而一直處于尷尬地位的小產權房，更是撥動神經的敏感話題。日前，國土部有關負責人表示，今年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理，為全面清理“小產權房”做制度和政策準備。由于小產權房的相關手續不齊全，無法獲得房管等部門頒發的相關證照，無法辦理合法的產權手續，購買后不能合法辦理轉讓過戶手續。由于小產權房不受法律保護，購房者在購買和使用小產權房的過程中，一旦遇到一些問題，自身權益將無法得到保障。”她分析了購買“小產權房”的五大風險。“小產權房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護。關于小產權房里的大問題的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

現如今，房子對于普通百姓來說，無疑是件大事兒。而一直處于尷尬地位的小產權房，更是撥動神經的敏感話題。日前，國土部有關負責人表示，今年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理，為全面清理“小產權房”做制度和政策準備。

一石激起千層浪，小產權

房何去何從，引人關注。什么樣的房子是“小產權房”?購買“小產權房”存在哪些風險?“小產權房”再次被推到風口浪尖。就此，記者走訪了市國土資源局和部分房產中介、房產市場，請專業人士為您解疑答惑。

身份模糊由來已久

日前，記者走訪了市國土資源局，地籍處的工作人員解釋說，在我國法律上，沒有“小產權房”這個詞，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是占用農村集體土地建設，并向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅。國家法律法規明確規定，城鎮居民不得購買農村宅基地建房，不可以購買“小產權房”，對“小產權房”不予確權登記，它是事實上的無產權房，所以不受法律保護。

小產權房的出現已有10多年歷史，有其必然性。起初是村委會給農民蓋集中區、中心村和農民公寓時，把多余出來的房子私下賣掉，現在，小產權房也由最初滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，成為少數人用來攫取暴利的工具。

三令五申屢禁不止

有些人把購買“小產權房”當做一場豪賭，公務員、教師、銀行等收入較高人群紛紛加入到購買隊伍中，他們賭的是小產權房能轉正，博的是轉正后的暴利。“投資有風險，要想賺錢，有時候不冒險不行。”在一家事業單位工作的劉先生，去年購買了兩套小產權房，價格還不足周邊樓盤價格的一半。

大多數人是無奈地加入到“賭局”中。“一套大產權房，動輒幾十萬，工薪家庭哪能買得起?可孩子結婚等著用房子，你說咋辦?現在這套80多平方米的小產權房，還不到20萬元。就算只有使用權，也沒別的辦法了。”在馬頭附近的一個小產權樓盤銷售處，正在看房的石女士無奈地說。來自峰峰的無房戶小張跟記者算了一筆賬：租房1000元/月，一年1.2萬元，20年24萬元，而20年后房價會成什么樣子，誰也說不準。“一次性花二十幾萬元買套小產權房，住上20年本錢也賺回來了。”[page]

日前，記者咨詢了數家房產中介，一家中介負責人介紹，目前，他們手頭掌握的小產權房多集中在城市南部一帶，價格一般已經漲至每平方米2000元以上。從銷售情況看，小產權房銷售量在逐步增加，熱銷的最大優勢就是便宜，價格低于正規樓盤一半甚至更多，這足以吸引眾多購房者。盡管沒有產權證，但在城市房價高漲刺激下，許多人還是會爭相購買。雖然國土部門三令五申，但小產權房憑借其低價位的絕對優勢及政策法規的模糊不清，一直在合法與非法之間猛打擦邊球，屢禁不止。

價格便宜暗藏風險

維民權律師事務所的毛明媚律師提醒消費者，“小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的合法性質。由于小產權房的相關手續不齊全，無法獲得房管等部門頒發的相關證照，無法辦理合法的產權手續，購買后不能合法辦理轉讓過戶手續。由于小產權房不受法律保護，購房者在購買和使用小產權房的過程中，一旦遇到一些問題，自身權益將無法得到保障。因此，購房者最好不要購買小產權房。”她分析了購買“小產權房”的五大風險。

風險一:辦不了房產證，沒產權。“小產權房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。

風險二：拆遷難補償?？此票阋说?ldquo;小產權房”，除了不能辦理房產證外，實際上它還屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，那么購房者就可能面臨“錢雖付了，房子沒住幾年也沒了”的窘境。因為從法律上說，買賣雙方都有一定的過錯責任，買房者明知小產權房是違法的仍然購買，也應承擔一定的過錯責任。

風險三：質量難保證。房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。此外，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

風險四：遇到糾紛不受法律保護。小產權房一旦出現質量問題，以及面積縮水、交房不及時等問題，業主很難維權。因為現行法律法規是針對產權人的權益保障進行規定的，業主在法律上指的是房屋產權所有人，小產權房無法登記備案，購房人也不具備業主身份，所以無法行使業主權利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。

風險五：由于缺乏產權，購房者只能與房東通過簽訂協議，來保證所屬權屬，雙方交易相對簡單。此外，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。記者王鵬[page]

小產權房試點清理方案能否征求民意

有關部門表示要清理小產權房，終于讓這個久拖不決的問題明朗化了。采取試點清理的方式，相信也會得到輿論認可，因為小產權房成因復雜，牽扯面廣，必須要謹慎操作，先行試點，只有在試點的基礎上制定統一治理方案，才可能實現法律與民意的平衡。

但是，在筆者看來，即使是試點方案也應該問問民意，而不能是政府部門單方面行動。如果試點方案不問民意就實施，不但試點清理小產權房的效果會打折扣，而且還有可能讓本來就復雜的問題更加復雜化、擴大化。有關部門目前只是表示，按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。但究竟如何進行清理，公眾云里霧里。因此，正在研究中的試點城市名單和試點方案成稿后，首先應該征求民意而不是立即操作。

從現有法律來看，小產權房的確是“非法產品”，不受法律保護，但我們要看到，小產權房已經不是一個簡單的法律問題了，而是一個與體制、機制有著密切關系的政治、經濟、民生問題。不能只從法律上來審視小產權房問題，也不能直接用法律之劍搞“一刀切”。

據悉，全國小產權房面積將近60億平方米，有的城市小產權房所占比例將近一半。這就提醒我們，設計小產權房清理方案時，征求民意是不可缺少的環節。筆者以為，即使是試點，也會觸及部分人的利益，試點人群的利益同樣需要考慮，理應公開試點方案，給予每個人表達意見的機會。

■新華