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轉讓和出讓區別？土地的出讓和劃撥
2022.12.28 0人閱讀
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買房是很多人一生中的頭等大事，要慎重對待，買房買的可不僅僅是些磚石土木，更重要的是附加在房屋上的權益，分別是房屋所有權和土地使用權，這其中土地所有權中土地性質又分為出讓和劃撥，這兩種不同的土地使用權取得方式有什么區別呢？今天小百就來帶大家了解一下。
什么是出讓和劃撥？
劃撥：
根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
出讓：
出讓土地使用權是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
出讓土地使用權是一種較為完整的物權。土地使用權出讓的實質是國家按照土地所有權與使用權分離的原則，把國有土地以約定的面積、價格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經營和管理。
出讓土地使用權的主體是政府。其他任何單位和個人不能充當出讓人。
出讓土地使用權的客體是國有土地使用權。農村集體土地和國有土地的所有權不能出讓，出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公共設施也不能出讓。
劃撥和出讓的區別？
1、性質不同
劃撥是交了補償費用或者安置費以后獲得的，一般不會規定使用期間，不過會有限制條件，例如不能租給別人、轉給他人或者抵押貸款等。而出讓是指國家把土地的使用權出讓給使用者，有一定的使用期間規定，且需要支付出讓金。
2、取得方式不同
劃撥是經過政府部門的準許，并交了補償費用后獲得使用的權利，或者是政府部門把使用權無償交給使用者。而出讓是通過掛牌、招標或者是拍賣的方式獲得的，這是有償交易，還嚴格限制了使用年限。使用者辦理轉讓的時候需通過國土資源單位的批準，辦理相關手續，還要繳納土地出讓金。
3、權利義務不同
劃撥土地的轉讓須經原批準使用土地的機關批準，經濟適用房變更轉讓還須經過一定的年限，且轉讓時須補償土地使用權出讓金，而出讓土地和商品房的轉讓則沒有這樣的限制。
4、期限不同
劃撥土地使用權沒有使用期限的限制，因此，除非政府因規劃變更需收回土地使用權或土地使用者要轉讓土地及地上建筑物，使用者可以無限期使用。出讓土地使用權則有最高土地使用年限的限定。如普通住宅用地的使用年限最高為70年，商業用地為40年，綜合用地為50年等，使用期屆滿后國家可無償收回土地使用權。
5、房屋類型不同
劃撥的通常是建造經濟房或者是公益建筑、回遷房、經適房等建設用地，而出讓的通常是用于建造商品房等，它們兩者的建筑的類型是有區別的。
土地出讓的方式？
出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議。
1.招標
招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
2.拍賣
拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
3.掛牌
掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
4.協議出讓
協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
土地出讓的流程？
1、發布掛牌公告：
出讓人至少在掛牌開始日前20天發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。
2、出售掛牌文件：
在掛牌公告規定時間內出售掛牌文件，并組織現場踏勘。
3、受理競買申請：
在掛牌公告規定的時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明(另有規定除外)、法定代表人身份證復印件(或授權委托書、委托代理人身份證復印件)辦理競買申請，并繳納競買保證金。
4、審查掛牌資格：
根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信紀錄等進行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動。
5、掛牌：
在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。
6、揭牌：
在掛牌公告規定的截止時間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認書，同時繳納定金。
7、公布成交結果：
掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。
8、簽訂出讓合同：
按照成交確認書約定的時間，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
劃撥用地什么時候需要補交出讓金？
劃撥用地在發生新建、改建、擴建、拆除重建、用途變更、出租經營和權屬轉移，且不符合劃撥條件的，須辦理土地出讓手續，計收出讓金。劃撥用地的用地單位及個人也可自行申請補辦土地出讓手續。
已購公有住房上市交易，按房屋交易價格的1%繳納出讓金；自行申請補辦土地出讓手續的，按國土規劃部門依法受理補辦土地出讓手續申請時房屋市場評估價格的1%繳納出讓金。
屬經濟適用住房、解困房、安居房、限價房、公租房、僑房、集資房等政策性住房出讓金補繳標準另有規定的，按相關規定執行。
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