(一)婚前一方購買的房屋付清所有房款的屬一方的婚前財產(chǎn)

一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于婚姻法司法解釋(一)同時規(guī)定夫妻一方所有的財產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款并取得了房產(chǎn)證那么該房屋無疑是婚前財產(chǎn)。

(二)婚后一方用個人財產(chǎn)購買的房屋屬一方的財產(chǎn)

(三)夫妻雙方婚后一次性出資取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有”。只要夫妻間沒有事先對于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬于其中一方不論購房合同或者房屋所有權(quán)證書上面的購房人或者房屋所有權(quán)人是哪一方不論購房合同或者房屋所有權(quán)證書上面是否載明共有人不論夫妻雙房的出資份額多少該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有。

(四)由一方婚前承租婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)

在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)級別工作年限等掛鉤所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價值。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況使得處理此類房屋爭議相當(dāng)棘手而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下這在我國是比較普遍的現(xiàn)象以前爭議較大現(xiàn)在有了明確的“說法”。這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得且用夫妻共同財產(chǎn)購買應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

(五)夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的(包括貸款)房屋應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)離婚時一般均等分割

如果當(dāng)事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟此種法律關(guān)系較簡單一般平均分割房產(chǎn)。但在房屋價格飛漲的今天夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù)大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付銀行支付開發(fā)商剩余房款辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟。

實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款按揭貸款之后尚未全部償還貸款之后的環(huán)節(jié)。因?yàn)闃I(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款在償還貸款之前盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。分割按揭財產(chǎn)時候存在首付款已經(jīng)償還貸款尚未償還貸款房屋實(shí)際升值等四個組成部分。實(shí)際上房屋的合同價值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。

對于分割按揭房產(chǎn)因?yàn)檫€存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問題因此不能簡單的分割房屋合同價值。房屋的實(shí)際價值(合同價值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產(chǎn)繼續(xù)向銀行償還貸款本金利息同時向另一方支付房屋價值的一半。

如果房屋的實(shí)際價值低于首付款已經(jīng)償還貸款還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的(實(shí)踐中極少出現(xiàn))則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn)繼續(xù)向銀行償還貸款本金利息同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半。

(六)一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證婚后償還貸款期間離婚的

婚前取得房產(chǎn)證書就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時房產(chǎn)直接歸屬于其中一方但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)增長部分作為共同財產(chǎn)分割。房屋所有權(quán)與房屋價值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入就房屋的價值而言離婚時候的房產(chǎn)價格(房屋實(shí)際價值減去尚未償還貸款后的差額)絕對大于結(jié)婚時候的價格(房屋的實(shí)際價值減去結(jié)婚時候尚未償還的貸款差額)。此種情況下兩種價格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來選擇。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產(chǎn)支付的那么該房產(chǎn)屬于一方的個人財產(chǎn)直接歸屬其本人除非是雙方書面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財產(chǎn)。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產(chǎn)支付的則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款。不論是雙方償還貸款的資金來源或者是雙方償還貸款的份額均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì)。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購房合同的一方所有但是房屋兩種價格差額部分作為夫妻雙方共同財產(chǎn)分配。

(七)父母參與出資并取得房產(chǎn)證書后離婚的

如果是夫妻雙方結(jié)婚前父母出資購買房產(chǎn)的一般視為對自己子女個人的贈與父母不得索回。同時該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個人財產(chǎn)在分割房產(chǎn)價值重應(yīng)當(dāng)予以扣除。但是父母在婚前明確聲明是對夫妻雙方的共同贈與的除外。

如果是夫妻雙方婚后出資購買房產(chǎn)的一般視為對夫妻雙方的贈與父母不得索回。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財產(chǎn)予以分割。但是父母在贈與時候明確聲明是對夫妻其中一方的贈予的除外。

協(xié)議內(nèi)容

登記離婚是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思的表示

子女與何方共同生活未與子女共同生活的一方對子女養(yǎng)育應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用支付的方式及期限

共同財產(chǎn)的分割(歸各方的數(shù)量和價值并附清單)

共同債權(quán)債務(wù)的享有和清償責(zé)任

住房問題的解決方案

對生活困難一方的經(jīng)濟(jì)幫助的方法期限

不與子女共同生活一方的探望權(quán)實(shí)行的方式及另一方協(xié)助的義務(wù)

其他需要在協(xié)議中明確的事項

雙方當(dāng)事人的簽名(蓋章或手印)

離婚協(xié)議書制作的時間。