辦理了按揭貸款的房屋如何申請退房?

導讀:
案例近日,成都市清白江區的一位購房者來電說,他采用按揭貸款方式買了一套商品房,在與開發商簽訂的購房合同中約定了在幾種情況下,他可以解除購房合同并退房退款。所以,只要出現了購房者有權依法解約的情形,不管購房者是否已經取得按揭貸款,都有權依法解除購房合同。購房者申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應一并返還給購房者。”借款合同終止后,抵押權即告消滅,當事人應辦理相關解除抵押登記手續。已繳保險怎么辦以按揭貸款購買房屋時,一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險,保險受益人為貸款銀行。那么辦理了按揭貸款的房屋如何申請退房?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
案例近日,成都市清白江區的一位購房者來電說,他采用按揭貸款方式買了一套商品房,在與開發商簽訂的購房合同中約定了在幾種情況下,他可以解除購房合同并退房退款。所以,只要出現了購房者有權依法解約的情形,不管購房者是否已經取得按揭貸款,都有權依法解除購房合同。購房者申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應一并返還給購房者。”借款合同終止后,抵押權即告消滅,當事人應辦理相關解除抵押登記手續。已繳保險怎么辦以按揭貸款購買房屋時,一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險,保險受益人為貸款銀行。關于辦理了按揭貸款的房屋如何申請退房?的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
案例
近日,成都市清白江區的一位購房者來電說,他采用按揭貸款方式買了一套商品房,在與開發商簽訂的購房合同中約定了在幾種情況下,他可以解除購房合同并退房退款。如房屋質量不合格,買家可以退房;交房逾期達一定時間可以退房;開發商的某些承諾無法兌現則可以退房等。
現在開發商已經交房,但是開發商當初承諾的許多東西都沒有實現,雖然和開發商交涉了很久,但雙方一直未能達成一致意見。他實在無法忍耐堅決要退房,開發商說他已經取得了貸款,如果退房許多事情不好處理。劉先生想知道,如果要退房,他的貸款怎么辦?為房屋購買的保險怎么辦?
按揭房能退嗎?
針對劉先生提出的問題,記者就“按揭購房后,又出現退房”的情況應該如何處理,采訪了成都中法律師事務所何律師和成都致高律師事務所胡律師。
二位律師認為,從法律角度講,退房實際上是購房者作為購房合同一方當事人,行使其合同解除權的表現,因此肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關系,與開發商之間是一種房屋買賣關系,兩者雖有關系,但完全是兩種獨立法律關系,所以對購房者的解約權并沒有任何妨礙。
購房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢,其性質是一樣的。作為債權人,銀行或其他機構,個人都只有權要求購房者按約還款,但無權干涉購房者的解約權利。
所以,只要出現了購房者有權依法解約的情形,不管購房者是否已經取得按揭貸款,都有權依法解除購房合同。
已按揭的貸款誰來還
退房以后,按揭貸款怎么辦呢?有些購房者有一種模糊的認識,即按揭貸款是由于買房才申請的,現在不買房了,所以按揭貸款也不用還了。這種認識肯定是不對的,前面談到,買家與銀行之間的借貸關系是獨立于房屋買賣關系之外的,所以,解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說,買購房者雖然不買房了,但因為其已從銀行借貸出款項用于購房,所以與銀行間的債權債務關系仍然存在,這筆借款是一定要還的。怎么還呢?首先由于購房合同被解除,開發商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應一并返還給購房者。然后,購房者應依據《貸款通則》第三十二條第五款,“借款人提前歸還貸款,應當與貸款人協商的規定,與銀行協商,將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。”[page]
已抵押房屋怎樣處置
何律師和胡律師,實際上這種還款方法是一種理論上的做法,實踐中很難這樣操作,因為購房者所購房屋已經向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行,銀行只能行使抵押權,拍賣或變賣已設定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有,處分該房屋就損害了開發商的利益,開發商絕不會吃這個虧。所以,就只能由開發商將應退購房款分成兩部分,其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者,屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購房者已向銀行提前還款。銀行依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規定:“抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款后,抵押物或質物返還抵押人或出資人,借款合同終止。”從而接收還款,終止借款合同。
我國《擔保法》第五十二條之規定:“抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消滅的,抵押權也消滅。”借款合同終止后,抵押權即告消滅,當事人應辦理相關解除抵押登記手續。
已繳保險怎么辦
以按揭貸款購買房屋時,一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險,保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題,由于保險法律關系是房屋買賣關系、借貸關系之外的又一獨立法律關系,所以保險問題有其自身特點。
《中華人民共和國保險法》第十四條規定:“除本法另有規定或保險合同另有約定外,保險合同成立后,投保人可以解除保險合同。”也就是說,如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣,買家在解除購房合同的同時,即可解除保險合同。
《中華人民共和國保險法》第三十八條規定:“保險責任開始前,投保人要求解除合同的,應當向保險人支付手續費,保險人應當退還保險費。保險責任開始后,投保人要求解除合同的,保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費,剩余部分退還投保人。”
兩位律師認為,購房者可依據上述規定辦理退保、退費手續。




