現(xiàn)如今，提到買(mǎi)房，很多人的腦子里都是“一團(tuán)糟”，不知道該做什么，不該做什么，常常搞得自己身心疲憊，還是感嘆沒(méi)有滿足初衷。“價(jià)格”這個(gè)信息中包含的因素有很多，購(gòu)房者須提防幾個(gè)誤區(qū)：誤區(qū)一：“起步價(jià)”買(mǎi)不到。即起步價(jià)只成為吸引注意的方式，待去購(gòu)買(mǎi)時(shí)，就會(huì)被告知“低價(jià)房已經(jīng)賣(mài)完了”。”即廣告中說(shuō)“每平方米只有若干元”，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)還要支付的更多附加費(fèi)用則一概不提。從以上幾點(diǎn)看來(lái)，懂得獲取信息，還要懂得“過(guò)濾”信息。關(guān)于手把手教你買(mǎi)房——購(gòu)房流程的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

現(xiàn)如今，提到買(mǎi)房，很多人的腦子里都是“一團(tuán)糟”，不知道該做什么，不該做什么，常常搞得自己身心疲憊，還是感嘆沒(méi)有滿足初衷。實(shí)際上，購(gòu)房的過(guò)程也的確不像去商店買(mǎi)東西那么簡(jiǎn)單，但是，如果你掌握了其中的環(huán)節(jié)和要領(lǐng)，心中自然就會(huì)有數(shù)了。這里，我們就帶你一起看看買(mǎi)房到底有什么訣竅。

第一步：為自己定位

想買(mǎi)房，首先要考慮清楚為什么要買(mǎi)房。是想換換居住大環(huán)境，是想改善家庭小環(huán)境，是想獲得心理的安慰，還是什么別的原因。其次，要把自己的“錢(qián)袋子”抖開(kāi)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮一下，自己的經(jīng)濟(jì)能力怎么樣，可以承受什么檔次的房子。搞清楚了這些，心里才會(huì)有底，才不會(huì)隨處亂轉(zhuǎn)，浪費(fèi)精力和時(shí)間。

第二步：掌握信息

明白了自己的需要，下一步就是搞清楚心儀的對(duì)象在哪里。目前，掌握房源的最好方式就是看房產(chǎn)廣告或是參觀房展會(huì)，這都是效率最高的手段。通過(guò)這些方式，你可以花上一天時(shí)間，將全市房產(chǎn)信息盡收眼底。當(dāng)然，咨詢朋友也不失為一種高效的方式。但是，俗話說(shuō)：“會(huì)看的看門(mén)道，不會(huì)看的看熱鬧”，看信息，也要懂得“去粗取精，去偽存真”。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是掌握有效信息。這其中包括：價(jià)格、位置、配套等。

“價(jià)格”這個(gè)信息中包含的因素有很多，購(gòu)房者須提防幾個(gè)誤區(qū)：

誤區(qū)一：“起步價(jià)”買(mǎi)不到。即起步價(jià)只成為吸引注意的方式，待去購(gòu)買(mǎi)時(shí)，就會(huì)被告知“低價(jià)房已經(jīng)賣(mài)完了”。

誤區(qū)二：“起步價(jià)”不能買(mǎi)。即價(jià)低的都是一些朝向、位置、樓層都很差的房子，而看中的房子就遠(yuǎn)不止這個(gè)價(jià)格。

誤區(qū)三：“該說(shuō)的不說(shuō)。”即廣告中說(shuō)“每平方米只有若干元”，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)還要支付的更多附加費(fèi)用則一概不提。

“位置”信息的誤區(qū)也有很多：

誤區(qū)一：廣告中為了證明物業(yè)的升值潛力，或想說(shuō)明其交通便利，往往會(huì)附上一個(gè)該樓盤(pán)的地理位置，并說(shuō)明“距離市區(qū)僅若干公里”。這讓人感覺(jué)樓盤(pán)近在咫尺。但事實(shí)上，這些位置圖往往都沒(méi)有嚴(yán)格按照比例繪制，與實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)。

誤區(qū)二：廣告中出現(xiàn)“乘車(chē)只需若干分鐘”的字樣。其實(shí)，這些車(chē)程要么少報(bào)，要么說(shuō)的就是在交通無(wú)阻狀況下的理論時(shí)間。

配套誤區(qū)也要引起注意：

誤區(qū)一：說(shuō)是“某某花園”，但綠化率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)夠不上起碼的標(biāo)準(zhǔn)。

誤區(qū)二：羅列出的配套暫時(shí)并不明確，日后卻無(wú)法兌現(xiàn)。如游泳池成了小水池，美容室成了小發(fā)廊等。

從以上幾點(diǎn)看來(lái)，懂得獲取信息，還要懂得“過(guò)濾”信息。

第三步：實(shí)地考察

光看光聽(tīng)都不管用，如果不實(shí)地考察，就總覺(jué)得心里沒(méi)底。所以，在通覽信息后，下一步就得親自去跑一跑了。但是，實(shí)地考察樓盤(pán)也是一門(mén)相當(dāng)復(fù)雜的學(xué)問(wèn)。

一、考察開(kāi)發(fā)商。

了解開(kāi)發(fā)商，需掌握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1.資質(zhì)。根據(jù)建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件，劃分為5個(gè)等級(jí)。如滿足一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)需要具備流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，擁有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，連續(xù)四年建造工程質(zhì)量合格率100%，優(yōu)良率20%以上等條件。

2.“五證”齊全。合法的開(kāi)發(fā)商應(yīng)五證齊全。包括：計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究批件;規(guī)劃局的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”;土地局的“國(guó)有土地使用證”和“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”;“建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)單”(現(xiàn)房)或“建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證”(期房);“商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證”。

二、考察房子。

光了解開(kāi)發(fā)商還是不夠的，關(guān)鍵還在于了解他的產(chǎn)品。去樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)是很有必要的。

1.看樣板房。現(xiàn)在到每個(gè)小區(qū)去參觀，看樣板房成了必要的節(jié)目。的確，對(duì)于買(mǎi)期房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，樣板房對(duì)于直觀地了解戶型是很有幫助的。但是，看樣板房也要懂得其中的奧妙才行。要注意樣板房的尺寸和結(jié)構(gòu)比例可能完全不按照?qǐng)D紙上來(lái)定。例如，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)把開(kāi)間放大一些，再如，把原本在房屋中占有較小比例的廚房和衛(wèi)生間給放大了。總之，樣板房給人的感覺(jué)都是清新明亮的，使人產(chǎn)生足夠的信任感。所以，看樣板房一定要問(wèn)得仔細(xì)一些，最好帶上一兩個(gè)“行家”才能看出點(diǎn)門(mén)道。

2.看房型。首先要看住宅的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，這是房型的基本要素之一，是否具備良好的采光、通風(fēng)條件，對(duì)人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起著重要的作用，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還包括很多方面，如：一套房子至少有一間臥室或起居室具有良好的朝向，一般應(yīng)朝正南，偏向不大于45度;按照我國(guó)的飲食習(xí)慣，烹調(diào)時(shí)以炒、炸為主，所以，為了避免油煙的傷害，廚房應(yīng)有直接對(duì)外采光、通風(fēng)的條件;衛(wèi)生間由于經(jīng)常接觸水，所以通風(fēng)也很重要，最好具備直接的通風(fēng)窗或有合理的進(jìn)、出風(fēng)通道。所以，看房型最重要的是以自己平日的生活習(xí)慣為標(biāo)準(zhǔn)，切勿加入不合理的想象。

3.看環(huán)境和配套。住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套(供水、排水、電力、電信、燃?xì)狻⒐┡⒌缆返?、公共設(shè)施配套、安全保護(hù)設(shè)施等。按照規(guī)范要求，每戶用電負(fù)荷設(shè)計(jì)功率應(yīng)在4千瓦以上，每戶一表，水表應(yīng)在20毫米以上。煤氣不小于4立方米/小時(shí)，電話、有線電視到位。許多新建商品房還會(huì)配有智能化住宅系統(tǒng)、自動(dòng)化管理系統(tǒng)等。區(qū)內(nèi)小汽車(chē)的停車(chē)位應(yīng)不少于戶數(shù)的30%，自行車(chē)、摩托車(chē)的停放空間也有安排，必須有按照規(guī)劃配建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。建成住宅1.5萬(wàn)平方米，必須配商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一處，建成住宅15萬(wàn)平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所，建成住宅30萬(wàn)平方米，必須配有中學(xué)、小學(xué)各一所。如果想考察得更仔細(xì)，不妨到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)親自走一走，看看到最近的菜場(chǎng)有多遠(yuǎn)，看看上班高峰期間公交車(chē)擠不擠，看看孩子上學(xué)有什么路線，看看有沒(méi)有體育、娛樂(lè)場(chǎng)所、醫(yī)院等。再看看小區(qū)圍墻高低是否適當(dāng)、安全，幢距是否規(guī)范、綠化是否合理、景觀是否有品位，有無(wú)未標(biāo)明的建筑物等。

4.看現(xiàn)場(chǎng)。如果買(mǎi)的是現(xiàn)房，那么，到現(xiàn)場(chǎng)去看一看當(dāng)然是最直接的了。現(xiàn)場(chǎng)考察主要查看以下內(nèi)容：客廳及過(guò)道的地面、墻面、頂棚、門(mén)窗、各類(lèi)管線設(shè)施、預(yù)留的電源插座、電話插孔、水、暖、煤氣的五金件等是否有質(zhì)量問(wèn)題或設(shè)置不合理問(wèn)題。對(duì)于觀察到的嚴(yán)重問(wèn)題，可以要求施工單位給予解釋或請(qǐng)專業(yè)人士給予鑒定。一般來(lái)說(shuō)，房屋的質(zhì)量缺陷主要有兩種：一種是影響結(jié)構(gòu)安全的缺陷。如房屋地基有嚴(yán)重不均勻下沉，表現(xiàn)在裂縫與墻角呈45度斜角、梁上有垂直貫通狀裂縫等。有類(lèi)似這樣缺陷的房子最好別買(mǎi)，它會(huì)對(duì)以后的居住安全帶來(lái)很多隱患。另一種是影響使用功能的缺陷。如：屋面滲漏、衛(wèi)生間積水排不出、管道滲漏或堵塞等。這樣的缺陷雖然還談不上安全問(wèn)題，但會(huì)給生活帶來(lái)很多麻煩，如果實(shí)在想買(mǎi)這樣的房子，也要在簽合同前讓開(kāi)發(fā)商給一個(gè)明確的解決方案。

第四步：談判

信息掌握了，樓盤(pán)也“踩了點(diǎn)”，接下來(lái)就要進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段了。而實(shí)戰(zhàn)的第一步就要學(xué)會(huì)如何與開(kāi)發(fā)商談判。對(duì)于大多數(shù)工薪階層而言，買(mǎi)東西不砍價(jià)是不可能的。買(mǎi)房子這樣的“大件”當(dāng)然更要爭(zhēng)取到一個(gè)合理的價(jià)格。但是，開(kāi)發(fā)商與小販可不同，想從他們那里“砍”下價(jià)格，并不是一件容易的事，所以掌握訣竅才能事半功倍。

1.了解房?jī)r(jià)的構(gòu)成

決定商品房?jī)r(jià)格的因素有很多，其中最主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

一般來(lái)說(shuō)，建房成本中土地費(fèi)用約占20%，拆遷安置費(fèi)用占10%～20%，房屋建筑安裝費(fèi)用占20%～30%，市政設(shè)施費(fèi)用約占10%，各項(xiàng)稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上，還要加上20%左右的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。知道這個(gè)底細(xì)，就“胸有成竹”了。

2.掌握談判技巧

心里有了底，還要注意洽談方法。購(gòu)房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門(mén)一腳，洽談是否順利是決定買(mǎi)方是否吃虧的重要因素。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語(yǔ)言表達(dá)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相同。但有幾點(diǎn)需要特別注意：

(1)多聽(tīng)、多看、多提問(wèn);(2)關(guān)鍵時(shí)保持沉默;(3)敢于拒絕;(4)組織團(tuán)隊(duì);(5)不要因小失大;(6)不要輕信“漲價(jià)”;(7)不要沖動(dòng)“搶購(gòu)”;(8)不怕欠“人情”;(9)核實(shí)信息，廣泛聯(lián)絡(luò);(10)注意衣著和舉止;(11)注意選擇時(shí)間第五步：簽約

過(guò)了談判的一大關(guān)，想必已經(jīng)獲得一個(gè)滿意的價(jià)位了。最關(guān)鍵的一步就是簽合同了。目前，大多開(kāi)發(fā)商都能自覺(jué)按照示范文本簽約，但是，細(xì)節(jié)的問(wèn)題還是不可忽視的。

(1)購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

(2)合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。房屋的戶型、面積一定要表示清楚，建筑面積、使用面積及公攤面積等要明確說(shuō)明。

(3)房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。

(4)其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)單位以及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

(5)違約責(zé)任的約定一定要雙方對(duì)等。

第六步：付款

想把夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)，肯定少不了付款這一關(guān)。大把的鈔票往外掏，還得計(jì)劃好一個(gè)自己能承受的方式，才能“給得輕松，給得合算”。

目前，大多開(kāi)發(fā)商允許的付款方式都靈活多樣，購(gòu)房者完全可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，選擇更讓自己輕松的付款方式，主要有：

(1)用現(xiàn)金或支票、匯票一次付清;(2)短期分期付款;(3)按揭貸款其中，一次性付款購(gòu)房是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，房屋購(gòu)買(mǎi)者一次性付清全部的房?jī)r(jià)款，房屋出賣(mài)者在購(gòu)買(mǎi)者付清全部房?jī)r(jià)款的同時(shí)轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。這種付款方式的好處是，房?jī)r(jià)款的支付和房屋交付同時(shí)進(jìn)行，操作方式比較簡(jiǎn)單。購(gòu)房者一次性付款，一般都可以得到一定的優(yōu)惠，但這種方式動(dòng)用的資金數(shù)額較大，需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)支撐。

分期付款是指房屋購(gòu)買(mǎi)者根據(jù)合同的約定，先交一部分房?jī)r(jià)款后，由房屋出賣(mài)者將房屋交付購(gòu)房者占有使用，購(gòu)買(mǎi)者在一定期限內(nèi)分?jǐn)?shù)次支付其余房?jī)r(jià)款。這種方式可以使購(gòu)房者不必采用長(zhǎng)期的抵押貸款方式，又可以緩解一定的付款壓力。

按揭貸款是市場(chǎng)上使用最多，比較合理的一種付款方式。它是購(gòu)房者以其所購(gòu)房屋作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，由銀行先行支付房?jī)r(jià)款給房產(chǎn)商，再由購(gòu)房者按月向銀行支付貸款本息的一種付款方式。按揭貸款解決了短期內(nèi)支付大量資金而帶來(lái)的不便，將大筆資金分解成為長(zhǎng)期的小額資金。

按揭貸款根據(jù)其性質(zhì)的不同，又可分為以下幾種主要形式：

1.個(gè)人住房公積金貸款：它是以政策性住房公積金發(fā)放的委托貸款，指本市繳存住房公積金的購(gòu)房者，在本市購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的貸款。按現(xiàn)行政策規(guī)定，單筆貸款最高限額為15萬(wàn)元，首付款不低于房?jī)r(jià)的30%，貸款最長(zhǎng)期限為15年。現(xiàn)行利率：5年以下(含5年)為3.6%，5年以上為4.05%。

2.個(gè)人住房商業(yè)性貸款：它是以銀行信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的貸款。按現(xiàn)行政策規(guī)定，單筆貸款最高額不超過(guò)總房?jī)r(jià)的80%，貸款最長(zhǎng)期限為30年。現(xiàn)行利率：5年以下為4.77%，5年以上為5.04%。

3.個(gè)人住房組合貸款：對(duì)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款后，購(gòu)房資金仍然不足的購(gòu)房人，銀行另外提供個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

4.商用房貸款：銀行為購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的購(gòu)房人提供的商業(yè)性貸款。

5.二手房貸款：銀行為購(gòu)買(mǎi)允許交易的二級(jí)市場(chǎng)成套住房的購(gòu)房人提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款或個(gè)人住房公積金貸款。

6.“集資建房”貸款：銀行為參與集資建房的購(gòu)房人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

7.購(gòu)房裝修組合貸款：當(dāng)借款人抵押住房的抵押率不足70%時(shí)，其剩余的部分可向銀行再次抵押申請(qǐng)用于自住住房裝修的貸款。

貸款條件：

1.有合法的身份(提供身份證、戶口簿和相關(guān)婚姻證明);2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好;3.有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造住房的合同、協(xié)議;4.有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人，其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人提供保證擔(dān)保;5.符合貸款行規(guī)定的其他條件。

貸款流程：

1.借款人向經(jīng)辦行咨詢并提交貸款申請(qǐng)表;2.簽訂借款、擔(dān)保合同及各類(lèi)委托書(shū)、協(xié)議書(shū)，辦理公證，保險(xiǎn)抵押貸款手續(xù)，銀行發(fā)放貸款;3.借款人還款至貸款全部結(jié)清，辦理房產(chǎn)抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

還款方式：

1.等額本息還款法：即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。

2.等額本金還款法(利隨本清)：每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。3.借款人可以根據(jù)需要選擇還款方式，但每筆貸款合同只能選擇一種還款方式，合同簽訂后不得變更。

第七步：驗(yàn)房

一切手續(xù)都辦妥，下一步就是“開(kāi)箱驗(yàn)貨”了。接到《房屋交付使用通知書(shū)》后，購(gòu)房者可以到房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察。主要查看主體結(jié)構(gòu)，外墻、屋面、地面、電氣設(shè)備、裝修等處有無(wú)影響使用的重大質(zhì)量問(wèn)題，必要時(shí)可以帶專業(yè)人士一同前往。如果沒(méi)有問(wèn)題，就可以填寫(xiě)登記表，拿鑰匙了。