在原告和其前夫之間，民事調解書足以證明涉案房屋所有權的歸屬。關于離婚調解書可以直接辦理房產過戶嗎的法律問題，大律網小編為大家整理了婚姻家庭律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

離婚調解書可以直接辦理房產過戶嗎

如果房屋上有抵押權是不能直接依據調解書辦理房屋所有權轉移登記的。

案情

2006年3月22日，原告張某的前夫購買了某市**房地產有限公司的房屋一處，同時將該房屋在中國工商銀行某市支行作了抵押貸款，并在被告市房地產交易中心進行了抵押登記。2009年6月17日，原告與前夫經法院調解離婚，涉案房屋歸原告所有，原告一直按期償還按揭貸款。2011年6月，原告向被告申請將涉案房屋轉移登記在自己名下，同時提交了身份證復印件、商品房買賣合同、購房款發票、個人住房貸款憑證、**公司法定代表人證明及身份證復印件、**公司土地使用權證、房屋所有權證、民事調解書。2011年6月17日，被告接到原告的登記申請材料后，以未經抵押權人同意為由拒絕為原告辦理房屋轉移登記。原告不服提起行政訴訟。

分歧

本案分歧在于，抵押權人不同意的情況下，持生效法律文書能否直接辦理房屋所有權轉移登記。

第一種觀點認為，根據物權法第二十八條之規定，因人民法院法律文書導致物權設立、變更、轉讓、消滅的，自法律文書生效時發生法律效力。本案民事調解書一經當事人簽收立即生效，房屋所有權轉移也隨之生效，房屋登記機關應當根據民事調解書的內容為原告辦理房屋所有權轉移登記。

第二種觀點認為，涉案房屋系按揭購買，該房屋上設有限定物權即抵押權，在抵押權未消滅的情況下，未經抵押權人同意不得辦理所有權轉移登記。物權法和房屋登記辦法對此都有相應規定。

評析

筆者同意第二種觀點，理由如下：

房屋登記辦法第三十三條第一款規定：申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：登記申請書;申請人身份證明;房屋所有權證書或者房地產權證書;證明房屋所有權發生轉移的材料;其他必要材料。該條第二款規定，前款第(四)項材料，可以是人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書。房屋登記辦法第三十四條規定：抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書。

根據上述規定，人民法院的法律文書只是證明房屋所有權發生轉移的材料，辦理房屋登記還需提交其他材料。特別是在房屋設定抵押的情況下，需要提交抵押權人同意轉讓的書面文件。否則，房屋轉移不能辦理。

如果說上述規定只是部門規章，其效力不能對抗物權法第二十八條，那么，同是物權法，該法第一百九十一條第二款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。物權法第二十八條和第一百九十一條比較，是針對抵押物物權轉移的一般規定與特別規定的關系，按照特別規定優于一般規定的原則，本案應當適用第一百九十一條。實際上，房屋登記辦法第三十四條正是配套物權法第一百九十一條。

本案原告與前夫離婚，通過法院調解，分割財產取得涉案房屋，但是取得的房屋上設有限定物權即抵押權。由于涉案房屋登記在原告前夫名下，從抵押權人的角度，原告分得房屋等同于該房屋的轉讓。現原告雖然按期償還按揭貸款，但在貸款未還清的情況下，抵押權人不同意抵押房屋轉讓，便不能辦理房屋轉移登記。當然，在原告和其前夫之間，民事調解書足以證明涉案房屋所有權的歸屬。

最后，存在抵押權的情況下，民事訴訟在處理房屋權屬糾紛時，應考慮到抵押權人的權利，并在民事法律文書中予以表述，限定相關當事人只有在清償債務消滅抵押權后，或抵押權人同意的情況下，才能辦理房屋所有權轉移登記，以減少類似本案的行政爭議。