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內(nèi)容：關(guān)于認購書的法律性質(zhì)，在理論和實務(wù)中有不同的看法。另一種觀點認為，簽訂認購書時，商品房買賣行為尚未發(fā)生，簽訂認購書屬于商品房買賣前契約實施的民事行為，即使簽訂認購書的雙方當(dāng)事人履行了認購書，仍需雙方另行簽訂商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同，才能實現(xiàn)商品房買賣的締約目的。簽訂認購書的目的是訂立商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同的先決條件，認購書的合同性質(zhì)為預(yù)約合同，是一份獨立有效的合同。那么關(guān)于商品房認購書的法律性質(zhì)。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
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擅長：債權(quán)債務(wù)、建設(shè)工程、民間借貸
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商品房買賣中的違約金該如何確定(商品房買賣違約金的法律規(guī)定)
內(nèi)容：商品房買賣違約金的法律規(guī)定法律主觀：商品房違約金 法律規(guī)定如下：《民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的 損失賠償額 的計算方法,從法律上講，《民法通則》第122條第2項規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金,法律客觀：《民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金 ...。
龍珊律師2024.01.18570人收看
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邢穎律師
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擅長：合同糾紛、建設(shè)工程、民間借貸、交通事故
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內(nèi)容：而認購書已具備合同的上述有效成立要件，故從其性質(zhì)來看屬于合同的一種。在附停止條件的合同中，本合同已在訂約時成立，但在商品房買賣中，商品房買賣合同在認購書有效成立時尚未成立。綜上，認購書的性質(zhì)為預(yù)約。據(jù)此，對于認購書的效力認定實際上可以分為三個階段加以分析。那么商品房認購書的若干法律問題研究。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
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姚平律師
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擅長：婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛
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答交付商品房未達到法定條件的買受人可以拒絕收房，通過與開發(fā)商協(xié)商要求其限期整改；整改后仍不能達到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人可以要求解除房屋買賣合同，并要求開發(fā)商賠償相應(yīng)的損失。法律依據(jù)：《民法典》第五百六十三條
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。
第五百七十七條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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內(nèi)容：商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題(一)關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題《解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。那么商品房買賣合同糾紛案件有哪些常見法律問題。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
陳明月律師2021.12.26804人收看
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張旭律師
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擅長：房產(chǎn)糾紛、建設(shè)工程
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商品房買賣合同糾紛（商品房買賣合同糾紛管轄權(quán)確定）
內(nèi)容：《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
吳夢云律師2023.04.11561人收看
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許瑞林律師
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擅長：交通事故
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內(nèi)容：“按揭”一詞在我國房地產(chǎn)業(yè)、金融機構(gòu)中普遍使用，但實務(wù)中所稱的"按揭"與香港、英美法系所稱的"按揭"也有所不同，現(xiàn)行法律對商品房按揭的法律定性尚無明確的規(guī)定，中國人民銀行1998年5月9日頒布《個人住房貸款管理辦法》，對具有按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進行了規(guī)定，未使用“按揭”一詞。2003年4月28日最高法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也沒有使用“按揭”一詞，而是籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。各方當(dāng)事人對標(biāo)的物都享有一定的權(quán)利，預(yù)購人對于預(yù)售商品房享有的是一種所有權(quán)的期待權(quán)。因此，有必要在法律上就此期間按揭期房登記的效力及對抗力作出規(guī)定。那么商品房按揭在法律上的意義及地位。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
李楠楠律師2022.01.02524人收看
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黃東潔律師
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擅長：婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛
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答交易商品房的違約金一般按照合同的約定數(shù)額交付，造成的損害較大時違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實際損失的30%。具體可以雙方在合同中協(xié)商約定，同時可以根據(jù)違約情形判斷實際損失。法律依據(jù)：《民法典》第五百八十四條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
第五百八十五條
當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。
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律師詳解最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋“28”
內(nèi)容：為此，該“解釋”規(guī)定，人民法院在審理案件中，只要《商品房買賣合同》沒有違犯《合同法》第五十二條關(guān)于認定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持“主張無效”的請求。而該“解釋”明確規(guī)定，“商品房買賣合同”只要“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認定有效。”該規(guī)定對廣告內(nèi)容事項能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。那么律師詳解最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋“28”。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
翁玉素律師2021.12.25291人收看
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吳夢云律師
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擅長：合同糾紛、債權(quán)債務(wù)、建設(shè)工程
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內(nèi)容：(一)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工許可證；商品房銷(預(yù))售許可證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。那么商品房預(yù)售合同潛在的法律風(fēng)險。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
陳宗瓊律師2021.12.26938人收看
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預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛怎么解決呢
內(nèi)容：應(yīng)當(dāng)注意的是不安抗辯權(quán)的成立無須對方當(dāng)事人主觀上是否存在過錯，而造成預(yù)售方不能履行原因有很多，有違約的情形，也有情勢變更的情形，因此在審判實踐中還應(yīng)注意根據(jù)實際情況變更合同的有關(guān)內(nèi)容，排除不公平的結(jié)果，從而平衡雙方當(dāng)事人的利益，以維護法律關(guān)系的穩(wěn)定性，不能因預(yù)售方在對自明顯不利的情況不同意提供擔(dān)保就機械地一概解除合同,預(yù)售商品房買賣合同糾紛如何解決(一)中止合同的履行不安抗辯權(quán)的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方當(dāng)事人不履行債務(wù)而給先履行一方當(dāng)事人帶來的不公平后果，當(dāng)可能造成這種不公平后果的因素被清除后，則不安抗訴歸于消滅，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原有合同。
孔孟廷律師2024.03.14901人收看
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林艷英律師
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擅長：婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛、合同糾紛
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在商品房交易中,訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的
內(nèi)容：商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認購書并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購房者的定金;若發(fā)展商違約，不與購房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
張嘉娛律師2022.03.2479人收看
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內(nèi)容：6、認購書在一定的情況下是具有法律效力的，商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認,5、認購書在一定的情況下是具有法律效力的，商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認,認購書有法律效力嗎1、認購書在一定的情況下是具有法律效力的，商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。
趙金保律師2023.11.09173人收看
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答一房多賣的后果是：有效合同的當(dāng)事人有權(quán)要求賣方履行合同，交付房屋；可撤銷合同的當(dāng)事人和無效合同的當(dāng)事人在知道之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷合同，并要求賣方承擔(dān)返還已付購房款及利息以及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償。法律依據(jù)：《民法典》第一百四十八條
一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。
第五百七十七條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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內(nèi)容：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定,認購書為預(yù)約合同，商品房認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：1、鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定,而在簽訂了認購書的同時，往往也會要求購房者交付一定金額的購房定金，之后在約定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)辦理申請批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任,商品房認購書，是指商品房買賣雙方在訂立商品房預(yù)售合同或者商品房買賣合同之前所簽訂的，就房屋買賣有關(guān)事宜進行初步確認，并收取一定數(shù)量的定金作為將來簽訂商品房買賣合同的擔(dān)保，是買賣合同簽訂前買賣雙方行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的書面憑證。
任冰峰律師2021.12.08469人收看
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答商品房廣告的法律效力是：商品房廣告屬于要約邀請，即希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示、引誘他人發(fā)出要約，但不能因相對人的承諾成立合同；商品房廣告對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。法律依據(jù)：《民法典》第四百七十二條
要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）內(nèi)容具體確定；
（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第四百七十三條
要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。
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內(nèi)容：你需要做的，就是在認購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂商品房預(yù)售合同進行磋商，在協(xié)商的過程中充分了解開發(fā)商及所購房屋的狀況，掌握對自己有利的信息和對開發(fā)商不利的信息，充分利用開發(fā)商的缺陷，在談判過程中取得主動地位。商品房認購書，是商品房的買賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式的商品房預(yù)售合同或現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的協(xié)議。認購書是對雙方即將進行交易的房屋有關(guān)事宜的初步確認。依照上述概念可知，一般來說，商品房認購書實在簽訂合同之前的一種協(xié)議書，不是購房合同。此時，之前購房人的利益難以通過認購書得到保障。那么商品房認購合同定金有什么法律依據(jù)。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
周春花律師2022.01.01108人收看
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答延期交付商品房經(jīng)催告在合理期限內(nèi)履行的，買受人不能解除合同但可以要求開發(fā)商賠償損失；經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍未履行且開發(fā)商沒有給出正當(dāng)理由的，買受人可以解除合同，一切損失由開發(fā)商承擔(dān)。法律依據(jù)：《民法典》第五百六十三條
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。
第五百七十七條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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內(nèi)容：預(yù)購商品房貸款抵押的法律效力是指預(yù)購商品房貸款抵押合同生效后的法律后果。（三）預(yù)購商品房貸款抵押對合同當(dāng)事人的效力作為抵押權(quán)人的銀行，有按合同約定按時提供貸款的義務(wù)，有監(jiān)督貸款是否專項用于購買商品房的權(quán)利，有監(jiān)督抵押物建造進展情況的權(quán)利，在抵押人不履行義務(wù)時，享有對作為抵押標(biāo)的物的預(yù)購商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋登記手續(xù)，這是預(yù)購商品房貸款抵押期間階段性的表現(xiàn)。相應(yīng)的，預(yù)購商品房貸款抵押期間，抵押物若有約定投保的，則應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)投保，并承擔(dān)保險費用。那么預(yù)購商品房貸款抵押的法律效力是怎樣的。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
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