小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓?目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。首先應當明確的是小產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許小村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產權房就是非法建筑，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。關于小產權房的法律屬性如何的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓?

“小產“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。“小產權房”、“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。

首先應當明確的是小產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許小村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產權房就是非法建筑，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。

既然是合法的，那么小產權房是否可以購買和轉讓呢?根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

1、全部產權(大產權)

國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產權”而言，“全部產權”才有存在的意義。

2、部分產權。(小產權)

根據國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。

第一，法律風險，前面已經詳細論述了由于鄉產權房的特殊法律屬性，使得鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買鄉產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

第二，政策風險，在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

第三，目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。

第四，由于所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

中央明確不許再建小產權房

已購者利益受保護對于民眾普遍關心的農村小產權房問題,陳錫文明確表示,小產權房違法,絕對不允許再建設。對于那些已經在農村購買了小產權房的消費者,國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。中央財經領導小組辦公室副主任中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文:很多消費者購買的時候,他不可能對國家的法律有這么多的了解,因此糊里糊涂就買了,覺得便宜就買了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護的。小產權房”的產生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關于農地轉為城市建設用地的法律程序，所以它本身是不合法的。

小產權房的最新政策

國土資源部再次嚴厲地指出，小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

[1]的確，小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產權房的出現，應該說是具有一定合理性的。對管理部門來說，小產權房事實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多贏的結果。公共政策的目的，是滿足民眾的需求;有效的公共政策，則應該是有助于政策目的的實現。就此觀之，小產權房就是一個政策目標與政策手段高度一致的舉措，可怎么就違法了呢?這真是一個詭異的問題。

中國未來要解決的最大難題，是8億農民的致富問題。守著一畝三分的薄地，農民是不可能致富的。讓農民進城，融入現代化的社會分工體系，是農民致富的唯一途徑。農民進城，有兩個選擇，一是打工，二是當個小老板“自主創業”。在農民工相對過剩的大背景下，缺乏基本勞動技能的農民工，一來或打工無門，二來即便能找到工作也收入微薄。如果能引導農民工去自主創業，就既可以減少勞動力市場上的農民工供給、從而提高其工資水平;又可以拓寬農民工的生存渠道，而創業成功的農民企業家還可以創造更多的就業崗位。正是基于這一點，鼓勵自主創業是目前的一項重要政策。

可是，農民的創業資本從哪里來呢?從金融途徑獲得資金對農民來說非常的困難，那么只剩下讓農民利用自己的資源來自主融資這一個辦法了。農民的資源，說到底也就是一點薄地和一棟破房子。可目前土地的流轉仍未真正放開，現在又不允許城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，這就導致農民這點可憐的資源事實上不能發揮任何經濟的作用。因此，現有的法規政策之間是相互矛盾的：既鼓勵農民創業、又堵住了農民創業資金的來源。

探討小產權房的解決途徑，應該謀求維持多贏的利益格局。把小產權房強制拆除，是不符合這個原則的。把責任全部推給農民或購房者，是不客觀的。小產權房的建造和買賣，皆是在陽光下進行的。當初管理部門為什么不馬上禁止呢?

在現有的法律體系沒有改變之前，一個可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術上可以探討設計一些務實的模式，比如將原來的小產權房的買賣合同變更為長期租賃合同，并允許租戶轉租，或許是一個方方面面都可接受的解決方案。