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合同實際履行的困惑
于海明律師2021.12.31842人閱讀
導讀：
依據(jù)合同法第67條之規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。由此可以充分說明，被告根本已無心支付剩余購房款并且對所預訂的房屋毫不關心，采取逃避的態(tài)度，對合同約定的交款義務惡意不履行，無限期拖欠，因此存在嚴重的主觀過錯，被告已嚴重違約。因此本合同已經(jīng)在2010年4月29日自動解除，雙方的合同權(quán)利義務關系已經(jīng)自動終止，原告只需向被告支付總房款萬分之三的違約金，之后的轉(zhuǎn)售行為是一個新的法律關系生成，不存在被告所說的一房二賣問題。那么合同實際履行的困惑。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
依據(jù)合同法第67條之規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。由此可以充分說明，被告根本已無心支付剩余購房款并且對所預訂的房屋毫不關心，采取逃避的態(tài)度，對合同約定的交款義務惡意不履行，無限期拖欠，因此存在嚴重的主觀過錯，被告已嚴重違約。因此本合同已經(jīng)在2010年4月29日自動解除，雙方的合同權(quán)利義務關系已經(jīng)自動終止，原告只需向被告支付總房款萬分之三的違約金，之后的轉(zhuǎn)售行為是一個新的法律關系生成，不存在被告所說的一房二賣問題。關于合同實際履行的困惑的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
代理詞
審判長、審判員：
作為原告XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的代理人，就法庭審理的焦點問題發(fā)表如下代理意見：
一、原告已經(jīng)履行了通知繳納購房款的義務
2007年 5月9日房屋主體工程封頂，從2007年5月10日開始，原告即陸續(xù)通知當期所有的業(yè)主交納當期購房款，共計有100多個業(yè)主，能單單的就漏掉被告一個業(yè)主嗎?因合同沒有約定通知方式，因此原告都是通過電話通知業(yè)主，有電話通知登記表可以為證。
二、原告享有先履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕交房
按合同約定，被告應當在房屋主體工程封頂時首先交納當期購房款，但原告在通知其交納時對方卻不理不睬，態(tài)度冷漠，直到2007年10月30日合同約定的交房日為止，對方依然未交納當期購房款以及其他費用。依據(jù)合同法第67條之規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。因此在本案中，對方應當首先履行支付當期購房款的義務，在被告沒有履行該項義務并且一再惡意拖延的情況下，原告完全有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，拒絕交房。
三、被告存在嚴重的主觀過錯，已構(gòu)成違約。
有確鑿證據(jù)證明我方已經(jīng)履行了通知義務，退一步講，假設即使被告未收到原告的通知，那么被告作為合同的一方當事人應當對合同約定之事項非常清楚、明確，尤其是雙方約定的交房日期2007年10月30日更應當牢記于心。因為被告應當知道，2007年10月30日原告依合同約定應當履行交房義務，但被告直到2007年10月30日，合同約定的交房日為止，仍然逃避支付房屋主體工程封頂時的當期購房款及其后所有相關款項，并且從來沒有主動向原告詢問過交房的事宜，而且被告當庭已經(jīng)承認2007年10月份接過原告的電話通知，即被告已經(jīng)明確知道房屋主體工程已經(jīng)封頂。由此可以充分說明，被告根本已無心支付剩余購房款并且對所預訂的房屋毫不關心，采取逃避的態(tài)度，對合同約定的交款義務惡意不履行，無限期拖欠，因此存在嚴重的主觀過錯，被告已嚴重違約。
四、本合同于2010年4月29日(轉(zhuǎn)售登記備案日)已經(jīng)自動解除，不存在一房二賣的問題。
1、原告本著繼續(xù)合作的誠意和友好的態(tài)度，于2008年9月初再次通知被告交房時，被告依然拒絕受領，造成原告無法實際履行交房義務，導致本合同目的無法實現(xiàn)。在該通知中要求被告支付的購房款，原告嚴格遵循合同約定沒有上調(diào)，而被告依然拒絕受領、拒絕支付剩余購房款的行為足以說明被告已無心履行購房合同，已構(gòu)成根本違約。
2、自2007年5月房屋主體封頂至2010年4月，將近三年的時間里，被告既不主張解除合同又拒絕支付當期以及剩余的購房款，并且一直采取冷漠、回避的態(tài)度無限期拖延。由于長期無法取得聯(lián)系，造成原告該房產(chǎn)一直處于閑置狀態(tài)將近兩年之久，由于無法收回成本，損失嚴重，在迫于無奈之下，為減少損失，原告依據(jù)合同第八條之約定，將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)售第三人實屬無奈之舉、別無選擇。
3、依合同第八條約定，原告在簽訂合同后如轉(zhuǎn)售第三人，則本合同自動解除，原告只需向被告支付總房款萬分之三的違約金。因此本合同已經(jīng)在2010年4月29日(轉(zhuǎn)售登記備案日)自動解除，雙方的合同權(quán)利義務關系已經(jīng)自動終止，原告只需向被告支付總房款萬分之三的違約金，之后的轉(zhuǎn)售行為是一個新的法律關系生成，不存在被告所說的一房二賣問題。
五、被告構(gòu)成嚴重違約，依約定應當承擔違約責任。
1、在被告提交的《房屋內(nèi)部認購書》中的備注部分：“余款41000元，于2006年11月10日前付清，同時簽訂購房合同，逾期定金不退。”而事實上，從雙方提交的證據(jù)上都可看到對方于2006年11月17日才付清該余款并于當日簽訂購房合同，因此被告已經(jīng)明顯違約，依約定，定金9000元不予退還。
2、依合同第四條約定，如被告逾期付款，自合同規(guī)定的付款期限第二日起至實際付款日止按日向原告支付逾期應付款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。因此，至合同自動解除日2010年4月29日，被告應當向原告支付違約金26000多元。
六、原告沒有違約行為，被告要求返還一倍已付購房款、差價損失、違約金、利息等于法無據(jù)。
1、由于本案被告的違約行為給原告造成重大損失，而且依約定合同已經(jīng)自動解除不存在一房二賣的問題，因此本案不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，無需返還一倍購房款2、被告要求的差價損失、違約金沒有法律依據(jù)。因被告違約在先，給原告造成嚴重的房產(chǎn)閑置損失，原告轉(zhuǎn)售實屬無奈之舉，因此被告的要求屬于顛倒是非、毫無道理可言。[page]
綜上，由于被告的違約行為造成原告無法實際履行購房合同，因此本合同已經(jīng)依約自動解除，被告依約定應當承擔違約責任。因此請求法庭依法支持原告的訴訟請求，駁回被告的反訴請求，維護我方合法利益。
代理人： xxx
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