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因開發商未提供相應文件而拒收房屋的情形

張蕓律師2023.07.04542人閱讀
導讀:

產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人,因面積誤差而拒收房屋的情形《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條中規定 &ldquo,出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符&hellip,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》對于面積誤差問題都進行了規定,但兩者對于面積誤差對比方的表述不一致。

因開發商未提供相應文件而拒收房屋的情形

業主驗收房屋時,可要求開發商提供《建筑竣工驗收備案表》,否則業主可以拒絕交房。《商品房銷售管理辦法》第三十二條規定“銷售商品住宅時,房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》),向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。 ”

《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條規定“房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充規定。”

根據上述規定房地產開發商在交房時必須向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,若未提供該兩項文件,買受人有權拒收房屋。

因質量問題而拒收房屋的情形

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”

根據該司法解釋,明確規定若房屋主體結構質量不合格不能交付使用,則對于法律規定不能交付使用的房屋,買受人有權拒收房屋。

因面積誤差而拒收房屋的情形

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條中規定 “出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:……(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”

《商品房銷售管理辦法》第二十條第二款“按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。 合同未作約定的,按以下原則處理: ……(二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。 ”

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》對于面積誤差問題都進行了規定,但兩者對于面積誤差對比方的表述不一致。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的表述為“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符……”《商品房銷售管理辦法》中的表述為“按套內建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式……”上述法規雖然規定了買受人有權退房的情形,但并未規定開發商應在交房時必須向買受人提供面積實測的相關資料,由此若當買受人在收房時能夠通過開發商所提供的面積實測相關資料確定面積誤差比絕對值超出3%時,如果選擇退房,可以拒絕收房。若無法在收房時確認面積,應先收房,收房后向房管部門申請房屋面積實測表,若實測面積與合同不符可再依法進行相應的主張。

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