以雙方均有按揭為例，開太公司副總經(jīng)理許磊詳細(xì)講述了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的操作流程。第五步，一般在兩天內(nèi)貸款將獲得批準(zhǔn)。第六步，在北京住房公積金管理中心擔(dān)保中心、民生銀行和開太三方共同認(rèn)可的前提下，將資金監(jiān)管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續(xù)，解除抵押登記，拿出房產(chǎn)證，并在房產(chǎn)交易中心為雙方辦理過戶手續(xù)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。關(guān)于二手房轉(zhuǎn)按揭詳細(xì)分析的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

據(jù)介紹，在交易保證服務(wù)中，北京開太為買賣雙方在民生銀行開設(shè)資金交易賬號，買賣房屋所有的交易資金全部進(jìn)入該賬號，并由北京開太、民生銀行、擔(dān)保中心三方進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管該賬戶內(nèi)每筆資金去向，保證買賣雙方交易資金的安全性。

開太公司表示，對比現(xiàn)行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)流程引進(jìn)美國同類業(yè)務(wù)流程，在國內(nèi)法律允許的前提下，通過民生銀行、擔(dān)保中心和北京開太三方聯(lián)管、委托辦理的形式確保貸款資金專款專用，保證資金的使用安全，是國內(nèi)首個真正意義上的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，既可以接受中介公司，也可以接受個人委托。

以雙方均有按揭為例，開太公司副總經(jīng)理許磊詳細(xì)講述了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的操作流程。

第一步，確認(rèn)買賣合同真實有效。

第二步，產(chǎn)權(quán)查詢。持房產(chǎn)證，到房地產(chǎn)交易中心查詢其是否具有上市資格，是真是偽，有沒有其他債權(quán)關(guān)系。

然后去物業(yè)現(xiàn)場，對業(yè)主進(jìn)行家訪，確認(rèn)其房屋的真實情況，業(yè)主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。

然后在現(xiàn)場拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門牌號的房屋照片。

在小區(qū)物業(yè)公司了解物業(yè)欠費(fèi)情況。

第三步，到公證處進(jìn)行公證，公證內(nèi)容為買賣雙方委托開太辦理相關(guān)手續(xù)。

第四步，由開太公司從民生銀行為買方申請貸款，買方應(yīng)準(zhǔn)備相應(yīng)的文件。民生銀行在開太有駐點，可以現(xiàn)場和買方面簽貸款合同。

第五步，一般在兩天內(nèi)貸款將獲得批準(zhǔn)。這時候，開太將建立一個資金監(jiān)管賬號，要求買方將首付款打入該賬號，再將民生銀行的貸款打入該賬號。

第六步，在北京住房公積金管理中心擔(dān)保中心、民生銀行和開太三方共同認(rèn)可的前提下，將資金監(jiān)管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續(xù)，解除抵押登記，拿出房產(chǎn)證，并在房產(chǎn)交易中心為雙方辦理過戶手續(xù)，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

第七步，把資金監(jiān)管賬號里的剩余房款結(jié)算給賣房人，同時為買房人做抵押登記。

注：開太同樣為購買二手房的客戶提供公積金貸款擔(dān)保。

二手房交易過程“七項注意”

注意事項一

避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價;另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過戶)從事不法活動，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。

注意事項二

房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

房屋權(quán)屬是否存有爭議;

房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;

房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;

交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

注意事項三

維修基金余額的結(jié)算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付;而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

注意事項四

水、電、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項即可。

注意事項五

房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗收

一般來講，買方在交房時都會對上述事項進(jìn)行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六

戶口問題

按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

注意事項七

評估狀況

二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進(jìn)行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。

高了賣不出去，低了將遭受損失。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)對上述問題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項的認(rèn)可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。