限購(gòu)令下購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失前言：“限貸令”、“限購(gòu)令”后深圳軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房熱銷，深圳商報(bào)記者就此約稿讓我寫篇購(gòu)買軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示文章，感覺(jué)確有必要，于是撰寫此文。由于商業(yè)地產(chǎn)屬高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)領(lǐng)域，其玩家必須具有雄厚的資金實(shí)力，并非普通百姓所能玩起，故筆者在此僅對(duì)多數(shù)人關(guān)注的購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失予以評(píng)論。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：1、違約風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋，因沒(méi)有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。關(guān)于限購(gòu)令下購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

限購(gòu)令下購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失

前言：“限貸令”、“限購(gòu)令”(含“限外令”)后深圳軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房熱銷，深圳商報(bào)記者就此約稿讓我寫篇購(gòu)買軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示文章，感覺(jué)確有必要，于是撰寫此文。

2010年4月17日“新國(guó)十條”的出臺(tái)拉開(kāi)了中國(guó)樓市以“限貸”和“限購(gòu)(含限外)”(簡(jiǎn)稱“雙限令”)為殺手锏的有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控序幕，因未能達(dá)到預(yù)期效果，同年9月29日國(guó)家有關(guān)部委又果斷出臺(tái)補(bǔ)藥“國(guó)五條”，要求各地加大貫徹落實(shí)“新國(guó)十條”力度，強(qiáng)制實(shí)施“雙限令”，并實(shí)行執(zhí)行不給力問(wèn)責(zé)制，9月30日“深圳限購(gòu)令”出臺(tái)。

“雙限令”下大量資金被排斥在樓市之外予以閑置，與之相對(duì)應(yīng)的是11月居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)繼續(xù)走高，同比漲幅達(dá)5.1%，創(chuàng)28個(gè)月來(lái)新高。嚴(yán)重的通脹已是不爭(zhēng)的事實(shí)，人們無(wú)法容忍負(fù)利率時(shí)代存款的縮水，被迫將資金投入到商品住宅之外的地產(chǎn)項(xiàng)目。此消彼長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)、“軍產(chǎn)房”和“小產(chǎn)權(quán)房”于是便成了“雙限令”之外的蓄金池。

由于商業(yè)地產(chǎn)屬高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)領(lǐng)域，其玩家必須具有雄厚的資金實(shí)力，并非普通百姓所能玩起，故筆者在此僅對(duì)多數(shù)人關(guān)注的購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的得與失予以評(píng)論。

購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房的“得”有目共睹：首先，房?jī)r(jià)低，沒(méi)有交易稅費(fèi)，租金回報(bào)率高(梅林關(guān)外惠鑫單身公寓當(dāng)年每套售價(jià)只有三五萬(wàn)，目前每月租金都要上千)，可以抗通脹，最起碼能夠跑過(guò)CPI，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值;其次，可以不受“雙限令”等樓市調(diào)控政策的影響，只要有資金想買多少都可以。

購(gòu)買軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房的“失”主要體現(xiàn)在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)方面，分別表述如下：

購(gòu)買軍產(chǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：1、根據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》及《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》，軍產(chǎn)房由軍隊(duì)管理，地方政府不予干涉，其出售對(duì)象限于軍隊(duì)人員，屬軍人軍屬福利住房，一般按照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格出售，所以一般購(gòu)房者很難從軍隊(duì)購(gòu)買到真正的一手軍產(chǎn)房;

2、軍人軍屬購(gòu)買軍產(chǎn)房后需要上市交易的，實(shí)行準(zhǔn)入制度，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并需補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用。如購(gòu)買二手軍產(chǎn)房如未能履行相關(guān)手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)益將無(wú)法保障;

3、按揭及再轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)：無(wú)法按揭付款，購(gòu)買及再轉(zhuǎn)讓不如商品房方便;

4、購(gòu)買軍產(chǎn)房最大的法律風(fēng)險(xiǎn)在于買賣雙方發(fā)生糾紛后，地方法院可能不予受理，從而導(dǎo)致?tīng)罡鏌o(wú)門的無(wú)奈境地，即便是受理并判決了軍方敗訴，在執(zhí)行方面也十分困難。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：

1、違約風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋，因沒(méi)有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全部土地國(guó)有化，自此已不存在嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房，此后建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無(wú)效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房;

2、拆除風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房地產(chǎn)證，不受國(guó)家法律保護(hù)，一旦拆遷將很難得到補(bǔ)償。根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規(guī)定，還可能面臨被強(qiáng)制依法拆除或者沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn);

3、按揭及再轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)：無(wú)法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉(zhuǎn)讓困難。

絕大多數(shù)情況下，購(gòu)買軍產(chǎn)房與小產(chǎn)權(quán)房所獲得的僅是一個(gè)使用權(quán)而已，而不具有合法的所有權(quán)，買賣合同均屬無(wú)效合同，合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠(chéng)信來(lái)維持，但相比而言，購(gòu)買軍產(chǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)又小于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)檐姰a(chǎn)房不受地方政府管理，不用擔(dān)心被政府拆除或沒(méi)收，而違建小產(chǎn)權(quán)房歷來(lái)為深圳市政府的打擊對(duì)象，只是無(wú)奈于數(shù)量太多、法不治眾而已。

得與失，價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)，“兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重”，買還是不買，只有靠您自己斟酌了。