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二手房轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保費(fèi)
張旭律師2022.01.041046人閱讀
導(dǎo)讀：
上周本報(bào)獨(dú)家報(bào)道由于廣州市房地產(chǎn)交易登記中心執(zhí)行二手房遞件和入押同時(shí)進(jìn)行的新規(guī)定，使不少銀行擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)而要求交易者進(jìn)行擔(dān)保，辦理二手房按揭的市民因此需多支付數(shù)千元甚至上萬元的擔(dān)保費(fèi)。這也就意味著辦理二手房轉(zhuǎn)按揭的市民有望不再交這筆費(fèi)用。而如果業(yè)主拿到這一份函可能會(huì)涂銷抵押后把房子轉(zhuǎn)賣他人，將使銀行遭受損失。那么二手房轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保費(fèi)。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
上周本報(bào)獨(dú)家報(bào)道由于廣州市房地產(chǎn)交易登記中心執(zhí)行二手房遞件和入押同時(shí)進(jìn)行的新規(guī)定，使不少銀行擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)而要求交易者進(jìn)行擔(dān)保，辦理二手房按揭的市民因此需多支付數(shù)千元甚至上萬元的擔(dān)保費(fèi)。這也就意味著辦理二手房轉(zhuǎn)按揭的市民有望不再交這筆費(fèi)用。而如果業(yè)主拿到這一份函可能會(huì)涂銷抵押后把房子轉(zhuǎn)賣他人，將使銀行遭受損失。關(guān)于二手房轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保費(fèi)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
上周本報(bào)獨(dú)家報(bào)道由于廣州市房地產(chǎn)交易登記中心(簡(jiǎn)稱交易中心)執(zhí)行二手房遞件和入押同時(shí)進(jìn)行的新規(guī)定，使不少銀行擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)而要求交易者進(jìn)行擔(dān)保，辦理二手房按揭的市民因此需多支付數(shù)千元甚至上萬元的擔(dān)保費(fèi)。該報(bào)道見報(bào)后，引起多方關(guān)注。
昨日交易中心與建行、工行、農(nóng)行、深發(fā)展等10多家銀行召開會(huì)議，并隨即獨(dú)家約見本報(bào)記者，稱交易中心已經(jīng)向銀行詳細(xì)解釋辦證新流程不會(huì)對(duì)銀行的抵押權(quán)帶來風(fēng)險(xiǎn)，與會(huì)的各家銀行經(jīng)理也表示疑慮釋除，將報(bào)上級(jí)部門盡快解決該問題。這也就意味著辦理二手房轉(zhuǎn)按揭的市民有望不再交這筆費(fèi)用。
銀行：擔(dān)心合并業(yè)務(wù)后環(huán)節(jié)間有漏洞
昨日上午，剛與工行、建行、農(nóng)行、交行、光大、深發(fā)展、興業(yè)等超過十家銀行高層代表開會(huì)的廣州市房地產(chǎn)交易登記中心副主任蔣祖生匆匆回到辦公室，接受記者的專訪。“會(huì)議就是為了向銀行詳細(xì)解釋我們新辦證流程，解除銀行對(duì)于新流程可能帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)的疑惑。最后各銀行代表都已經(jīng)表示理解，并會(huì)向上級(jí)匯報(bào)，盡量解決問題。”
據(jù)了解，銀行最大的擔(dān)心是即使新業(yè)務(wù)把交易遞件、涂銷抵押和重新抵押等業(yè)務(wù)合并，但中間可能不是無縫對(duì)接，這樣可能會(huì)出現(xiàn)交易中心在辦好了涂銷抵押，登記過戶又未完成時(shí)，業(yè)主如果突然終止交易，把房屋賣給別人，銀行將既收不到房貸還款，又失去房屋的抵押權(quán)，會(huì)遭受嚴(yán)重?fù)p失。
對(duì)此，蔣祖生表示已經(jīng)向銀行解釋清楚，上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理，就只會(huì)有一個(gè)收件號(hào)，最后三項(xiàng)業(yè)務(wù)全部完成后才能通過收件號(hào)拿到完成的辦證資料，當(dāng)中三項(xiàng)業(yè)務(wù)都是無縫對(duì)接的，不存在前后問題，這樣銀行的風(fēng)險(xiǎn)比原來業(yè)務(wù)分離辦理還要低。
另外，銀行還擔(dān)心如果二手房買賣雙方突然取消交易，銀行的他項(xiàng)權(quán)證(證明銀行是抵押權(quán)人的證明)可能會(huì)被業(yè)主拿走，難以取回。蔣祖生也承諾，交易中心會(huì)把關(guān)，遇到退案情況必須買賣雙方和銀行三方申請(qǐng)才能完成退案，他項(xiàng)權(quán)證也將給回銀行。而有銀行代表疑惑市交易中心和各區(qū)交易中心工作流程是否相同，交易中心也承諾市和各區(qū)交易中心系統(tǒng)是統(tǒng)一的，執(zhí)行的流程也是一樣的。
交易中心：銀行證明可設(shè)限制性條件
據(jù)了解，銀行要求申請(qǐng)二手房轉(zhuǎn)按揭的市民做擔(dān)保的最根本原因，是交易中心要求銀行出具一份“終止涂銷聲明”的函，即表示銀行同意在不解除抵押權(quán)情況下辦理轉(zhuǎn)移登記。而如果業(yè)主拿到這一份函可能會(huì)涂銷抵押后把房子轉(zhuǎn)賣他人，將使銀行遭受損失。
蔣祖生表示，已經(jīng)有兩家銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定草擬了這一“終止涂銷聲明”的版本，盡量確保自己貸款的安全。如建設(shè)銀行的版本注明上述證明“僅用于轉(zhuǎn)移登記及涂銷抵押與重新抵押合并辦理，否則證明無效”等內(nèi)容。也有銀行在函中注明有效時(shí)間，超過了有效時(shí)間，函將失效，以此保障銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，交易中心均同意銀行提出的建議。蔣祖生說：“通過交易中心的承諾和解釋后，各銀行代表已經(jīng)了解交易流程的調(diào)整并不會(huì)帶來貸款風(fēng)險(xiǎn)。各銀行正在草擬各自版本的‘終止涂銷聲明’的函，預(yù)計(jì)很快會(huì)理順關(guān)系。”
交易中心相關(guān)辦證主管沈小姐解釋稱，交易中心這次把交易遞件與涂銷抵押和再抵押三項(xiàng)業(yè)務(wù)合并辦理，最主要的目的是減少辦證流程，為房產(chǎn)證辦證提速。她表示，原來辦理上述業(yè)務(wù)，僅是交易遞件辦理轉(zhuǎn)移登記就需要30個(gè)工作日，還要加上辦理他項(xiàng)權(quán)證和歸檔等業(yè)務(wù)，僅是辦他項(xiàng)權(quán)證已經(jīng)需時(shí)7個(gè)工作日。而新流程執(zhí)行后，市民辦理二手房交易可省10多天時(shí)間，原來申請(qǐng)人辦理上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)需要到交易中心兩趟，現(xiàn)在只需走一趟就能完成所有業(yè)務(wù)辦理。
市民建議
新政策出臺(tái)前應(yīng)做好各方溝通
記者昨日下午從有關(guān)渠道獲悉，參與會(huì)議的銀行正在研究相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，但尚未確定最終方案。而由于目前辦理二手房轉(zhuǎn)按揭依然需要銀行提供“終止涂銷聲明”的函，雖然有銀行已擬定出自己銀行的版本，但截至發(fā)稿前尚未有銀行表示愿意在不擔(dān)保的情況下出具函。這意味著在各銀行未發(fā)文取消擔(dān)保前，二手房交易辦理轉(zhuǎn)按揭仍需要交貸款額1%-1.5%/月的擔(dān)保費(fèi)。
據(jù)悉，自二手房轉(zhuǎn)按揭新規(guī)定在5月底出臺(tái)后，已經(jīng)有一批辦理二手房轉(zhuǎn)按揭的申請(qǐng)者交了擔(dān)保費(fèi)。在聽說新增的擔(dān)保費(fèi)可能被取消的消息后，有已經(jīng)交了擔(dān)保費(fèi)的市民感到非常不公平。羅先生說：“之前聽按揭公司說以后轉(zhuǎn)按揭都要交擔(dān)保費(fèi)，但過一段時(shí)間如果又不需要交了，那我們這撥人不是很倒霉，剛好撞在了槍口上?”他建議有關(guān)部門在出臺(tái)新政策時(shí)，要提前與各方做好溝通，不要讓市民因?yàn)楦鞑块T溝通出現(xiàn)問題，而造成額外的損失。
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