以雙方均有按揭為例，開太公司副總經理許磊詳細講述了轉按揭業務的操作流程。第五步，一般在兩天內貸款將獲得批準。第六步，在北京住房公積金管理中心擔保中心、民生銀行和開太三方共同認可的前提下，將資金監管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續，解除抵押登記，拿出房產證，并在房產交易中心為雙方辦理過戶手續，完成產權轉移。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。關于二手房轉按揭詳細分析的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

據介紹，在交易保證服務中，北京開太為買賣雙方在民生銀行開設資金交易賬號，買賣房屋所有的交易資金全部進入該賬號，并由北京開太、民生銀行、擔保中心三方進行聯合監管該賬戶內每筆資金去向，保證買賣雙方交易資金的安全性。

開太公司表示，對比現行轉按揭業務，該業務流程引進美國同類業務流程，在國內法律允許的前提下，通過民生銀行、擔保中心和北京開太三方聯管、委托辦理的形式確保貸款資金專款專用，保證資金的使用安全，是國內首個真正意義上的“轉按揭”業務，既可以接受中介公司，也可以接受個人委托。

以雙方均有按揭為例，開太公司副總經理許磊詳細講述了轉按揭業務的操作流程。

第一步，確認買賣合同真實有效。

第二步，產權查詢。持房產證，到房地產交易中心查詢其是否具有上市資格，是真是偽，有沒有其他債權關系。

然后去物業現場，對業主進行家訪，確認其房屋的真實情況，業主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。

然后在現場拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門牌號的房屋照片。

在小區物業公司了解物業欠費情況。

第三步，到公證處進行公證，公證內容為買賣雙方委托開太辦理相關手續。

第四步，由開太公司從民生銀行為買方申請貸款，買方應準備相應的文件。民生銀行在開太有駐點，可以現場和買方面簽貸款合同。

第五步，一般在兩天內貸款將獲得批準。這時候，開太將建立一個資金監管賬號，要求買方將首付款打入該賬號，再將民生銀行的貸款打入該賬號。

第六步，在北京住房公積金管理中心擔保中心、民生銀行和開太三方共同認可的前提下，將資金監管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續，解除抵押登記，拿出房產證，并在房產交易中心為雙方辦理過戶手續，完成產權轉移。

第七步，把資金監管賬號里的剩余房款結算給賣房人，同時為買房人做抵押登記。

注：開太同樣為購買二手房的客戶提供公積金貸款擔保。

二手房交易過程“七項注意”

注意事項一

避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現金收購業主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價;另外，業主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業主名下的房產(尚未過戶)從事不法活動，業主仍然脫不了干系。

其二，當業主與中介公司簽訂獨家代理協議時，協議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二

房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

房屋權屬是否存有爭議;

房屋是否為共有，出賣人未經共有權人同意;

房屋是否已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

房屋是否已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;

交易房屋是否存有質量瑕疵。

注意事項三

維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

注意事項四

水、電、物業管理費等費用

這類糾紛在房屋買賣中經常出現，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

注意事項五

房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收

一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六

戶口問題

按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態度。

注意事項七

評估狀況

二手房交易的重要一環是須對交易房屋進行評估，在這個環節存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。

高了賣不出去，低了將遭受損失。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發生，即使發生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環節，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。