延期辦理房產(chǎn)證是房屋買賣糾紛中常見的糾紛之一，作為一名業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)。延期辦理房產(chǎn)證是一種怎樣的行為，是否屬于違約行為。但乙公司長期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，并由乙公司承擔本案訴訟費用。甲某未提交委托我公司辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，未與我公司共同辦理產(chǎn)權(quán)證，亦未及時繳費及提交手續(xù)。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證行為法律屬性的認定的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

延期辦理房產(chǎn)證是房屋買賣糾紛中常見的糾紛之一，作為一名業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)。延期辦理房產(chǎn)證是一種怎樣的行為，是否屬于違約行為。

[案件介紹]

上訴人(原審原告)甲某。

被上訴人(原審被告)乙公司。

一、基本案情

2000年8月10日，甲某與乙公司簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，約定由甲某購買乙公司開發(fā)的位于北京市某區(qū)某里公寓B座1604號房屋，房款總計952575元，房屋交付日期為1999年12月28日。付款方式為首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同簽訂后，甲某依約支付了房款，應(yīng)付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式發(fā)票。雙方另約定，雙方同意房屋符合交用條件時按規(guī)定共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費。甲某于2004年1月8日提前清償了按揭貸款。

2000年9月20日，甲某辦理了收房手續(xù)。此后，甲某于2004年1月8日結(jié)清了個人購房貸款，并于同年4月15日向乙公司交納了契稅及公共維修基金。但乙公司長期未能辦理房屋的初始登記，致使甲某無法辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)甲某訴至法院，要求乙公司支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，并由乙公司承擔本案訴訟費用。另查，2001年8月24日，北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所向某區(qū)房地局交易管理科出具了證明，證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，乙公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。又查，乙公司于2003年9月向該公寓業(yè)主發(fā)放了通告，該通告載明，乙公司于2003年底前協(xié)助公寓業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù);同時要求辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的業(yè)主交納契稅、維修基金，并需準備個人辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的相關(guān)資料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了訴爭房屋所在的北京市某區(qū)某里1號樓、2號樓的房屋所有權(quán)證。

二、一審法院的認定與判決

北京市某區(qū)人民法院判決認定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。甲某與乙公司所簽商品房預(yù)售契約系雙方協(xié)商一致的真實意思表示，且不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明可以證實，乙公司于甲某交納契稅及公共維修基金前已具備了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，并已登記備案。甲某在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時取得房屋權(quán)屬證書，并非由于乙公司的過錯所致，故判決駁回甲某的訴訟請求。[page]

三、當事人的上訴請求與答辯理由

甲某不服一審法院判決，向二審法院提起上訴。上訴請求是：1.由被上訴人支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金;2.由被上訴人承擔本案訴訟費用。上訴理由是：被上訴人遲至2005年1月才辦理了所開發(fā)房屋的初始登記(取得大產(chǎn)權(quán)證)，據(jù)此導(dǎo)致上訴人在4年的時間里無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔遲延辦證的責任。

乙公司辯稱，同意一審判決。甲某在我公司購買了涉訴房屋后，之所以辦證遲延，系因甲某未及時提供應(yīng)繳納的辦理產(chǎn)權(quán)證的費用及相關(guān)資料所致。甲某的契稅直至2004年4月才繳納，相關(guān)資料至今未提交。另外，預(yù)售商品房的辦證義務(wù)屬于甲某，我公司承擔的只是協(xié)助義務(wù)。甲某未提交委托我公司辦理產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)，未與我公司共同辦理產(chǎn)權(quán)證，亦未及時繳費及提交手續(xù)。我公司應(yīng)提交的資料已經(jīng)提交房管部門，我公司在辦理手續(xù)上已無瑕疵。故我公司不同意甲某的訴訟請求。

四、二審法院的認定與判決

鑒于被上訴人所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時間相互矛盾，為充分保護雙方當事人的訴權(quán)，進一步查清開發(fā)商乙公司是否存有逾期辦證的事實，二審法院依職權(quán)于2005年6月13日赴北京市某區(qū)房屋土地管理部門、相關(guān)檔案部門調(diào)取了乙公司所開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證檔案材料，包括：

證據(jù)1.北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書，座落是北京市某區(qū)某里1、2號樓房，申請人是乙公司，申請日期是2004年12月13日;

證據(jù)2.乙公司承諾書;

證據(jù)3.編號(2004)年第475號，竣工項目地價款核實復(fù)函，項目名稱是乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房，出具人是北京市土地利用事務(wù)中心，出具日期2004年12月9日;

證據(jù)4.北京市規(guī)劃委員會某分局行政處罰決定書，處罰日期2004年10月8日;

證據(jù)5.北京市規(guī)劃委員會某分局監(jiān)督檢查科向北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所出具的回復(fù)函，主要內(nèi)容是已對乙公司進行了處罰，同意北京市某區(qū)房屋土地登記發(fā)證事務(wù)所按規(guī)定辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，出具日期2004年10月8日;

證據(jù)6.案例編號2004006779號業(yè)務(wù)受理單，受理時間：2004年12月13日，業(yè)務(wù)類別：初始登記，申請人：乙公司，座落：北京市某區(qū)某里1、2號樓房，出具單位：某區(qū)國土房管局服務(wù)大廳;

證據(jù)7.收繳證件附頁。

二審法院于2005年6月15日組織雙方當事人對上述調(diào)取的證據(jù)進行庭審質(zhì)證。雙方當事人對上述調(diào)取證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關(guān)證據(jù)，本院查明：被上訴人作為申請人于2004年12月13日向某區(qū)國土房管局服務(wù)大廳報送了其開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房的初始登記所需的完備的材料，至此，被上訴人才完成了辦理報送新建房屋初始登記的法定義務(wù)。[page]

另查明，雙方均承認2000年8月10日所簽訂的雖然為《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，但所購商品房在簽約時是現(xiàn)房。

二審法院認為，根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行初始登記為前提。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日2000年8月10日起90日內(nèi)(即2000年11月8日前)，上訴人由于被上訴人(出賣人)的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，被上訴人應(yīng)當承擔違約責任。本案中，被上訴人遲至2004年12月13日才辦理報送初始登記，因此被上訴人關(guān)于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，與法院查明的事實不符，不予采信。被上訴人自2000年 11月9日起到2004年12月13日止應(yīng)對上訴人承擔逾期辦證的違約責任。

由于雙方在合同中對逾期辦證的違約責任沒有規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。被上訴人在二審?fù)徶修q稱，即使被上訴人構(gòu)成逾期辦證違約，那么該違約行為自2000 年11月9日起到2004年12月15日上訴人起訴時已長達4年之久，其中有兩年已超過了法定訴訟時效期間。

二審法院認為，被上訴人的違約行為從2000年11月9日起一直延續(xù)到2004年12月13日止。違約金的計算應(yīng)該從2000年11月9日起到2004年12月13日止。而上訴人卻遲至2004年12月15日才起訴被上訴人要求支付逾期辦證違約金。由于上訴人未舉證證明在起訴日(2004年12月15日)前向被上訴入主張過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金請求權(quán)未超過訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金請求權(quán)已超過訴訟時效。故對2002年12月15日起至2004年 12月13日止這一違約期間的違約金請求權(quán)應(yīng)予支持，對2000年11月9日起至2002年12月14日止的違約金請求權(quán)已經(jīng)超過訴訟時效，不予支持。

綜上所述，原審法院關(guān)于被上訴人沒有逾期辦證的事實認定不清，適用法律不當，判決結(jié)果失當，依法應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第(3)項，《中華人民共和國民法通則》第135條、第137條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市某區(qū)人民法院(2005)某民初字第551號民事判決;[page]

二、乙公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向甲某支付違約金(以房款總計952575元為本金，自2002年12月15日起參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算至2004年12月13日止)。

[評析]

綜合本案案情及當事人的訴、辯意見，本案審理的爭議焦點為：L關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題。2.被上訴人乙公司是否逾期辦證。3.如果被上訴人乙公司逾期辦證，向上訴人支付的違約金是否存在超過訴訟時效的問題。4.如果被上訴人乙公司逾期辦證，違約責任如何承擔。

1.關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題

為保護交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動必須公示。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定其公示方法是進行登記。登記雖然不作為物權(quán)變動合同生效的要件，但未經(jīng)登記即不發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。因此，開發(fā)商完整意義的交付房屋的主給付義務(wù)包括兩方面內(nèi)容：一是交付房屋給買受人占有和使用;二是將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人，即辦理或協(xié)助房屋產(chǎn)權(quán)登記。

關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)主體問題，我國合同法第130條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第18條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定不一致，導(dǎo)致對辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解不同。

一種意見認為，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體是買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅負協(xié)助義務(wù)。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條明確規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，’辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

另一種意見認為，房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)登記，通常做法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交必要的手續(xù)，買受人提出申請，房屋管理部門進行審查登記，頒發(fā)權(quán)屬證書，即通過三者的共同行為完成的，因此無法概括地確定辦證的義務(wù)主體是誰。

通說認為，開發(fā)商作為房屋的出售人負有向買受人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。因為合同法第130條與《解釋》第1條均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，且《解釋》第18條亦列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔違約責任的情形，這充分說明出賣人是辦證的義務(wù)主體。只不過，出賣人作為辦證義務(wù)主體，其具體義務(wù)是有范圍的，不能概括而論。根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行初始登記為前提。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定期限內(nèi)(新建的房屋申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi))向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并履行了相應(yīng)的告知義務(wù)，即完成了辦證義務(wù)。此后，應(yīng)由房屋買受人提出申請，辦理移轉(zhuǎn)登記。而根據(jù)《解釋》第18條規(guī)定，若出賣人履行了其辦理初始登記的相關(guān)義務(wù)后，是由于買受人沒有向房屋主管部門提出申請，導(dǎo)致房屋所有權(quán)無法移轉(zhuǎn)，則不屬于由于開發(fā)商的原因?qū)е挛茨苋〉梅课輽?quán)屬證書的情形，開發(fā)商不應(yīng)承擔違約責任。[page]

對于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交了完備的手續(xù)后，買受人也提出辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)的申請，但由于政府原因未辦證或遲延辦證的，此屬于政府不作為，買受人可提起行政訴訟，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的合同義務(wù)是兩個不同的法律關(guān)系，不應(yīng)混同。

2.關(guān)于被上訴人乙公司是否存在逾期辦證的問題

乙公司是否存在逾期辦證，首先是一個實體法上的事實判斷問題。在民事訴訟中，實體上的事實是證明對象的一種，是指民事實體法規(guī)定的，引起當事人的民事實體權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的事實。實體法上事實的證明對主張事實的當事人與反駁事實的當事人而言，其證明程度是不同的，主張事實的當事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官確信該事實的存在，反駁事實的當事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官對該事實的存在產(chǎn)生動搖或懷疑。本案中，上訴人提供了被上訴人直到2005年1月7日才辦理初始登記的證據(jù)，對此證據(jù)被上訴人也予以承認。所以2005年1月7日為初始登記時間這一事實應(yīng)被采信。又根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條的規(guī)定，已經(jīng)可以認定乙公司逾期辦證的事實。但是乙公司又提出證據(jù)稱，2001年8月24日北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所出具證明，證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，該公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。一審法院也據(jù)此判定被上訴人沒有逾期辦證。對此，上訴人訴稱，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，被上訴人乙公司應(yīng)該首先辦理所建房屋的初始登記而后才可以辦理業(yè)主的分戶轉(zhuǎn)移登記，而被上訴人辦理初始登記的時間是2005年1月7日。所以，逾期辦證的焦點已不是初始登記時間的確定問題，而是初始登記與事務(wù)所出具的證明之間關(guān)于乙公司是否具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件的證明效力大小問題。

鑒于被上訴人所提交的 “某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與2005年1月7日辦理初始登記的時間相互矛盾，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第77條的規(guī)定，2005年1月7日所辦理的初始登記作為國家專門權(quán)屬登記機關(guān)依法制作的權(quán)屬證書，在證據(jù)的效力上應(yīng)該大于某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所 2001年8月24日所出具的證明。從先初始登記再分戶移轉(zhuǎn)登記的權(quán)屬登記的邏輯出發(fā)，在沒有辦理訴爭房屋所在樓宇的初始登記的前提下，該公司為訴爭房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證(分戶移轉(zhuǎn)登記)，不符合《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。二審法院針對上述疑點，為進一步查清乙公司是否存有逾期辦證的事實，依職權(quán)調(diào)取了乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的相關(guān)檔案材料，并組織雙方當事人對這些證據(jù)進行庭審質(zhì)證。雙方當事人對所調(diào)取的證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均無異議。結(jié)合一審、二審的相關(guān)證據(jù)，法院查明被上訴人作為申請人于2004年12月13日才向某區(qū)國土房管局服務(wù)大廳報送了其開發(fā)的北京市某區(qū)某里1、2號樓房的初始登記所需的完備材料，至此，被上訴人才完成了報送辦理新建房屋初始登記的法定義務(wù)。[page]

二審法院認為，被上訴人作為訟爭房屋的出售人負有向作為買受人的上訴人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。根據(jù)有關(guān)房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行初始登記為前提。根據(jù)《解釋》第18條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日起90日內(nèi)買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當承擔違約責任。本案中，被上訴人本應(yīng)在2000年8月 10日至2000年11月8日前辦理初始登記手續(xù)，但是被上訴人遲至2004年12月13日才報送辦理初始登記，因此被上訴人關(guān)于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，與法院查明的事實不符，法院不予采信。原審法院僅根據(jù)某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明，認定被上訴人于上訴人交納契稅及公共維修基金前已具備了產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，上訴人在交納了契稅及公共維修基金后，未能及時取得房屋權(quán)屬證書，并非由于被上訴人的過錯所致，屬認定事實不清。故，上訴人關(guān)于被上訴人逾期辦證的行為查證屬實，應(yīng)承擔遲延辦證違約責任的上訴理由成立。被上訴人自2000年11月9日起到2004年12月13日止應(yīng)對上訴人承擔逾期辦證的違約責任。

3.關(guān)于逾期辦證的違約金請求權(quán)是否存在超過訴訟時效的問題

被上訴人在二審?fù)徶修q稱，即使被上訴人構(gòu)成逾期辦證違約，那么該違約行為自2000年11月9日起到2004年12月15日上訴人起訴時已長達四年之久，其中有兩年已超過了法定訴訟時效期間，喪失了勝訴權(quán)。

所謂訴訟時效制度是指權(quán)利人不行使權(quán)利經(jīng)過法定期間，即發(fā)生權(quán)利功效減損法律效果的制度。我國法律規(guī)定，訴訟時效過后，義務(wù)人即取得拒絕履行義務(wù)的抗辯權(quán)。同時，我國民法通則第137條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算”，這種訴訟時效期間的起算標準被學界認為是主客觀相統(tǒng)一的標準。本案中，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16、17條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行初始登記為前提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在法定期限內(nèi)，即在竣工后的3個月內(nèi)申請初始登記。又依據(jù)《解釋》第18條的規(guī)定，訴爭的商品房為現(xiàn)房，自合同訂立日起90日內(nèi)買受人由于出賣人的原因，未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當承擔違約責任。即出賣方應(yīng)在合同訂立后的90日內(nèi)，辦理完初始登記手續(xù)，以便買方辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。本案中，雙方簽訂合同的時間為2000年8月10日，按規(guī)定乙公司(被上訴人)應(yīng)在2000年11 月8日前辦理初始登記手續(xù)，但是被上訴人遲至2004年12月13日才報送辦理初始登記。所以，被上訴人的違約行為發(fā)生在2000年11月9日，即本案訴訟時效期間應(yīng)從2000年11月9日起算。我國現(xiàn)有法律規(guī)定，一般訴訟時效期間為2年，上訴人遲至2004年12月15日才起訴，是否已經(jīng)過訴訟時效呢?這個問題應(yīng)該進一步細分。單從要求乙公司履行初始登記這一行為來說，從2000年11月9日起兩年后，即過訴訟時效。但是由于乙公司沒有進行初始登記而產(chǎn)生違約金是一個持續(xù)的狀態(tài)，會隨著登記時間的延長而增長。也就是說，由于未進行初始登記這一違約行為一直延續(xù)到2004年12月13日止，因此而產(chǎn)生的違約金也應(yīng)該從2000年11月9日起計算到2004年12月13日止。[page]

但是，由于上訴人遲至2004年12月15日才起訴被上訴人要求其支付逾期辦證違約金，此后，上訴人也未舉證證明在起訴日(2004年12月15日)前向被上訴入主張過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金請求權(quán)未超過訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金請求權(quán)已超過訴訟時效。又由于被上訴人違約責任期間為：2000年11月9日起至2004年12月13日止，故對2002年12月15日起至2004年12月13日止這一違約期間的違約金請求權(quán)應(yīng)予支持。2000年11月9日起至2002年12月14日止的違約金請求權(quán)已經(jīng)超過訴訟時效，法院不予支持。

4.關(guān)于被上訴人逾期辦證違約責任如何承擔的問題

自2000年11月9 日起到2004年12月13日止，被上訴人對上訴人負逾期辦證的違約責任。被上訴人的違約行為對上訴人充分行使訴爭房屋的所有權(quán)有一定的影響，造成上訴人一定損失，上訴人要求被上訴人支付違約金，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。由于雙方在合同中對逾期辦證的違約責任沒有規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

結(jié)束語：邏輯推理在案件事實認定中的運用

一般意義上的法律推理表現(xiàn)在法官在司法活動過程中，以選擇的法律規(guī)則為大前提，以查明的案件事實為小前提，然后按照一定的邏輯方法推出案件的處理結(jié)論。但在特殊情況下，法律推理也表現(xiàn)在法官解釋法律和確認案件事實的過程中。通常，法官都能夠依靠查證屬實的證據(jù)對案件事實做出明確的認定。即使在案件證據(jù)不能達到證明案件事實即案件事實真?zhèn)尾幻鞯那闆r下，法官也可以依據(jù)證明責任的規(guī)則來裁判。但是，司法實踐中仍然存在法官需要依靠邏輯、推理的方法確認案件事實的情況，這一推理過程就是根據(jù)已經(jīng)查明的某一基本事實，而推定出另一事實存在。事實推理是以已知的事實為基礎(chǔ)，推論出未知事實的證明手段。在這個證明過程中，審判經(jīng)驗、生活法則、相關(guān)的專業(yè)知識起著至關(guān)重要的作用。具體到本案，清晰的作為判斷開發(fā)商辦證有無違約的基礎(chǔ)事實是2005年1月7日所辦理的訴爭樓宇的初始登記證書(大產(chǎn)權(quán)證)。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第27條關(guān)于辦證時限的規(guī)定，可以逆時地推出開發(fā)商報送辦理初始登記的大概時間是2004年底，除非存在權(quán)屬登記部門的工作延誤問題。在庭審中，開發(fā)商絲毫沒有提及權(quán)屬部門的辦證延誤問題，也不提供辦理報送初始登記的相關(guān)材料。所以，在本案中，承辦法官可以在內(nèi)心推出開發(fā)商在回避自己的初始登記的義務(wù)問題，特別是登記的時間和延誤的原因。鑒于開發(fā)商所提交的“某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所2001年8月24日出具的證明”與涉訴房屋2005年1月7日才辦理初始登記的時間相互矛盾，為查清開發(fā)商乙公司是否存有逾期辦證的事實，二審法院依職權(quán)就訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證檔案材料進行調(diào)查收集證據(jù)。二審法院調(diào)查收集的證據(jù)證實了憑2005年1月7日辦理訴爭樓宇的初始登記的基礎(chǔ)事實所推出的開發(fā)商逾期辦證違約的屬實。[page]

事實推理作為一種法律方法，在法官認定事實過程中大有用武之地。在事實推理的三段式中，大前提是一種由司法認知和一般社會經(jīng)驗所確認的基礎(chǔ)性事實，而小前提則是為證據(jù)所證明或者由法官判斷得來的事實。因此，保證大前提正確并真實可靠是保證推理結(jié)論可靠的前提，且它對法官的邏輯思維能力和司法判斷水平要求較高，是法官社會經(jīng)驗、司法經(jīng)驗和判案技能的綜合體現(xiàn)。法官在認定事實中雖然不排除采用推理方法，但一定要慎用而不能濫用，也不能隨意性進行，推理過程要非常嚴謹、精確;推理結(jié)論應(yīng)當允許被其他證據(jù)反駁或推翻。

二審法院在審理該案件中注意審查、核實相關(guān)證據(jù)，運用推理發(fā)現(xiàn)疑點，依法調(diào)查取證以界定逾期辦證的事實、厘清逾期辦證的違約責任，依法保護了當事人的合法權(quán)益，二審法院的改判是正確的。

【作者介紹】北京市第一中級人民法院民一庭副庭長，法學博士;中國人民大學法學院民法學碩士研究生。

注釋與參考文獻

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條的規(guī)定，新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

王利明：《物權(quán)法研究》，中國人民大學出版社.2002年版，第86頁。

由于沒有物權(quán)法，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度在法律層級上僅有《城市房地產(chǎn)管理法》第59條的原則性規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”實務(wù)中登記的程序、內(nèi)容、效力和機構(gòu)都是由屬于部門規(guī)章的建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》所規(guī)定。《辦法》第4 條第2款規(guī)定：“申請人應(yīng)當按照國家規(guī)定到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。”第5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。”該規(guī)章在沒有法律法規(guī)明文規(guī)定的前提下確認了登記要件主義的產(chǎn)權(quán)制度。

合同法第130條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：[page]

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(國務(wù)院令第248號)》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

王明華：《商品房買賣中的若干法律問題--濟南市中級人民法院審理商品房買賣糾紛案件的調(diào)研報告》，載中國民商法律網(wǎng)http：//www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp? id=26890。

江偉主編：《民事訴訟法》，中國人民大學出版社2000年版，第158頁。

江偉主編：《民事訴訟法學》，復(fù)旦大學出版社2002年版，第282頁。

王利明主編：《民法》，中國人民大學出版社2005年版，第216頁。

龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年版，第627頁。

王利明：《民法總則研究》，中國人民大學出版社2003年版，第728頁。

這種往回推的計算方法已經(jīng)在我國諸多法條中出現(xiàn)，如《最高人民法院關(guān)于審理專利糾紛案件適用法律問題的若干規(guī)定》第23條，《最高人民法院關(guān)于審理商標民事糾紛案件適用法律問題的若干規(guī)定》第18條等。

[德]拉倫茨：《法學方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印刷館2003年版，第150頁。

[德]拉倫茨：《法學方法論》，陳愛娥譯，商務(wù)印刷館2003年版，第193～199頁。

江偉主編：《民事訴訟法學》，復(fù)旦大學出版社2002年版，第288～289頁。

張衛(wèi)平：《訴訟構(gòu)架與程式》，清華大學出版社出版，第265頁。

登記機關(guān)應(yīng)當對權(quán)利人(申請人)的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。