案發后，方某及其家屬退賠155萬元。國家工作人員方某向本單位有償轉讓房產，雙方簽訂房屋買賣合同有效并實際支付房款之后，作為合同一方當事人的國有公司已經全面履行合同，方某沒有與國有公司辦理變更登記，屬于沒有履行合同。本案中，雙方對于房屋約定的價格符合市場價格，房屋買賣合同合法、價格合理，不存在國家工作人員向本單位高價賣房的違法行為，合同顯然是有效的。同理，本案中，甲國有公司并沒有通過登記變更房產的所有權，方某便利用合同履行以及國有資產管理上的漏洞進行“一房二賣”。關于如何認定合同主體的變更的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

基本案情

某國營農場出資成立甲國有公司。1995年5月，甲公司獎勵董事長方某(國家工作人員)房屋一套，價值30余萬元。2003年8月，由于甲公司需要添置辦公用房，董事長方某便將該套房產轉賣給甲公司。公司副董事長李某代表公司與董事長方某簽訂房屋買賣合同，方某將房產證交給公司，公司支付房款60余萬元，但是，合同雙方并未辦理產權變更登記。2010年1月，該國有公司由于經營不善進入清算程序，董事長方某受公司董事會委托負責清算公司資產。由于房產證上的所有權人仍為方某，且房地產市場火爆，方某見有利可圖，遂將該套房產以155萬元的價格轉賣他人且辦理變更登記，并將全部房款占為己有。案發后，方某及其家屬退賠155萬元。價格事務所出具估價意見：2003年8月該套房屋的市場價格為60余萬元，方某于2010年1月轉賣該套房產時的市場價格為170余萬元。

法理評析

本案的關鍵問題在于在權屬未變更登記的情況下，能否在刑法上認定已經支付房款的國有公司對于房產具有所有權。

(一)在民法上，物權登記決定了不動產的所有權歸屬。

國家工作人員方某向本單位有償轉讓房產，雙方簽訂房屋買賣合同有效并實際支付房款之后，作為合同一方當事人的國有公司已經全面履行合同，方某沒有與國有公司辦理變更登記，屬于沒有履行合同。在民法上，房屋的產權人仍然為方某，方某應當承擔違約責任。

因為根據物權法第十五條的規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案中，雙方對于房屋約定的價格符合市場價格，房屋買賣合同合法、價格合理，不存在國家工作人員向本單位高價賣房的違法行為，合同顯然是有效的。但是，根據物權法第十四條的規定。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。由于方某沒有協助國有公司共同辦理房屋所有權的變更登記，方某在民法上仍然屬于房屋的所有權人。

(二)在刑法上，司法機關應當對不動產的所有權歸屬進行實質判斷。

貪污罪的犯罪對象為國有財產，貪污罪的法益為保護國有單位對于國有財產的所有權。可見，如果國有單位對于涉案財產不具有所有權，則行為人非法出賣該財產并占有錢款不構成貪污罪。基于上述考慮，實踐中有觀點認為，由于本案中的國有公司在民法上不屬于該套房屋的所有權人，國家工作人員方某實際上并未侵犯該套房產的所有權，而是通過欺詐的方式套取國有公司的購房款而不進行物權轉讓，行為對象應當是購房款而非房屋，貪污數額應當為當時的購房款60余萬元。

但是，刑法上對財產所有權的認定標準與物權法上的所有權的認定標準并不完全一樣。通常情況下，民法上的所有權保護規定可以直接確認為刑法保護的所有權。但是，刑法保護的所有權并不以得到民法確認為前提條件。因此，相關主體是否在民法上取得所有權，并不能對事實上的所有產生影響。民法和刑法在對行為性質的判斷上采取的方法有所不同，民法更注重形式判斷，刑法則更強調實質判斷。相關司法解釋已經在實踐中肯定了上述原理。例如，根據2007年“兩高”聯合發布的《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第八條的規定，收受房屋、汽車等物品但未辦理權屬登記，沒有取得所有權的，同樣以受賄罪論處。這就意味著國家工作人員雖然在民法上不屬于財物的所有權人，但刑法根據事實獨立判斷其是否成立受賄罪。

同理，本案中，甲國有公司并沒有通過登記變更房產的所有權，方某便利用合同履行以及國有資產管理上的漏洞進行“一房二賣”。由于沒有證據表明第三人明知方某“一房二賣”，相關的購房價格也沒有明顯偏離市場價格，善意第三人已經通過支付房款、辦理變更登記等取得了房屋所有權。在民法上，國有公司實際上無法對房屋主張所有權。但是，方某的行為在刑法上構成貪污罪。

刑法注重實質判斷，2003年國有公司與方某簽訂的房屋買賣合同合法有效且已經支付購房款，房屋的所有權在刑法上應當判斷為歸屬于國有公司。2010年，方某非法轉賣他人、辦理變更登記、占有房款，應當直接認定為貪污國有房屋，犯罪數額為非法轉賣時的市場價格170萬元。

責任編輯：于潔秋