在原告和其前夫之間，民事調(diào)解書足以證明涉案房屋所有權(quán)的歸屬。關(guān)于離婚調(diào)解書可以直接辦理房產(chǎn)過戶嗎的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了婚姻家庭律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

離婚調(diào)解書可以直接辦理房產(chǎn)過戶嗎

如果房屋上有抵押權(quán)是不能直接依據(jù)調(diào)解書辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。

案情

2006年3月22日，原告張某的前夫購買了某市**房地產(chǎn)有限公司的房屋一處，同時將該房屋在中國工商銀行某市支行作了抵押貸款，并在被告市房地產(chǎn)交易中心進行了抵押登記。2009年6月17日，原告與前夫經(jīng)法院調(diào)解離婚，涉案房屋歸原告所有，原告一直按期償還按揭貸款。2011年6月，原告向被告申請將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記在自己名下，同時提交了身份證復印件、商品房買賣合同、購房款發(fā)票、個人住房貸款憑證、**公司法定代表人證明及身份證復印件、**公司土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、民事調(diào)解書。2011年6月17日，被告接到原告的登記申請材料后，以未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由拒絕為原告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。原告不服提起行政訴訟。

分歧

本案分歧在于，抵押權(quán)人不同意的情況下，持生效法律文書能否直接辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第一種觀點認為，根據(jù)物權(quán)法第二十八條之規(guī)定，因人民法院法律文書導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的，自法律文書生效時發(fā)生法律效力。本案民事調(diào)解書一經(jīng)當事人簽收立即生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移也隨之生效，房屋登記機關(guān)應當根據(jù)民事調(diào)解書的內(nèi)容為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第二種觀點認為，涉案房屋系按揭購買，該房屋上設(shè)有限定物權(quán)即抵押權(quán)，在抵押權(quán)未消滅的情況下，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。物權(quán)法和房屋登記辦法對此都有相應規(guī)定。

評析

筆者同意第二種觀點，理由如下：

房屋登記辦法第三十三條第一款規(guī)定：申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應當提交下列材料：登記申請書;申請人身份證明;房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;其他必要材料。該條第二款規(guī)定，前款第(四)項材料，可以是人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書。房屋登記辦法第三十四條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應當提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書。

根據(jù)上述規(guī)定，人民法院的法律文書只是證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，辦理房屋登記還需提交其他材料。特別是在房屋設(shè)定抵押的情況下，需要提交抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面文件。否則，房屋轉(zhuǎn)移不能辦理。

如果說上述規(guī)定只是部門規(guī)章，其效力不能對抗物權(quán)法第二十八條，那么，同是物權(quán)法，該法第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。物權(quán)法第二十八條和第一百九十一條比較，是針對抵押物物權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定與特別規(guī)定的關(guān)系，按照特別規(guī)定優(yōu)于一般規(guī)定的原則，本案應當適用第一百九十一條。實際上，房屋登記辦法第三十四條正是配套物權(quán)法第一百九十一條。

本案原告與前夫離婚，通過法院調(diào)解，分割財產(chǎn)取得涉案房屋，但是取得的房屋上設(shè)有限定物權(quán)即抵押權(quán)。由于涉案房屋登記在原告前夫名下，從抵押權(quán)人的角度，原告分得房屋等同于該房屋的轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)原告雖然按期償還按揭貸款，但在貸款未還清的情況下，抵押權(quán)人不同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓，便不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。當然，在原告和其前夫之間，民事調(diào)解書足以證明涉案房屋所有權(quán)的歸屬。

最后，存在抵押權(quán)的情況下，民事訴訟在處理房屋權(quán)屬糾紛時，應考慮到抵押權(quán)人的權(quán)利，并在民事法律文書中予以表述，限定相關(guān)當事人只有在清償債務消滅抵押權(quán)后，或抵押權(quán)人同意的情況下，才能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，以減少類似本案的行政爭議。