辦理了按揭貸款的房屋如何申請退房?

導(dǎo)讀:
案例近日,成都市清白江區(qū)的一位購房者來電說,他采用按揭貸款方式買了一套商品房,在與開發(fā)商簽訂的購房合同中約定了在幾種情況下,他可以解除購房合同并退房退款。所以,只要出現(xiàn)了購房者有權(quán)依法解約的情形,不管購房者是否已經(jīng)取得按揭貸款,都有權(quán)依法解除購房合同。購房者申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應(yīng)一并返還給購房者。”借款合同終止后,抵押權(quán)即告消滅,當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。已繳保險怎么辦以按揭貸款購買房屋時,一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險,保險受益人為貸款銀行。那么辦理了按揭貸款的房屋如何申請退房?。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
案例近日,成都市清白江區(qū)的一位購房者來電說,他采用按揭貸款方式買了一套商品房,在與開發(fā)商簽訂的購房合同中約定了在幾種情況下,他可以解除購房合同并退房退款。所以,只要出現(xiàn)了購房者有權(quán)依法解約的情形,不管購房者是否已經(jīng)取得按揭貸款,都有權(quán)依法解除購房合同。購房者申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應(yīng)一并返還給購房者。”借款合同終止后,抵押權(quán)即告消滅,當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。已繳保險怎么辦以按揭貸款購買房屋時,一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險,保險受益人為貸款銀行。關(guān)于辦理了按揭貸款的房屋如何申請退房?的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
案例
近日,成都市清白江區(qū)的一位購房者來電說,他采用按揭貸款方式買了一套商品房,在與開發(fā)商簽訂的購房合同中約定了在幾種情況下,他可以解除購房合同并退房退款。如房屋質(zhì)量不合格,買家可以退房;交房逾期達(dá)一定時間可以退房;開發(fā)商的某些承諾無法兌現(xiàn)則可以退房等。
現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)交房,但是開發(fā)商當(dāng)初承諾的許多東西都沒有實現(xiàn),雖然和開發(fā)商交涉了很久,但雙方一直未能達(dá)成一致意見。他實在無法忍耐堅決要退房,開發(fā)商說他已經(jīng)取得了貸款,如果退房許多事情不好處理。劉先生想知道,如果要退房,他的貸款怎么辦?為房屋購買的保險怎么辦?
按揭房能退嗎?
針對劉先生提出的問題,記者就“按揭購房后,又出現(xiàn)退房”的情況應(yīng)該如何處理,采訪了成都中法律師事務(wù)所何律師和成都致高律師事務(wù)所胡律師。
二位律師認(rèn)為,從法律角度講,退房實際上是購房者作為購房合同一方當(dāng)事人,行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn),因此肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關(guān)系,與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系,兩者雖有關(guān)系,但完全是兩種獨立法律關(guān)系,所以對購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。
購房者向銀行貸款與向親戚朋友借錢,其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人,銀行或其他機構(gòu),個人都只有權(quán)要求購房者按約還款,但無權(quán)干涉購房者的解約權(quán)利。
所以,只要出現(xiàn)了購房者有權(quán)依法解約的情形,不管購房者是否已經(jīng)取得按揭貸款,都有權(quán)依法解除購房合同。
已按揭的貸款誰來還
退房以后,按揭貸款怎么辦呢?有些購房者有一種模糊的認(rèn)識,即按揭貸款是由于買房才申請的,現(xiàn)在不買房了,所以按揭貸款也不用還了。這種認(rèn)識肯定是不對的,前面談到,買家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的,所以,解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說,買購房者雖然不買房了,但因為其已從銀行借貸出款項用于購房,所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在,這筆借款是一定要還的。怎么還呢?首先由于購房合同被解除,開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應(yīng)一并返還給購房者。然后,購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款,“借款人提前歸還貸款,應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商的規(guī)定,與銀行協(xié)商,將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。”[page]
已抵押房屋怎樣處置
何律師和胡律師,實際上這種還款方法是一種理論上的做法,實踐中很難這樣操作,因為購房者所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行,銀行只能行使抵押權(quán),拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有,處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益,開發(fā)商絕不會吃這個虧。所以,就只能由開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分,其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者,屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購房者已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定:“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后,抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人,借款合同終止。”從而接收還款,終止借款合同。
我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定:“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后,抵押權(quán)即告消滅,當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。
已繳保險怎么辦
以按揭貸款購買房屋時,一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險,保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題,由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系,所以保險問題有其自身特點。
《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定:“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外,保險合同成立后,投保人可以解除保險合同。”也就是說,如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣,買家在解除購房合同的同時,即可解除保險合同。
《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定:“保險責(zé)任開始前,投保人要求解除合同的,應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費,保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。保險責(zé)任開始后,投保人要求解除合同的,保險人可以收取自保險責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費,剩余部分退還投保人。”
兩位律師認(rèn)為,購房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。




