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二手房轉按揭如何交易

段建國律師2022.01.04360人閱讀
導讀:

隨著住房梯級消費的形成,很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市常到目前為止,北京市商品房存量房約100萬套,其中處在按揭還款階段的房屋約占60%,即60萬套。轉按揭業務到底如何操作?孫女士先期支付10萬元作為購房首付款,然后業主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由中介作擔保,孫女士申請在浦東發展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款,其中18萬元支付給建設銀行用于張先生提前還貸解除抵押。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生,數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。那么二手房轉按揭如何交易。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

隨著住房梯級消費的形成,很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市常到目前為止,北京市商品房存量房約100萬套,其中處在按揭還款階段的房屋約占60%,即60萬套。轉按揭業務到底如何操作?孫女士先期支付10萬元作為購房首付款,然后業主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由中介作擔保,孫女士申請在浦東發展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款,其中18萬元支付給建設銀行用于張先生提前還貸解除抵押。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生,數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。關于二手房轉按揭如何交易的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

隨著住房梯級消費的形成,很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市常到目前為止,北京市商品房存量房約100萬套,其中處在按揭還款階段的房屋約占60%,即60萬套。這樣的房子究竟如何交易?轉按揭業務到底如何操作?可能存在哪些風險?針對很多讀者已經或可能遇到的這些問題,我們請專業人士舉例來說明。

張先生今年6月由于急需一筆資金周轉生意,愿意把在亞運村小營附近的一套貸款27萬元的商品房以低價出售,但是該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子,但是孫女士也需要通過按揭貸款方式購房。(剖析主流資金真實目的,發現最佳獲利機會!)雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同,同意以30萬元的價格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬元作為購房首付款,然后業主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由中介作擔保,孫女士申請在浦東發展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款,其中18萬元支付給建設銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業主張先生與該中介公司辦理房屋過戶全權委托并公證。

待過戶成功,將孫女士向浦東發展銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予張先生。“我愛我家”為孫女士領取到新的房產證后抵押并登記,然后將房產證交予孫女士,至此交易完成。

風險分析:

在本案例中,業主張先生須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款,才能進行房屋產權的過戶。而買方孫女士需申請貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建行的貸款,而此時孫女士的房屋產權過戶手續尚未辦理。因此,在轉按揭過程中就出現了以下幾種風險:

1、張先生在建行的貸款由孫女士還清后,突然改變主意,拒絕過戶。

2、孫女士拒絕還貸。

3、浦發銀行不同意提前放貸。

4、交易完成后張先生無法順利拿到剩余房款。

5、交易完成后孫女士無法順利拿到房產證。

轉按揭貸款手續與普通的二手房按揭貸款手續的不同之處,在于普通的二手房按揭貸款,銀行都是在房產辦理完過戶之后才放貸給業主,以支付買方的購房款。但是在轉按揭的案例中,由于業主的房屋是仍為按揭中的房屋,無法進行二次抵押,因此需要先發放第二筆貸款,用于還清業主的貸款,取得房產證并解除抵押才能進行房屋產權過戶。所以只有選擇正規大型的房屋中介,才能完成,因為這樣的中介與銀行之間保持著良好的協作關系,并且在轉按揭交易中能夠幫助業主、客戶及銀行三方面避免以上可能發生的各種風險,起到很好的協調和保證作用。

轉按揭具體操作流程:

1、買賣雙方簽訂買賣合同,并事先確認買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下,選擇申請同行轉按或者跨行轉按(注:賣方還貸不滿一年的,通常選擇同行轉按或者同支行轉按;已滿一年的,則可以選擇跨行轉按)。

3、買方向銀行申請轉按揭并提交相關材料及支付相關費用,包括擔保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內)。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后,如果發生賣方違約或者買方違約,導致該房屋無法成交,則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生,數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時,賣方需向銀行、擔保公司或者中介機構簽署出售承諾書,而買方需向銀行出具擔保委托書。

4、在轉按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日),且銀行確認可以去還貸的當日,買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構,攜帶相關款項共同辦理還貸手續。

5、辦理完結還貸手續,由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷抵押登記事項。

6、辦理完結注銷抵押手續,雙方在擔保公司或中介機構陪同下去房管部門過戶。

7、由擔保公司或中介機構代為領取房產證,在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給買方。

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  • 交易二手房需要繳納3—5%的契稅;20%的個人所得稅;1‰的印花稅;個人購買不足2年的住房按照5%的征收率全額繳納增值稅,2年以上(含2年)的免征增值稅;5.55%的城建稅、教育附加、地方教育附加稅;房屋交易手續費以及房屋產權登記費。法律依據:《契稅法》第一條  在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本法規定繳納契稅。 《個人所得稅法》第二條  下列各項個人所得,應當繳納個人所得稅: (一)工資、薪金所得; (二)勞務報酬所得; (三)稿酬所得; (四)特許權使用費所得; (五)經營所得; (六)利息、股息、紅利所得; (七)財產租賃所得; (八)財產轉讓所得; (九)偶然所得。
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  • 交易二手房的稅費是:20%的個人所得稅;3—5%的契稅;1‰的印花稅;5%的增值稅(購買不足2年的住房);5.55%的城建稅、教育附加稅;房屋交易手續費;房屋產權登記費。法律依據:《個人所得稅法》第三條 個人所得稅的稅率: (一)綜合所得,適用百分之三至百分之四十五的超額累進稅率; (二)經營所得,適用百分之五至百分之三十五的超額累進稅率; (三)利息、股息、紅利所得,財產租賃所得,財產轉讓所得和偶然所得,適用比例稅率,稅率為百分之二十。 《契稅法》第三條  契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出,報同級人民代表大會常務委員會決定,并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
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  • 交易二手房的稅費是:3—5%的契稅;20%的個人所得稅;1‰的印花稅;個人購買不足2年的住房按照5%的征收率全額繳納增值稅,2年以上(含2年)的免征增值稅;5.55%的城建稅、教育附加、地方教育附加稅;房屋交易手續費以及房屋產權登記費。法律依據:《個人所得稅法》第二條  下列各項個人所得,應當繳納個人所得稅: (一)工資、薪金所得; (二)勞務報酬所得; (三)稿酬所得; (四)特許權使用費所得; (五)經營所得; (六)利息、股息、紅利所得; (七)財產租賃所得; (八)財產轉讓所得; (九)偶然所得。 《契稅法》第三條  契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出,報同級人民代表大會常務委員會決定,并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
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    二手房交易的注意事項

    內容:注意房產證上有幾個人的署名,如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名。其次,看購房時的相關憑據,比如購房票據等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的較低保值價。那么二手房交易的注意事項。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 響水二手房交易的流程是怎樣的

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    李維

    響水二手房交易的流程是怎樣的

    內容:無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管;5、簽訂買賣合同,買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及銷售價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同;6、辦理按揭,如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。那么響水二手房交易的流程是怎樣的。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 交易二手房的流程是:看房查檔、簽訂二手房交易合同;到市房產交易中心評估價值,取得房產估價及稅費明細;到房管局申請房產轉移登記,到相關稅局部門交納各類稅費;到房產局辦理產權交易手續,領取過戶回執。法律依據:《城市房地產管理法》第六十一條 房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記,經同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的,依照有關法律的規定辦理。 《民法典》第二百零九條  不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。
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    于海明律師

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    于海明

    大理二手房交易的流程是怎樣的

    內容:1、買賣雙方經中介撮合達成交易意向對于買賣雙方:要選擇“證照齊全”、誠信規范的中介機構,證照包括工商營業執照和房地產中介服務機構資質備案。然后按揭公司會安排人過來評估,評估出來了之后做按揭。那么大理二手房交易的流程是怎樣的。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    于海明律師
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    擅長:交通事故

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  • 交易二手房的費用有:(一)購買房屋的費用、評估房屋的費用;(二)稅費:增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等;(三)房屋買賣交易手續費、房屋所有權登記費。法律依據:《個人所得稅法》第二條  下列各項個人所得,應當繳納個人所得稅: (一)工資、薪金所得; (二)勞務報酬所得; (三)稿酬所得; (四)特許權使用費所得; (五)經營所得; (六)利息、股息、紅利所得; (七)財產租賃所得; (八)財產轉讓所得; (九)偶然所得。 《契稅法》第三條  契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出,報同級人民代表大會常務委員會決定,并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
  • 二手房按揭貸款費用怎么算

    翁玉素律師

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    翁玉素

    二手房按揭貸款費用怎么算

    內容:領取并填寫二手房個人借款申請表,填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員就材料做出初步評估,給出大致貸款額度和年限。交易方需交納評估費。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所,憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成,買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

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  • 孔孟廷律師

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  • 北京市海淀二手房如何進行交易

    王學瑞律師

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    王學瑞

    北京市海淀二手房如何進行交易

    內容:1、收件前,申請人到測繪部門辦理房屋面積測繪或轉繪,領取結果;2、申請人備齊資料到收件窗口申請登記;3、收件人員進行收件預審后立案受理,預約過戶時間,涉及抵押(按揭),同時受理抵押登記,核發《房地產申請登記回執》;4、辦案人員對資料進行審核,根據需要進行現場查勘和評估;5、申請人按預約的過戶時間,到過戶窗口領取繳款單,繳納有關稅費;6、申請人憑稅費發票到過戶窗口辦理交易過戶手續;7、申請人到發件窗口領取房地產證。那么北京市海淀二手房如何進行交易。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 對二手房交易陷阱的防范措施是;注意是否存在多個共有人;注意已出租房屋的轉售是否經過承租人同意;注意房屋手續是否齊全;注意房屋產權是否明確;注意合同約定尤其關于違約條款的約定是否明確;注意房屋質量是否真實;注意物管費用是否有拖欠;注意房屋是否被限制交易等。法律依據:《城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產,不得轉讓: (一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的; (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的; (三)依法收回土地使用權的; (四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的; (五)權屬有爭議的; (六)未依法登記領取權屬證書的; (七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
  • 二手房交易過戶費用計算

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    二手房交易過戶費用計算

    內容:二手房過戶費=中介代理傭金+按揭費用+交易稅費。中介代理傭金是買賣雙方支付給地產中介公司的服務報酬,由三方在之前簽訂的合同中明確約定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能執行不同的標準。但物價部門規定,買賣雙方分別支會的傭金都不能超過成交價的3%。那么二手房交易過戶費用計算。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 無法協商解決民事糾紛問題的,可以憑證據,包括書證物證證人證言等等,到法院起訴維權
  • 二手房轉按揭如何交易

    郭銘芝律師

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    二手房轉按揭如何交易

    內容:隨著住房梯級消費的形成,很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市常到目前為止,北京市商品房存量房約100萬套,其中處在按揭還款階段的房屋約占60%,即60萬套。轉按揭業務到底如何操作?孫女士先期支付10萬元作為購房首付款,然后業主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續,即申請提前還款。同時由中介作擔保,孫女士申請在浦東發展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款,其中18萬元支付給建設銀行用于張先生提前還貸解除抵押。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生,數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。那么二手房轉按揭如何交易。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 這種情況只能孩子的父親同意寫孩子的名字,建議您和孩子的父親協商
  • 二手房按揭交易流程是怎樣的以及貸款需要的資料

    張旭律師

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    張旭

    二手房按揭交易流程是怎樣的以及貸款需要的資料

    內容:二手房按揭交易流程怎樣1、確定按揭服務公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司,并向按揭服務公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。那么二手房按揭交易流程是怎樣的以及貸款需要的資料。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 廣州二手房怎么交易

    楊一凡律師

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    楊一凡

    廣州二手房怎么交易

    內容:贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0.4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。此期間房產交易中心將對買賣雙方所提供證件和繳稅情況進行初審和復審,以確保過戶條件無誤,否則交易中心會將相關問題及時通知給中介公司。至此,購買二手房的過戶手續完畢。那么廣州二手房怎么交易。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
    2022.01.05527人收看
  • 周春花律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 全款買二手房交易流程

    許瑞林律師

    許瑞林

    全款買二手房交易流程

    內容:可以全款支付,也可以選擇按揭付款。其次,再次出售時不必受銀行貸款的約束,一旦房價上升,轉手套現快,退出容易。一次性付全款還可作為與售房業主討價還價的籌碼,如果對方想要快速出售,還可進一步節省購房款。但值得注意的是,購房者一定要結合自身經濟、財力量力而行,最好預留出總購房金額50%以上的款項,再考慮貸款買房事宜,否則容易造成入不敷出的局面。這種方式購房,買賣雙方需要帶不同的證件。那么全款買二手房交易流程。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    許瑞林律師
    2022.01.06783人收看
  • 李孟陽律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 金昌二手房交易需要注意些什么

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    金昌二手房交易需要注意些什么

    內容:1、收件前,申請人到測繪部門辦理房屋面積測繪或轉繪,領取結果;2、申請人備齊資料到收件窗口申請登記;3、收件人員進行收件預審后立案受理,預約過戶時間,涉及抵押(按揭),同時受理抵押登記,核發《房地產申請登記回執》;4、辦案人員對資料進行審核,根據需要進行現場查勘和評估;5、申請人按預約的過戶時間,到過戶窗口領取繳款單,繳納有關稅費;6、申請人憑稅費發票到過戶窗口辦理交易過戶手續;7、申請人到發件窗口領取房地產證。那么金昌二手房交易需要注意些什么。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    崔玉君律師
    2022.01.05710人收看
  • 馮清琴律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、建設工程、合同糾紛

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  • 二手房交易流程有何規定

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    二手房交易流程有何規定

    內容:2、產權調查產權調查也就是業內所說的“查冊”,即查證房地產的權屬狀況。然后按揭公司會安排人過來評估,評估出來了之后做按揭。那么二手房交易流程有何規定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.01.0699人收看
  • 段建國律師

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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 按揭二手房交易的流程

    吳夢云律師

    北京天用律師事務所

    吳夢云

    按揭二手房交易的流程

    內容:買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。那么按揭二手房交易的流程。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
    2022.01.05674人收看
  • 郭銘芝律師

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    擅長:建設工程、債權債務、交通事故、合同糾紛

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段建國律師

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