現如今，提到買房，很多人的腦子里都是“一團糟”，不知道該做什么，不該做什么，常常搞得自己身心疲憊，還是感嘆沒有滿足初衷。“價格”這個信息中包含的因素有很多，購房者須提防幾個誤區：誤區一：“起步價”買不到。即起步價只成為吸引注意的方式，待去購買時，就會被告知“低價房已經賣完了”。”即廣告中說“每平方米只有若干元”，但購買時還要支付的更多附加費用則一概不提。從以上幾點看來，懂得獲取信息，還要懂得“過濾”信息。關于手把手教你買房——購房流程的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

現如今，提到買房，很多人的腦子里都是“一團糟”，不知道該做什么，不該做什么，常常搞得自己身心疲憊，還是感嘆沒有滿足初衷。實際上，購房的過程也的確不像去商店買東西那么簡單，但是，如果你掌握了其中的環節和要領，心中自然就會有數了。這里，我們就帶你一起看看買房到底有什么訣竅。

第一步：為自己定位

想買房，首先要考慮清楚為什么要買房。是想換換居住大環境，是想改善家庭小環境，是想獲得心理的安慰，還是什么別的原因。其次，要把自己的“錢袋子”抖開，從長遠的角度考慮一下，自己的經濟能力怎么樣，可以承受什么檔次的房子。搞清楚了這些，心里才會有底，才不會隨處亂轉，浪費精力和時間。

第二步：掌握信息

明白了自己的需要，下一步就是搞清楚心儀的對象在哪里。目前，掌握房源的最好方式就是看房產廣告或是參觀房展會，這都是效率最高的手段。通過這些方式，你可以花上一天時間，將全市房產信息盡收眼底。當然，咨詢朋友也不失為一種高效的方式。但是，俗話說：“會看的看門道，不會看的看熱鬧”，看信息，也要懂得“去粗取精，去偽存真”。簡單地說，就是掌握有效信息。這其中包括：價格、位置、配套等。

“價格”這個信息中包含的因素有很多，購房者須提防幾個誤區：

誤區一：“起步價”買不到。即起步價只成為吸引注意的方式，待去購買時，就會被告知“低價房已經賣完了”。

誤區二：“起步價”不能買。即價低的都是一些朝向、位置、樓層都很差的房子，而看中的房子就遠不止這個價格。

誤區三：“該說的不說。”即廣告中說“每平方米只有若干元”，但購買時還要支付的更多附加費用則一概不提。

“位置”信息的誤區也有很多：

誤區一：廣告中為了證明物業的升值潛力，或想說明其交通便利，往往會附上一個該樓盤的地理位置，并說明“距離市區僅若干公里”。這讓人感覺樓盤近在咫尺。但事實上，這些位置圖往往都沒有嚴格按照比例繪制，與實際情況相差甚遠。

誤區二：廣告中出現“乘車只需若干分鐘”的字樣。其實，這些車程要么少報，要么說的就是在交通無阻狀況下的理論時間。

配套誤區也要引起注意：

誤區一：說是“某某花園”，但綠化率卻遠遠夠不上起碼的標準。

誤區二：羅列出的配套暫時并不明確，日后卻無法兌現。如游泳池成了小水池，美容室成了小發廊等。

從以上幾點看來，懂得獲取信息，還要懂得“過濾”信息。

第三步：實地考察

光看光聽都不管用，如果不實地考察，就總覺得心里沒底。所以，在通覽信息后，下一步就得親自去跑一跑了。但是，實地考察樓盤也是一門相當復雜的學問。

一、考察開發商。

了解開發商，需掌握幾個關鍵點：

1.資質。根據建設部頒布的《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業按資質條件，劃分為5個等級。如滿足一級資質的企業需要具備流動資金2000萬元以上，擁有中級以上職稱的管理人員不少于20人，連續四年建造工程質量合格率100%，優良率20%以上等條件。

2.“五證”齊全。合法的開發商應五證齊全。包括：計委立項、可行性研究批件;規劃局的“建設工程規劃許可證”;土地局的“國有土地使用證”和“建設用地規劃許可證”;“建設工程質量檢驗單”(現房)或“建設工程開工建設許可證”(期房);“商品房銷售(預售)許可證”。

二、考察房子。

光了解開發商還是不夠的，關鍵還在于了解他的產品。去樓盤現場轉一轉是很有必要的。

1.看樣板房。現在到每個小區去參觀，看樣板房成了必要的節目。的確，對于買期房的消費者來說，樣板房對于直觀地了解戶型是很有幫助的。但是，看樣板房也要懂得其中的奧妙才行。要注意樣板房的尺寸和結構比例可能完全不按照圖紙上來定。例如，有些開發商會把開間放大一些，再如，把原本在房屋中占有較小比例的廚房和衛生間給放大了。總之，樣板房給人的感覺都是清新明亮的，使人產生足夠的信任感。所以，看樣板房一定要問得仔細一些，最好帶上一兩個“行家”才能看出點門道。

2.看房型。首先要看住宅的衛生標準，這是房型的基本要素之一，是否具備良好的采光、通風條件，對人體健康和環境衛生起著重要的作用，這個標準還包括很多方面，如：一套房子至少有一間臥室或起居室具有良好的朝向，一般應朝正南，偏向不大于45度;按照我國的飲食習慣，烹調時以炒、炸為主，所以，為了避免油煙的傷害，廚房應有直接對外采光、通風的條件;衛生間由于經常接觸水，所以通風也很重要，最好具備直接的通風窗或有合理的進、出風通道。所以，看房型最重要的是以自己平日的生活習慣為標準，切勿加入不合理的想象。

3.看環境和配套。住宅配套包括市政基礎配套(供水、排水、電力、電信、燃氣、供暖、道路等)、公共設施配套、安全保護設施等。按照規范要求，每戶用電負荷設計功率應在4千瓦以上，每戶一表，水表應在20毫米以上。煤氣不小于4立方米/小時，電話、有線電視到位。許多新建商品房還會配有智能化住宅系統、自動化管理系統等。區內小汽車的停車位應不少于戶數的30%，自行車、摩托車的停放空間也有安排，必須有按照規劃配建的商業網點。建成住宅1.5萬平方米，必須配商業網點一處，建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所，建成住宅30萬平方米，必須配有中學、小學各一所。如果想考察得更仔細，不妨到樓盤現場親自走一走，看看到最近的菜場有多遠，看看上班高峰期間公交車擠不擠，看看孩子上學有什么路線，看看有沒有體育、娛樂場所、醫院等。再看看小區圍墻高低是否適當、安全，幢距是否規范、綠化是否合理、景觀是否有品位，有無未標明的建筑物等。

4.看現場。如果買的是現房，那么，到現場去看一看當然是最直接的了。現場考察主要查看以下內容：客廳及過道的地面、墻面、頂棚、門窗、各類管線設施、預留的電源插座、電話插孔、水、暖、煤氣的五金件等是否有質量問題或設置不合理問題。對于觀察到的嚴重問題，可以要求施工單位給予解釋或請專業人士給予鑒定。一般來說，房屋的質量缺陷主要有兩種：一種是影響結構安全的缺陷。如房屋地基有嚴重不均勻下沉，表現在裂縫與墻角呈45度斜角、梁上有垂直貫通狀裂縫等。有類似這樣缺陷的房子最好別買，它會對以后的居住安全帶來很多隱患。另一種是影響使用功能的缺陷。如：屋面滲漏、衛生間積水排不出、管道滲漏或堵塞等。這樣的缺陷雖然還談不上安全問題，但會給生活帶來很多麻煩，如果實在想買這樣的房子，也要在簽合同前讓開發商給一個明確的解決方案。

第四步：談判

信息掌握了，樓盤也“踩了點”，接下來就要進入實戰階段了。而實戰的第一步就要學會如何與開發商談判。對于大多數工薪階層而言，買東西不砍價是不可能的。買房子這樣的“大件”當然更要爭取到一個合理的價格。但是，開發商與小販可不同，想從他們那里“砍”下價格，并不是一件容易的事，所以掌握訣竅才能事半功倍。

1.了解房價的構成

決定商品房價格的因素有很多，其中最主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。

一般來說，建房成本中土地費用約占20%，拆遷安置費用占10%～20%，房屋建筑安裝費用占20%～30%，市政設施費用約占10%，各項稅費約占20%。在此基礎上，還要加上20%左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。知道這個底細，就“胸有成竹”了。

2.掌握談判技巧

心里有了底，還要注意洽談方法。購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利是決定買方是否吃虧的重要因素。由于每個人的個性不同，語言表達、社會經驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。但有幾點需要特別注意：

(1)多聽、多看、多提問;(2)關鍵時保持沉默;(3)敢于拒絕;(4)組織團隊;(5)不要因小失大;(6)不要輕信“漲價”;(7)不要沖動“搶購”;(8)不怕欠“人情”;(9)核實信息，廣泛聯絡;(10)注意衣著和舉止;(11)注意選擇時間第五步：簽約

過了談判的一大關，想必已經獲得一個滿意的價位了。最關鍵的一步就是簽合同了。目前，大多開發商都能自覺按照示范文本簽約，但是，細節的問題還是不可忽視的。

(1)購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細，各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人。

(2)合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。房屋的戶型、面積一定要表示清楚，建筑面積、使用面積及公攤面積等要明確說明。

(3)房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。

(4)其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業單位以及物業收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

(5)違約責任的約定一定要雙方對等。

第六步：付款

想把夢想變成現實，肯定少不了付款這一關。大把的鈔票往外掏，還得計劃好一個自己能承受的方式，才能“給得輕松，給得合算”。

目前，大多開發商允許的付款方式都靈活多樣，購房者完全可以根據自己的實際情況，選擇更讓自己輕松的付款方式，主要有：

(1)用現金或支票、匯票一次付清;(2)短期分期付款;(3)按揭貸款其中，一次性付款購房是指在合同約定的時間內，房屋購買者一次性付清全部的房價款，房屋出賣者在購買者付清全部房價款的同時轉移房屋的所有權。這種付款方式的好處是，房價款的支付和房屋交付同時進行，操作方式比較簡單。購房者一次性付款，一般都可以得到一定的優惠，但這種方式動用的資金數額較大，需要強大的經濟實力來支撐。

分期付款是指房屋購買者根據合同的約定，先交一部分房價款后，由房屋出賣者將房屋交付購房者占有使用，購買者在一定期限內分數次支付其余房價款。這種方式可以使購房者不必采用長期的抵押貸款方式，又可以緩解一定的付款壓力。

按揭貸款是市場上使用最多，比較合理的一種付款方式。它是購房者以其所購房屋作為抵押，向銀行申請貸款，由銀行先行支付房價款給房產商，再由購房者按月向銀行支付貸款本息的一種付款方式。按揭貸款解決了短期內支付大量資金而帶來的不便，將大筆資金分解成為長期的小額資金。

按揭貸款根據其性質的不同，又可分為以下幾種主要形式：

1.個人住房公積金貸款：它是以政策性住房公積金發放的委托貸款，指本市繳存住房公積金的購房者，在本市購買、建造、翻建、大修自住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的貸款。按現行政策規定，單筆貸款最高限額為15萬元，首付款不低于房價的30%，貸款最長期限為15年。現行利率：5年以下(含5年)為3.6%，5年以上為4.05%。

2.個人住房商業性貸款：它是以銀行信貸資金所發放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買城鎮自住住房時，以其所購產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的貸款。按現行政策規定，單筆貸款最高額不超過總房價的80%，貸款最長期限為30年。現行利率：5年以下為4.77%，5年以上為5.04%。

3.個人住房組合貸款：對申請個人住房公積金貸款后，購房資金仍然不足的購房人，銀行另外提供個人住房商業性貸款。

4.商用房貸款：銀行為購買商業用房的購房人提供的商業性貸款。

5.二手房貸款：銀行為購買允許交易的二級市場成套住房的購房人提供的商業性個人住房貸款或個人住房公積金貸款。

6.“集資建房”貸款：銀行為參與集資建房的購房人發放的個人住房貸款。

7.購房裝修組合貸款：當借款人抵押住房的抵押率不足70%時，其剩余的部分可向銀行再次抵押申請用于自住住房裝修的貸款。

貸款條件：

1.有合法的身份(提供身份證、戶口簿和相關婚姻證明);2.有穩定的經濟收入，信用良好;3.有合法有效的購買、建造住房的合同、協議;4.有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人，其他經濟組織或自然人提供保證擔保;5.符合貸款行規定的其他條件。

貸款流程：

1.借款人向經辦行咨詢并提交貸款申請表;2.簽訂借款、擔保合同及各類委托書、協議書，辦理公證，保險抵押貸款手續，銀行發放貸款;3.借款人還款至貸款全部結清，辦理房產抵押登記注銷手續。

還款方式：

1.等額本息還款法：即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。

2.等額本金還款法(利隨本清)：每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。3.借款人可以根據需要選擇還款方式，但每筆貸款合同只能選擇一種還款方式，合同簽訂后不得變更。

第七步：驗房

一切手續都辦妥，下一步就是“開箱驗貨”了。接到《房屋交付使用通知書》后，購房者可以到房屋現場進行勘察。主要查看主體結構，外墻、屋面、地面、電氣設備、裝修等處有無影響使用的重大質量問題，必要時可以帶專業人士一同前往。如果沒有問題，就可以填寫登記表，拿鑰匙了。