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因開發(fā)商未提供相應(yīng)文件而拒收房屋的情形
張蕓律師2023.07.04542人閱讀
導(dǎo)讀：
產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人,因面積誤差而拒收房屋的情形《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條中規(guī)定 &ldquo,出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符&hellip,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》對于面積誤差問題都進(jìn)行了規(guī)定，但兩者對于面積誤差對比方的表述不一致。
因開發(fā)商未提供相應(yīng)文件而拒收房屋的情形
業(yè)主驗(yàn)收房屋時(shí)，可要求開發(fā)商提供《建筑竣工驗(yàn)收備案表》，否則業(yè)主可以拒絕交房。《商品房銷售管理辦法》第三十二條規(guī)定“銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 ”
《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充規(guī)定。”
根據(jù)上述規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在交房時(shí)必須向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，若未提供該兩項(xiàng)文件，買受人有權(quán)拒收房屋。
因質(zhì)量問題而拒收房屋的情形
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
根據(jù)該司法解釋，明確規(guī)定若房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，則對于法律規(guī)定不能交付使用的房屋，買受人有權(quán)拒收房屋。
因面積誤差而拒收房屋的情形
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條中規(guī)定 “出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。”
《商品房銷售管理辦法》第二十條第二款“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： ……（二）面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 ”
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》對于面積誤差問題都進(jìn)行了規(guī)定，但兩者對于面積誤差對比方的表述不一致。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的表述為“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符……”《商品房銷售管理辦法》中的表述為“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式……”上述法規(guī)雖然規(guī)定了買受人有權(quán)退房的情形，但并未規(guī)定開發(fā)商應(yīng)在交房時(shí)必須向買受人提供面積實(shí)測的相關(guān)資料，由此若當(dāng)買受人在收房時(shí)能夠通過開發(fā)商所提供的面積實(shí)測相關(guān)資料確定面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，如果選擇退房，可以拒絕收房。若無法在收房時(shí)確認(rèn)面積，應(yīng)先收房，收房后向房管部門申請房屋面積實(shí)測表，若實(shí)測面積與合同不符可再依法進(jìn)行相應(yīng)的主張。
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