。主臥室之窗戶要盡量避免與鄰棟建筑的門窗相對，以免破壞機密性，給生活造成不便。一般而言，主臥室應有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等，如條件好一些，可考慮擁有一套獨立的衛生設備。[page]

廚房與衛生間是居室內最重要的服務空間，首先應選擇明衛與明廚，因為自然通風與采光對廚房與衛生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外，廚房的位置也很重要，其與餐廳之間聯系要緊湊，兩者之間的行走路線不能被破壞;除此之外，尚應考量廚房面積形狀是否合理，是否兼顧了儲藏、清洗和烹調各功能，能同時容納幾個人作業。

對于浴廁，主要應考慮自然通風與采光，位置應處在隱密次要處，如有條件，可考慮將廁所和淋浴區分隔開，以方便使用。

·戶型結構

隨著房改的深入進行，個人購房比例逐漸上升，對產型的要求也隨之提高，戶型設計的合理與否是決定購買心態的重要因素。在這方面有以下幾點需要提醒購房者予以關注。

(一)根據使用選擇戶型

對于住宅的戶型，消費者應如何選擇呢?住宅的戶型按平面組織可分為：獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：復式，躍層式，錯層式等。消費者在挑選時，應結合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型，因主要的目的是滿足使用功能，且面積控制緊張，故應選擇剖面上無大動作的設計。對于獨幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標準住宅，剖面上應有變化才好。若全從一個標高上展開，空間感覺較死板，而且也需要一些走道。若能結合剖面變化，水平走道會減少，空間也多了一個層次。所以消費者在選擇此類住宅時，應選擇剖面有變化設計。從戶型結構分析，超大戶型與超小產型的設計不是大眾的需求對象，而面積大小適中、居室功能分開、雙廳雙衛雙陽臺的戶型設計較受歡迎。

目前較為流行的躍層設計及外廊式廚衛設計則得到更多消費者的青睞，銷售前景看好。

(二)各地戶型各有差異

由于歷史的原因，各地的房產戶型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶型設備確實是相對落后。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴格，出于容積率的考慮，發展商為了盡可能多出面積的考慮，發展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶型的合理性;另外，由于從前北京住宅市場消費主體是集團購買力，在購房時更多考慮的是住宅面積和居室數，對戶型的要求不太高。這也使發展商忽略了居室戶型的完善與創新。缺少市場的壓力，自然使北京的戶型設計缺乏新意，落后于南方城市。

(三)室外景觀成新寵

客戶在購房時，住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素，但目前客戶挑選住房時有一個新的趨勢，即客戶選房時對居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美，即使傳統上讓為較差的朝北戶型也會受到認可。這主要是由于現在人們工作繁忙，白天較少有時間在家休息，加之空調等電器的普及，人們對等自然條件的要求有所減弱，而對優美景色的需求卻在增強。

(四)先廳后臥，順序選擇

客戶在購房時考慮居室各部分的優先順序是：第一看起居室(廳)是否好用，包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境，一個寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶所看重;第五才是次臥室(書房、客房);最后考慮陽臺。

另外，在廳的選擇和設計時，面寬也是一個較為關鍵的因素。面寬大小會給使用帶來極大不便。一般應在3.9米以上較為適宜，至少也應滿足3.6米。

由于現在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間，功能較以前增加了許多，相應也要求擴大主臥室的面積。而戶型設計上，可進入式衣帽間(WALK-IN-CLOSET)的出現，也使主臥室布局更為靈活，房間進深可以適當增加。

·朝向

在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。

消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。

在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。由于廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，所以一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。

一般來說，一天之內陽光能射入時間2～3小時，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。

現在多數的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。[page]

·樓層

低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。

大多數消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能?有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要—一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。

一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎?提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。

·設施

業主們都希望項目內“家園”內有一個好的環境，這是千真萬確的。但業主們如果知道項目里要建公園，則會有不同意見特別是當他們認識到，這項投資及以后的維護費用要由他們來出的話，可能更有爭議。我看到有些報道說，某項目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的，就個人觀點而言，實屬不當投資。有人會說我土老帽，其實不全是這么回事。一個好的家園，環境應該是干凈、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。

另外，園林建設還可以發揮業主的積極性，如一樓的住戶可在以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草，不僅可以美化環境，突出個性，而且不用花開發商和以后的一分錢。總之，環境綠化實屬必要，但實在沒有必要投資搞華而不實的公園式的園林，特別是投資巨大，維護費用很大的園林，這一點，買房者在選房需引起重視。

至于會所，當然是很必要的，高檔社區更少不了。但是，會所體量應與項目大小相匹配，也就是利用率和維護費用的問題。另外，會所內容也很重要。我個人覺得，除其他設施外，有兩樣設施必不可少，特別是對高檔家園而言：一是健身設施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內空間;二是室內游泳池。成功的業主都十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此，這是健康的生活方式。其他的可視需要和預期利用率加以考慮。本人看到有的會所搞什么棋牌室，個人認為不當，搓麻當然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要會所用大家的錢來建棋牌室，畢竟高檔社區應該倡導健康生活方式，這和今后社區的環境直接相關。

·設計

(-)房屋間距窄

人們發現，這幾年城市的建筑多了，同時越來越密，而這種密有時到了令人尷尬的地步。如果你住在八樓伸出手來幾乎可與對面一幢的住戶在空中相握，而住在低層次的，白天卻要開燈，過著近似暗無天日的生活。過于狹窄的房屋間距，造成采光不足，通風不良，也影響了住房的私密性。造成這一局面的原因，則是有些房地產開發商為了增加住房和營業面積，擠占了本該留存的正常空間，從而無形中增加了出售面積。事實上，這不僅損害了消費者的權益，同時也是一種短視行為。這樣的房子不僅賣不出價，有時還會出現積壓，即便一時賣出去了，也會留下后患。

(二)面積短缺

據中國社會調查事務所的一項調查表明，住戶在對商品住房的投訴中，其中有8O%是反映面積問題。這份調查其實反映了時下大部分購房者的擔憂，而買商品房的短斤少兩現象，百姓是十分痛恨的，因為短斤少兩造成了大的損失，短少幾平方米的面積，在大中城市是好幾萬元，在小城市也是好幾千元，況且在中也是以此面積來決定費用檔次的，這樣造成的損失會更大。因此，國家對此有了規定，并相繼出臺一些相應措施進行規范。但百姓還是希望，開發商能自己約束自己，以實實在在的面積來對待消費者，因為用政府行為來制約房產短斤少兩現象，運作起來一時也非易事。

(三)室內設計欠科學

在購買住房時，消費者普遍希望其所購住房能充分利用面積，設施配套也適當合理。而事實上，一些開發商開發的住宅，往往讓消費者大失所望。120平方米的住房竟然只有兩室兩廳，廁所竟然沒有窗戶……因此，消費者希望，開發商在這上面多動動腦筋，從消費者的角度去設計。首先可采用內涵挖潛式，在固定的面積中進行內涵挖潛，避免面積浪費，充分利用空間，這樣的住房設計會討百姓喜歡。其次是設計、設置讓住戶方便，這一點尤其要動腦筋。譬如如今一些開發商針對住戶洗衣機不好擺放的情況，在陽臺設置了拱排水管讓住戶在陽臺洗衣、晾衣;有的開發商在建設中就將空調管線等預先裝好;廚房的排煙口先留好……

(四)公共空間少

這主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。對于這一點，許多住戶是深有體會的。有的住宅設計時由于沒有預留綠化面積，環境不好，沒有一定的公共空間，做做操都沒有地方。住在這樣的住宅里，何談生活質量的提高?值得高興的是，一些有眼光的開發商，開始注意營造良好的居住環境，干方百計留一點綠地面積，即使在受地域限制時，也不惜花錢建起屋頂花園，在走廓上預留綠化帶。同時，留下一些讓住戶健身的空間。一些開發商以此為賣點竟收效很大。所以，百姓希望開發商都以發展的眼光看問題，要善于留一定的公共空間，保持一定的綠化率，預留給住戶健身、活動的空間。

·質量

為了便于客戶檢查，這里附上一則驗查房屋質量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。[page]

門

(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊

(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)

(3)門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音

(4)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。

(5)窗邊與混凝土接口有無縫隙?

(6)開關窗戶是否太緊?可否妥當關上?

(7)窗戶玻璃是否完好?

地板

(8)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?

(9)地板間隙是否太大?

(10)柚木地板無大片黑色水漬?

(11)地腳線接口是否妥當?有無松動?

頂棚

(12)頂棚有無水漬?裂痕?特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身

(13)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?

(14)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?墻角接位有無水漬?裂痕?

(15)墻身、墻角接位有無水清?裂痕?

廚廁

(16)廁、浴具有無裂痕?裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。

(17)坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?

(18)浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當?

(19)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現象?

(20)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?

(21)水池龍頭是否妥當?下水是否順暢?

(22)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當?

(23)廚柜柜身有無變形?門能否順利開合?

其他

(24)壁柜門是否牢固周正?

(25)試一下全部開關、插座及總電閘有無問題?(26)試煤氣熱水器開關是否妥當?

以上26條，均是新樓容易發生的問題。購房時應充分注意。

·小區環境的選擇誤區

在計劃經濟時代，房子的地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大家最關注的內容，住宅也往往是以低廉的造價，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開，而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來的公園中可以找到。隨著生活要求的提高以及市場競爭機制的導引，住宅小區環境越來越為人們所重視，但因為長時間被無環境的水泥叢林迷惑了眼睛，人們在判別住宅環境時往往陷入這樣的誤區：

環境=綠化率

住宅小區環境包括的內容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33%，它包括綠化硬質鋪裝，圍墻、大門、活動設施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等，而這些內容又必須與住宅建筑形成一個有機的聯合體。

單就綠化而言，也不是簡單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當配植以及與四季相適應的種植方式，而硬質鋪裝及活動設施應充分考慮其使用功能，如無障礙設計就有規范的嚴格規定，藝術品的陳設則要更多考慮其文化涵義和藝術品位。從學科來說，環境則涉獵土建、園林綠化、藝術、市政等許多工程領域，而這些都得由有豐富經驗的設計人員將它們有機組合起來。

小區景觀“中看”就行

我們強調人的主體性是對人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現了這一點。如活動設施的設置主要考慮老人、孩子的戶外活動，它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應，從材料的色彩、質地和化學性質上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。

小區里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠實實在在地使用這些景觀設施，比如小區的集中空地做出高低錯落的構筑物應該形成或大或小、或公共或私密的活動空間，以滿足不同活動的使用要求，開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動，而相對隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所。所以說景觀不僅是給人看的，同時也應該是給人用的。

過多追求環境個性

居住區中的環境設計應該是豐富多彩的，會有許多視覺上、使用上的興奮點，而這些點必須有一個內在的秩序將它們統一組織起來，形成既獨立存在又集中有序的畫面，否則就是一盤散沙，而這一切的最終目的是為居民服務，而非設計師表現個人色彩的場所。

環境設計是一門綜合的學科，從歷史上看，西方在城市公共環境的設計中有許多不朽的典范及相關理論，而東方則在造園藝術中有著獨到的意匠，就像油畫與國畫一樣以不同的手法創造不同形式，但同樣是美的生活圖景，我們當今的環境設計則應是博采眾長，傳統來為今天的生活很好地服務。

第二步：實地考察

◆查看房屋注意事項

買房子，最重要的是所購房屋質量要有，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里綜合有關專家經驗，附上36條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。

◆關于門

1.門的開啟關閉是否順暢?

2.門插是否插入得太少，門間隙是否太大?(特別是門鎖的一邊)

3.門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音?

4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊?

◆關于窗

5.窗邊與混凝土接口有無縫隙?窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。

6.開關窗戶是否太緊?開啟關閉是否順暢?

7.窗戶玻璃是否完好?

8.窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。

◆關于地板

9.地板有無松動、爆裂、撞凹?行走時是否吱吱作響?

10.地板間隙是否太大?

11.柚木地板有無大片黑色水漬?

12.地腳線接口是否妥當，有無松動?

13.地面是否有裂縫，是否有起砂現象?

◆關于頂棚

14.頂上是否有裂縫?沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。

15.看頂部是否有麻點。這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。[page]

16.頂棚有無水漬、裂痕?如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。

17.特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

18.墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?

19.墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方?

20墻身、墻角接位有無水漬、裂痕?

21.內墻墻面上有否石灰爆點?

◆關于廚廁

22.廁、浴具有無裂痕?包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。

23.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲?

24.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防

◆水是否妥當

25.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

26.磚縫有無滲水現象?

27.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?

28.水池龍頭是否妥當，下水是否順暢?

29.衛生、廚房內有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。

30.出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建筑垃圾?

31.您住的房間底下的鄰居家是否漏水?否則您家的日子也一定不好過。

◆其他

32.廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合?

33.試一下全部開關、插座及總電閘有無問題?各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30%的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規范》，規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生。

34.供水管的材質?上海市建委發文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優點是凈化管內水質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。

35.試煤氣熱水器開關是否妥當?

36.居室、客廳有否各種管線外露?是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

37.自來水水質怎么樣?

開商資質審核

◆國有

：是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

◆建設工程規劃許可證

規劃許可證和建設工程規劃許可證：是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這"兩證"的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是，不能領取房地產權屬證件。

>>樣本

建設用地規劃許可證附件樣本

建設工程規劃許可證樣本

建設工程規劃許可證附件樣本

◆商品房預(銷)售許可證

商品房銷售(預售)證的主管機關是鄭州市房地產管理局，證書由市房地產管理局統一印制、辦理登記審批和核發證書。"五證"中最重要的是土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

◆建設用地規劃許可證

建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證：是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有這"兩證"的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

>>建設用地規劃許可證樣本

建設用地規劃許可證附件樣本

建設工程規劃許可證樣本

建設工程規劃許可證附件樣本

◆建筑工程開工證

建設工程開工證：是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。鄭州市建設委員會鄉干部們加蓋公章。

◆《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

(1).開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

(2).結構類型;

(3).裝修、裝飾注意事項;

(4).上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

(5).有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

(6).門、窗類型，使用注意事項;

(7).配電負荷;

(8).承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

(9).其他需說明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

◆《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

(1).工程質量監督部門核驗的質量等級。

(2).地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。

(3).正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

屋面防水3年;

墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;

墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

門窗翹裂、五金件損壞1年;

管道堵塞2個月;

供熱、供冷系統和設備1個采暖期和供冷期;

衛生潔具1年;

燈具、電器開關6個月;

其他部位、部件的保修期限，由與用戶自行約定。

(4).用戶報修的單位，答復和處理的時限。

考察周邊環境等

·交通狀況

位置的遠近，不僅與實際距離有關，更重要的是與交通狀況相聯系。考察交通狀況的

優劣主要從以下幾方面考慮：

A、公共交通狀況。公共交通的路線有多少，與市內各主要區域的聯系是否廣泛;公共交通的起止時間、間隔時間、運行速度、票價等情況如何;從您要購買的房屋到公交車站的距離如何;出小區打車(的)是否方便;小區的出入口是否合理等。

B、交通的便利度。每天必經的路段是否經常堵車;到火車站、飛機場、長途汽車站等交通站點是否便利，是否有較多交通工具可到達等。

C、道路狀況。小區是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線等，與這些交通干道的遠近程度(不能太近，因為可能影響到居民的安寧及環境)。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。[page]

D、是否有交通管制。如，行車是否受單雙號、速度、方向、行車路線的限，有無停車場，路邊可否停車等。

·社區環境

什么是好的社區環境

考察一個項目主要注意幾個數據：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。

環境設計再好容積率太低不切實

對于住戶來說，容積率直接牽涉到決定居住舒適度的幾個指標，如人均綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，發展商可用于回收資金的面積越少，而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。好的居住區容積率不能超過5，綠化率不能低于30%。現在人們常常標榜自己的社區環境設計如何如何，但所有設計的基礎是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買房看不到將來建成后的實景，但這兩個數據基本決定了社區綠化環境的好環。

樓間距太窄采光、綠化等于空談

樓間距也是一個可以泄露發展商"秘密"的指標。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。無法想象樓挨著樓的社區能談得上什么綠化和環境。真正好的社區是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團自己的小型綠地，有的新項目甚至推出了宅旁空間和樓內共享空間的綠化，每一個新概念的推出和落實都是社區環境的更新。

·房屋的適用性

要了解所購商品房是否適用，首先應確定購買目的，從以下兩個方面來考核：

1.用來自己居住的，要根據家庭人口數量、結構、工作特點、對交通的要求狀況、對小區物業管理內容及特點要求，以及將來自己的經濟變化所引起的生活要求變化程度來確定。

2.用來投資的，主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出相機會、投資回報率、投資回報風險，對于準備隨時轉讓取得收益的，要考慮物業的升值潛力、轉讓機會、投資回報風險等因素。

·保值增值潛力

購買物業還要考慮物業之價值變化及價值實現問題，它們與以下因素有關：

1.物業之地理條件，通常所說的地段包括：物業與城市中心活動區域的距離及聯結交通狀況以及物業所在地的人又環境等。

2.物業自身品質特點，包括：房型、戶型、面積、工程質量與裝修質量、配套設施完備程度、小區物業管理類型與水平。

3.物業之購入成本，包括樓款、為購樓發生的國家稅收、政府費用、中介機構收取服務費等。

第三步：簽訂認購

·簽定流程

你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的，發展商此時會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。

認購書主要內容包括：

1.認購物業;

2.房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;

3.付款方式，包括一次付款、、付款;

4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

·相關知識：

目前，建設部正加緊制定經濟適用房管理辦法，并將認真考慮公眾反應強烈的經濟適用房供應對象過于寬泛的問題。據有關人士透露，經濟適用房管理辦法將對供應對象和供應面積做出明確規定。具體內容可能是各地要根據其經濟發展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標準，明確供應對象的范圍，不能再實行敞開供應。界定范圍的標準將從嚴從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應面積將要求控制在120平方米以內，豪華型、復式住宅將被嚴格禁止。

業內人士分析認為，建設部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經濟適用房價差較小城市，可以在一個時期內采取普惠制度，但為抑制住房投機，應從嚴審批購房對象;在商品房與經濟適用房差價較大的城市，應采取“從緊”原則，執行“雙控標準”，保證最需要住房的群眾優先購買。對危改安置居民、“”改造優先安排，對教科文衛等行業，可以傾斜，分期分批供應。在審批供應對象時，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對象的界定標準應該根據經濟適用房供應總量與需求量確定控制標準。“雙控”標準可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優先享用，雪中送炭。由于各地收入標準差別大，國家只規定原則，標準由各城市自定。

經濟適用房的保障性也將在建設面積上得以體現。考慮到今后的經濟發展和居民住房需求水平的提高，經濟適用房的基本戶型面積可以適當提高，但以滿足基本需求為宗旨，上限原則上不大于120平方米。

·認購書樣本

甲方：物業名稱：××小區

地址：郵政編碼：

乙方：姓名/：____________

代理人：_____________

身份證號碼/注冊登記號：_________________

地址/法定地址：________________

電話：__________

郵政編碼：___________

根據××市房地產法規的有關規定，甲、乙雙方就購買××小區商品房事宜，經過平等協商，簽訂本認購書。

1、××小區位于_______區_______路_______號，經××房產管理局批準，現正式對外預售[預售許可證：()××房管預售字第號]

2、乙方自愿訂購××小區________棟________號________室。總建筑面積：________平方米。單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣________元。大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元。

3、乙方于簽訂此認購書時，向甲方支付定金人民幣______元。

4、乙方于簽訂認購書之日起_____天內，簽訂出售合同，同時支付首期款(含定金)，乙方逾期七天尚未簽訂出售合同，甲方不再保留其訂購房號(室)。

5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：[page]

(1)一次性付款□

(2)分期付款□

(3)按揭付款□

6、本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽章之日起生效。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：日期：

·怎樣認識“定金”

筆者近來在辦理有關的業務中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發商正式簽訂之前所預繳的定金，在購房者與開發商最終沒能達成買賣協議或購房者因種種原因放棄所認購的房屋時，能否要求開發商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發商在物業正式開盤前，以內部認購的方式開始發售，認購期間的價格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎等方式促銷。購房者在價格優惠的誘惑下簽了《認購協議》并繳納了定金;二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發商簽訂了《認購書》并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發商不能達成一致意見或開發商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發商拒絕返還定金。

對于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續未辦理妥當，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發，那么這一時期購房者所繳的定金應當返還，因為所銷物業不具備商品房正式上市的法定條件，《認購協議》不受法律保護。對于第二種情況，筆者認為要對定金的性質予以界定，如果構成法意義上的定金就不能返還，如果不構成就應予返還。定金是保證的擔保方式之一，是指合同當事人一方為的履行，在后未履行前給付對方一定數額的款項。我國《民法典》第五百八十七條規定“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”定金的性質和作用一是證明合同的成立，二是保證。筆者認為購房者在簽訂《認購書》時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金?所以開發商在購房者認購時約定“定金”不予返還是沒有法律根據的。

認購是開發商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質量、位置、價格和交通等等條件。一些質量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發商應免去這樣的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。

·簽訂《認購書》前應當心訂金風險

購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號，在這幾天內，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認購書》，然后在規定的期限內雙方簽訂房屋預售或。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。

由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區別，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協議與開發商達成一致，“大訂”依然可以退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。

由于沒有明確的法律規定，當前法律界也存在著不同的意見。

有的觀點認為，《認購書》是購房者保證按時與開發商簽訂正式的，如果不能按時簽訂此合同，則應該承擔，所以“大訂”應該屬“定金”性質。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權以購房者違約為由不退定金;如果賣房者將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

有的觀點則認為，《認購書》是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應該是“訂金”。

所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指關系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數額的貨幣。如果一方當事人不能履行規定的義務，可以定金形式承擔違約責任。《民法典》等均有專門規定。從法律規定的來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預先給付的性質，這是定金與訂金的相同之處。

而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”。

“訂金”與“定金”的債務性質完全不同，“訂金”屬于預付款性質，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方決定不購買，賣方應將認購金退還;但如果買方超過規定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。

由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預留的期限以及開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。

同時，如果購房者在規定的時限內去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協議的具體條款使雙方發生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應由購房者獨自承擔，發展商應當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。[page]

因此，購房者在買房前一定要注意《認購書》的約定內容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。

第四步：簽定合同

·簽定合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現在內了。另外，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解決的重要根據和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、);如果是,根據規定，發展商已經不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《證》。您一定要看清楚發展商的《房屋》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現問題，而引起糾紛。發展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。

您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。

(注意：還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金?這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定金。)

說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。

8、雙方當事人必須確保所填聯系方式真實可靠。

9、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家公商行政管理局負責解釋。

商品房買賣合同

(合同編號：#######)

合同雙方當事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊地址：_______________________________________________________

營業執照注冊號：_________________________________________________

企業資質證書號：_________________________________________________

：____________________聯系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

委托代理人：____________________地址：__________________________

郵政編碼：____________________聯系電話：________________________

委托代理機構：__________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________

營業執照注冊號：________________________________________________

法定代表人：____________________聯系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】_______________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：______________________

【委托代理人】【】姓名：____________________國籍：_____________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯系電話：__________________________

共有人：

姓名：國籍：

【身份證】【護照】【】

【委托代理人】【】姓名：國籍：

地址：

郵政編碼：聯系電話：

委托代理機構：

注冊地址營：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

法定代表人：

郵政編碼：聯系電話：

根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

第一條項目建設依據。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的。【合同號】【批準文件號】【劃撥批準文件號】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。

________________________________________________________________________________________。[page]

第二條商品房銷售依據。

買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預(銷)售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為[]鄭房管銷字第號。

________________________________________________________________________________________。

第三條買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一)為本合同第一條規定的項目中的：

區路號第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房，戶型為。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。

________________________________________________________________________________________。

_________________________________________________________________________________________。

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，

總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、____________________________________________________________________________________。

第五條面積確認及面積差異處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。

后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

(1)________________________________________________________________________________;

(2)________________________________________________________________________________;

(3)________________________________________________________________________________;

(4)________________________________________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設計變更造成面積差異，雙方不的，應當簽署補充協議。

第六條付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款

_______________________________________________________________________________________。

2、分期付款

_______________________________________________________________________________________。

3、其他方式

_______________________________________________________________________________________。

第七條買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的，合同繼續履行;

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._____________________________________________________________________________________。

第八條交付期限。

出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經驗收合格。

2.該商品房經綜合驗收合格。

3.該商品房經分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.____________________________________________________________________________________。[page]

但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的;

2、____________________________________________________________________________________;

3、____________________________________________________________________________________。

第九條出賣人的違約責任。

除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;

(2)逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。

2.________________________________________________________________________________。

第十條規劃、設計變更的約定。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：

(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;

(2)________________________________________________________________________________;

(3)________________________________________________________________________________;

(4)________________________________________________________________________________;

(5)________________________________________________________________________________;

(6)________________________________________________________________________________;

(7)________________________________________________________________________________。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

________________________________________________________________________________。

第十一條交接。

商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

________________________________________________________________________________。

(在簽署本條款之時，為保證買受人在交接房屋得到應享受到的權利，要求出售方出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書，如出現出賣方由于未出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》造成的未能按時交房的情況，雙方約定的處理方式如：按日、按月向賣方收取違約金或退房等。)

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

________________________________________________________________________________。

第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

2.________________________________________________________________________________。

3.________________________________________________________________________________。

第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

1.________________________________________________________________________________;

2.________________________________________________________________________________;

3.________________________________________________________________________________;

4.________________________________________________________________________________;

5.________________________________________________________________________________。

如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.________________________________________________________________________________;

2.________________________________________________________________________________;

3.________________________________________________________________________________。

第十五條關于產權登記的約定。

出賣人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：[page]

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3.______________________________________________________________________________。

第十六條保修責任。

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

____________________________________________________________________________________。

第十七條雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權_____________________________________________________;

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權___________________________________________________;

3、該商品房所在樓宇的命名權_________________________________________________________;

4、該商品房所在小區的命名權_________________________________________________________;

5、_________________________________________________________________________________;

6、_________________________________________________________________________________。

第十八條買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

____________________________________________________________________________________。

第十九條本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附件四)。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預售的，自本之日起30天內，由出賣人向__________________申請登記備案。

出賣人(簽章)：lpf買受人(簽章)：lpf

【法定代表人】：lpf【法定代表人】：lpf

【委托代理人】：lpf【委托代理人】：lpf

(簽章)【】：

(簽章)

______年______月______日______年______月______日

簽于簽于

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

附件三：裝飾、設備標準

1.外墻：

2.內墻：

3.頂棚：

4.地面：

5.門窗：

6.廚房：

7.衛生間：

8.陽臺：

9.電梯：

10.其他：

附件四：合同補充協議

第五步：付款方式

◆一次性付款

是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。

利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優惠，如是現房則能很快獲得房屋的產權，如果是期房則這種付款方式價格最低。

弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風險大。

◆分期付款

又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。

利：緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。

弊：分期付款隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。

◆按揭付款

即購房，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發商，以后購房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。

利：可以籌集到所需資金，實現購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。

弊：目前手續繁瑣、限制較多。

◆

居民購房除了動用歷年的積蓄，購房資金不足部分一般都首先申請個人貸款，仍不足部分則再申請由銀行個人貸款解決，目前運用此種個人與銀行個人相結合的"組合貸款"已是購房最普遍的貸款方式。因為它比較符合現實又較為合理，畢竟每戶家庭可以計貸的個人住房公積金額度不會很多，若全部向又會在利息上負擔太重。

屬政策性的，具有一定的政策補貼性質，只要個人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權申請貸款，它最大的優點是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現行同期銀行個人住房按揭(一般比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右)，而且要低于現行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。下面以五年期的和公積金貸款為例進行比較：十萬元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元;申請公積金貸款十萬元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。[page]

第六步：公證

辦理保險:交納手續費里有保險費為什么要交呢?

在您到銀行進行貸款時，交納的手續費里有保險費，一般對此都百思不得其解，為什么交保險呢?

1、為什么要買保險

2、應遵循什么原則?

3、如何選擇房地產保險的種類?

4、什么是房地產保險?

5、中國平安保險公司條款

如何選擇房地產保險的種類?

房地產的風險主要來自于財產。責任，人身等方面，因此房地產保險的種類主要包括這些方面的內容，在我國，房地產保險品種較多，在這里，主要介紹一般投資大眾或工薪階層關心的與住房有關的保險。

①房地產財產保險。它屬于財產保險的一種。可以是團體、、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。

商品住宅保險是為購買商魄住宅的人提供的使其在所購住宅遇到意外損失時能及時得到經濟補償的險種。自購公房保險，是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。兩種保險的責任相同，因自然災害而造賊的保險財產損毀以及為防止災害蔓延或因搶救，保護等必要措施而造成的保險財產的損失。所保的財產只能是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產。保險期一般為一年，可續保。保險費由雙方按規定約定。

②房地產，在這里主要強調房屋所有人。出租人和承租人的責任保險，一般稱為房地產。它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。

③房地產人身保險，主要是指房屋遭受因房屋造成的而死亡或永久致殘，由保險人支付的險種。

④貸款抵押房屋保險，它屬于房地產保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關投保的一種房地產保險。

所謂貸款抵押房屋保險，就是申請的人應貸款銀行的要求，用以資金安全而把抵押房屋投保的險種。

房地產的保險內容：

第一，保險對象即辦理房屋抵押貸款的房屋所有人;

第二，保險財產主要是抵押貸款所購買的房屋;其它因裝修。購置而附屬于房屋的有關財產不屬投保范圍;

第三，，與貸款期限一致。在抵押期間，如果借款人中斷保險，貸款銀行有權代保，一切費用由借款人負擔;

第四，保險金額及保險費、以所購房屋價格定額確定保險金額，保險費每年計收一次;

第五，被保險人義務;

第六，損失賠償。

房地產保險應遵循什么原則?

房地產保險作為一種特殊的合同作為，為了確定合同雙方(投保人、保險人)的權利和義務，所訂立的應遵循一定的原則。

1、最大莊信原則。要求合同雙方必須以最大的城實態度對竺對方，被保險人尤其要遵守城信原則。為此投保人必須透露一切重要事實，并且不對保險作虛偽陳述。如果不透露重要事實或作虛偽陳述都將違反最大誠信原則，保險方有權解除合同或不負賠償責任。

2.可保權益原則。可保權益原則要求被保險人對所投保的保險標的擁有可保權益。這項原則是財產保險特有的原則。在房地產保險中，由于保險合同以不能事先確定事件的發生作為給予保險金(指以保險財產的價值為依據確定的，在保險災害事故發生后，保險方承擔賠償責任的最高限額)的前提，這就有了可以利用這種特點來牟利的可能。為了防止這種情況發生，的投保人必須是有的人員。財產保險的保險利益是指保險標的對投保人有直接的利害關系。這種利害表現為假如財產安全，投保人就能得益，反之，如果財產遭受損毀，投保人便會蒙受損失。換句話說，可以進行投保的財產必須是投保人擁有保險權益的財產。

3.賠償原則。在投保人的財產發生范圍內的災害事故而遭受損失時，保險人必須按合同所規定的條件進行賠償。這種賠償具有幾個特點：

(1)保險人對賠償金額有一定限度。這主要體現在三個方面：第一，以實際損失為限，即保險人對被保險人損失的賠償應以實際損失為限，被保險人不能得到超過其實際損失的賠償。第二，以保險金額為限，即保險賠償金額只能低于。等于保險金額，不能高于保險金額。第三，以可保利益為限。例如在財產中，受押財產方在受押財產發生保險責任范圍的損失時，只能得到相當子其借出款項的賠償金。

(2)保險人對賠償方式可以選擇。保險人的賠償意圖是使被保險人在遭受損失后，經過補償恢復到他在發生損失前的經濟狀態，保險人可以選擇貨幣支付，或修復原狀，或以換置的方法來補償被保險人的損失。

(3)被保險人不能通過賠償得到額外的利益。財產保險的賠償原則是對損失進行補償，而不能使被保險人通過補償獲得更多的好處。對此，各國的法律都有所規定。這些規定包括兩個方面：

第一是權益轉讓的規定。如果是第三方責任所引起的，第三方就負有賠償的責任。被保險人從第三方獲得了補償，則不能再向保險人提出索賠要求。被保險人如從保險人處獲得了賠償，那么他要將其原應享有的向第三方索賠的權益轉讓給保險人。即被保險人不能因一筆財產遭受了損失而獲得雙份的補償。關于權益轉讓，除了上述規定之外，還有下面的含義：

被保險人從任何方面得到的賠償和收益都得轉讓，但慈善性贈款除外。保險人獲得權益轉讓，一般是在給付了賠償之后，但也有在保險單上注明不論在賠付之前或賠付之后都可應用權益轉讓的規定。保險人在權益轉讓中僅享有保險人可以享有的權益，不能超過保險人賠付的金額。保險人亨有權益而追償的金額，若小于或等于賠付金額，全歸保險人;若大于賠付金額，則超出部分還給被保險人。第二是關于的規定。雖然一個被保險人可以以其財產就同一危險投保多張保險單，若保險事故發生，他從多個保險人那里獲得的賠償總值則不能超過其財產本身的價值。

4，近因原則。一起事故發生，造成財產損失的原因往往不止一個，有時事故原因錯綜復雜。但這些原因中必有一個是造成損失的直接原因，即近因。只有承保的風險是損失發生的近因時，保險人才會對損失進行賠償;若不是近因，保險人不負責賠償責任。

什么是房地產保險?保險當事人是哪些?

房地產雖然風險較少，但并不是毫無風險。因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在。一旦這種可能性轉化為現實性，那將會給房屋所有者帶來經濟損失甚至人員傷亡。因此，為了盡量規避風險、減少經濟損失，購買房地產保險就很有必要。[page]

什么是房地產保險?

所謂房地產保險，主要是指以房屋設計。營建。銷售。消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。對大多人來說，買保險主要是買房地產財產保險。保險公司承擔的房地產的風險是純粹風險，即偶然性。意外性和可測定性。

房地產風險分幾方面?

房地產風險一般包括如下三個方面的風險

第一，房地產財產損失，分為直接損失即房地產財產因自然風險或行為風險等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產資產貶值，如洪水、火災造成的損失，就屬直接損失;間接損即房地產財產價值因其他財產的直接損失而降低以及因財產接損失而使未來營業收入減少或支出增加等。

第二，房地產任損失，發生在房屋的設計。營建、銷售。消費和服務等環的責任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動，改變房屋結而影響鄰居，導致他人財產損失或人身傷亡所應負有的賠償任。

第三，房地產人身損失，主要是在期間，抵人在合同期內死亡，會給帶來經濟損失。可以說，地產保險就是通過對因自然災害和意外事故造成的保險責任圍內的房地產損失提供一定的經濟賠償。

保險的當事人是哪些呢?

主要指房地投保人，保險人、被保險人和受益人。

房地產投保人指的是房地產保險標的有可保利遮，并與房地產保險人訂立保險合同、按保險合同負有支付保鹼費義務的人。

房地產保險人指的是與房地產投保人訂立保險啥同，收取保險費，并承擔保險合即定的賠償責任或者給付腺險金責任的保險公司。

房地產被保險人是指其房屋等財產或人身受保險合同諜障，享有保險金請求權的人，房地產投保人勺為被保險人。受益人巨"房地產中由投保人或被餌險人指定的享有保險金請求權的人。

投保人、被保險人均可為受益人。

房地產保險的品種及功能

目前，在商品房交易過程中，辦理房地產保險已經成為必須的一道手續。目前我國各保險公司推出的與房地產業相關的保險險種主要有：建筑、房屋保險、個人住房按揭保險、房地產財產保險和房地產責任保險。其中，與個人購房密切相關的是后四項。

不僅是在購房時是必須的，而且由于房地產的使用時間一般在60年以上，也是在這個相當長的時間內保障你對房屋的使用權的一種有效措施。

房屋保險該保險屬范疇，主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險一般由屋主或住戶投保，為0.1～0.2%，發生損失時，保險公司按房屋的實際價值計算賠償，但以不超過保險金額為限。

個人住房按揭保險近幾年來，一些商業銀行開辦了業務，為了保障受押人的利益，保證抵押的房屋在抵押期間若遭受災害事故損失時能得到相應的賠償，各商業銀行都規定辦理“個人住房按揭保險”作為獲得抵押貸款的條件之一。“個人住房按揭保險”與前述的家庭財產保險在保險內容方面無多大區別，它主要通過抵押條款規定了抵押人在保險期內的權利和義務。“個人住房按揭保險”保險期限與貸款期限一致，并要求抵押人在投保時一次性繳清保險費。

房地產財產保險它屬于財產保險的一種，投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。商品住宅保險是為購買商品住宅的人提供的使其在所購住宅遇到意外損失時能及時得到經濟補償的險種。

自購公房保險是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。兩種保險的責任相同，因自然災害而造成的保險財產損毀以及為防止災害蔓延或因搶救、保護等必要措施而造成的保險財產的損失。所保的財產只能是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產，保險期一般為一年，可續保，保險費由雙方按規定約定。

房地產責任保險在這里主要強調房屋所有人、出租人和承租人的責任保險，一般稱為房地產公眾責任保險。它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。房地產人身保險主要是指被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種。

買房，可別忘了公證

購房公證，作為一個非常實用的民事公證新項目，越來越多地走入市民的生活。記者從上海市公證處獲悉，在日前舉行的大型公證咨詢活動中，購房公證咨詢最受歡迎。

公證提前介入

防止“貍貓換太子”

退休干部老王老倆口要到市郊買套商品房。老王在曹安路上看中一套房子，價格適中，房型也不錯。老王正準備拍板，一位老友的建議卻讓他最終改了主意：老友建議他上公證機關咨詢一下。市公證處的工作人員陪他到現場售樓處，審查這家房地產公司的有關材料后，竟發現老王看中的并非房產公司所稱的商品房，而是動遷用房。購房者只能拿到俗稱“藍卡”的租賃證，而非產權證。

初次購房的居民往往只關心房型、房價，對其他情況卻不甚明了。公證人員若提前介入，能幫助購房者調查房地產公司是否具備合法的銷售商品房的條件和資格，為購房者決策提供法律指導意見，個別房產商“一女二嫁”或是“貍貓換太子”的把戲就很難得逞了。

購房

為你爭回每分利益

本市一家合資企業的人事部經理徐某，看中一套高標準內銷房，于是付了訂金，簽了認購書。在首付一筆房款并簽訂預售合同前，徐某提出要對合同進行公證。

公證人員對房產商提供的預售合同文本進行審查，發現合同中多項條款，特別是對責任的約定措辭含糊，而且購銷雙方權利和義務也不對等。公證員當即提出修改意見，并對修改后的合同進行了公證。

事也湊巧，由于房產公司的原因，工程延期4個月才竣工交付。徐某與房產商交涉無果后，向法院起訴。由于合同中雙方權利、義務和責任明確且經過公證，徐某順利獲得了合同約定的一大筆違約金，而該樓的另外一些業主由于當初簽合同時“百依百順”，又沒經過公證，獲得的賠償金很少，只得自認倒霉。

房屋交接公證

讓你安心遷新居

小劉為了，在近郊購買了一套二室一廳。合同約定去年9月交房。9月底，房產公司發了一份書面通知給小劉，稱房子已造好，要求小劉辦理交接入戶手續。10月初，小劉興沖沖趕去，見房子果然已完工，水電煤也全通了。小劉辦完房屋交接手續，拿到鑰匙開始裝修。11月底，房子裝修完畢。12月1日，小劉舉辦了婚禮。誰知當這對新人從外地度完蜜月回到新居，突然接到房產公司通知，稱要進房重新排管道，并說室內肯定會“破相”。小劉當然不同意，多處奔走打聽后，他找到市公證處。[page]

公證處派員查明，原來小劉的房屋尚未驗收合格，還沒拿到新建住宅交付許可證。但房產公司為了避免延期交房承擔違約責任，便提前發出了入戶通知書。然而，房屋質檢部門在驗收時發現，該樓上下水道施工不合理，要求房產公司整改。在公證人員的建議下，小劉馬上對自己的情況進行了證據保全公證，作為今后上法院打官司的索賠依據。

購房公證

購房公證屬自愿，您可自行選擇是否公證，如果您屬于以下幾種情況，即必須辦理購房公證：

1、購房人或購房人之一為外籍人士，須辦理購房公證;

2、購房人或購房人之一為港、澳、臺人士，須辦理購房公證;

3、購房人或購房人之一為未成年人(18歲以下)，須辦理公證;

4、購房人委托他人代辦購房手續，須辦理委托公證。

另外，相關的房地產法律法規您也需要事先了解一些，您可以到我們為您提供的法規政策欄目中查詢。

第七步：驗收房屋

◆驗收房屋

購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發商的交付義務才算履行完畢。

即使您掌握不了上述專業的驗房方法，沒關系，因為在您入住小區前，您所在小區的物業管理公司與開發商簽訂委托物業管理協議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對小區所有房子進行了質量驗收，在此您不妨了解一下物業管理公司有關《驗收與接管物業的事項》另外,我還要提醒您別忘了國家對房屋交易的新規定，即：商品房交付使用時，預售人必須向預購人提供《商品房住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。

第八步：物業管理

物業管理有哪些項目和費用?公共性服務項目8項

物業管理公共性服務項目有8個方面：

(1)清潔衛生：樓宇內公共樓道的公共地方的衛生清潔，垃圾清運以及經常性的保潔;

(2)綠化物日常維護：對綠化物進行定期修剪、施肥、更新;

(3)治安管理：設專職保安人員每天24小時的巡邏值班;

(4)公共蓄水池維護：樓內公共蓄水池應定期清洗消毒;

(5)水電管理：對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常管理維修;

(6)排污設備管理：清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池;

(7)高層樓宇增設的服務項目：配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養;

(8)根據需要增設的其他服務項目。

上述八項公共性服務項目的費用構成如下：管理、服務人員的和按規定提取的福利費，服務項目的物資損耗補償費(含公用設施、設備的維護保養費)，直接用于住宅小區物業管理的折舊費，法定稅費;合理利潤。

根據文件精神，物業管理費的收取和支出，是按照以上服務項目和費用構成并制定收費標準的。至于收費標準的核定和審批，按省物價局文件中所述的條款規定執行。

如何辦理物業管理手續?

必須輸的物業管理手續有以下幾項：

(1)簽署《管理公約》。管理公約的內容由開發商依據國家的法律、法規與政策要求而制定，并經市房屋土地管理部門批準。業主(購房者)對于管理公約的內容一般應接受，如果認為有的打款嚴重不公，可以保留意見。因為，該公約屬臨時性質，在以后的業主大會可以進行修改。

(2)交付物業管理費用等。

(3)簽署各項管理守則，如裝修管理、衛生管理、停車管理、治安管理等

應具備的主要條款

1.雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業的業主或使用人選舉產生的物業管理委員會，乙方(受委托人)為物業管理公司;

2.管理項目。即接受管理的房地產名稱、坐落位置、面積、四至界限;

3.管理內容。即具體管理事項，包括房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛及停泊;公共秩序;房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項;

4.管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費;有的收費項目是同物業管理委員會洽商決定的，如停車場的停車費。這些收費都應當在合同中明確規定。

5.雙方的權利和義務。根據《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，物業管理公司的權利主要有：

(1)有權根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂小區。物業管理公司制訂的小區管理辦法可以是綜合性的管理規章，也可以針對不同方面制訂專項規章，例如衛生公約、保安公約等等。物業管理公司制訂規章屬于對小區管理服務的重大措施，必須經小區業主大會或物業管理委員會認可后，管理規章才能生效。這些管理規章不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區居民范圍內具有約束力，其性質屬于團體自律性規章，

(2)依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理，這既是行使權利也是履行義務;

(3)依照物業管理合同和有關規定收取費用;

(4)有權制止違反規章制度的行為;

(5)有權要求管理委員會協助，管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表，有責任協助物業管理公司做好工作，對于小區管理中出現的重大事件，或者個別難以解決的問題，物業管理公司可以將情況向管理委員會通報，有權要求管理委員會按照管理規章出面協調和解決，管理委員會應當予以支持和協助;

(6)有權選聘專營公司承擔專項管理業務。物業管理是多方面的管理與服務，物業管理公司本身不可能具備各方面的管理條件，因此，根據管理項目的需要，一部分專項業務必須委托其他專營公司完成;

(7)可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。我國的物業管理開展不久，群眾生活水平也還不高，不能像國外那樣實行物業管理的高收費(在國外物業管理也是微利行業)，但又不能沿用傳統房產管理"以收定支"的做法，彌補經費不足的辦法就是開展多種經營，以經營收益補充管理經費。[page]

物業管理公司除享受上述權利外，也應承擔下列義務：

(1)履行物業管理合同，依法經營;

(2)接受管理委員會和小區居民的監督;

(3)重大管理措施應當提交管理委員會審議，并經管理委員會認可;

(4)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導;

6.合同期限。即該合同的起止日期;

7.違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任;

8.其他事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風險責任、調整與仲裁、合同的更改、補充與停止等。

第九步：產權過戶

買房后應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，并取得《》(即房屋產權證明文件)后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產權登記，可以使你驗證所購買房產是否存在產權問題。若發現產權問題，可及時通過法律向賣方索賠。

請注意，在產權登記過程中，有些手續需要賣方協助辦理，這一條必須在合同中列明。產權登記費用，一般由買方承擔。

若您買的是商品房，則按有關規定，開發商在交房時應向房管局做好商品房竣工產權總登記，并在領取《竣工驗收證書》后的5個月內為購房者申辦房地產證。

那么如何在買房后盡快拿到產權證?需要那些手續?且勿著急，慢慢看來。