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如何認定合同主體的變更
于海明律師2021.12.31939人閱讀
導讀：
案發(fā)后，方某及其家屬退賠155萬元。國家工作人員方某向本單位有償轉讓房產(chǎn)，雙方簽訂房屋買賣合同有效并實際支付房款之后，作為合同一方當事人的國有公司已經(jīng)全面履行合同，方某沒有與國有公司辦理變更登記，屬于沒有履行合同。本案中，雙方對于房屋約定的價格符合市場價格，房屋買賣合同合法、價格合理，不存在國家工作人員向本單位高價賣房的違法行為，合同顯然是有效的。同理，本案中，甲國有公司并沒有通過登記變更房產(chǎn)的所有權，方某便利用合同履行以及國有資產(chǎn)管理上的漏洞進行“一房二賣”。那么如何認定合同主體的變更。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
案發(fā)后，方某及其家屬退賠155萬元。國家工作人員方某向本單位有償轉讓房產(chǎn)，雙方簽訂房屋買賣合同有效并實際支付房款之后，作為合同一方當事人的國有公司已經(jīng)全面履行合同，方某沒有與國有公司辦理變更登記，屬于沒有履行合同。本案中，雙方對于房屋約定的價格符合市場價格，房屋買賣合同合法、價格合理，不存在國家工作人員向本單位高價賣房的違法行為，合同顯然是有效的。同理，本案中，甲國有公司并沒有通過登記變更房產(chǎn)的所有權，方某便利用合同履行以及國有資產(chǎn)管理上的漏洞進行“一房二賣”。關于如何認定合同主體的變更的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
基本案情
某國營農(nóng)場出資成立甲國有公司。1995年5月，甲公司獎勵董事長方某(國家工作人員)房屋一套，價值30余萬元。2003年8月，由于甲公司需要添置辦公用房，董事長方某便將該套房產(chǎn)轉賣給甲公司。公司副董事長李某代表公司與董事長方某簽訂房屋買賣合同，方某將房產(chǎn)證交給公司，公司支付房款60余萬元，但是，合同雙方并未辦理產(chǎn)權變更登記。2010年1月，該國有公司由于經(jīng)營不善進入清算程序，董事長方某受公司董事會委托負責清算公司資產(chǎn)。由于房產(chǎn)證上的所有權人仍為方某，且房地產(chǎn)市場火爆，方某見有利可圖，遂將該套房產(chǎn)以155萬元的價格轉賣他人且辦理變更登記，并將全部房款占為己有。案發(fā)后，方某及其家屬退賠155萬元。價格事務所出具估價意見：2003年8月該套房屋的市場價格為60余萬元，方某于2010年1月轉賣該套房產(chǎn)時的市場價格為170余萬元。
法理評析
本案的關鍵問題在于在權屬未變更登記的情況下，能否在刑法上認定已經(jīng)支付房款的國有公司對于房產(chǎn)具有所有權。
(一)在民法上，物權登記決定了不動產(chǎn)的所有權歸屬。
國家工作人員方某向本單位有償轉讓房產(chǎn)，雙方簽訂房屋買賣合同有效并實際支付房款之后，作為合同一方當事人的國有公司已經(jīng)全面履行合同，方某沒有與國有公司辦理變更登記，屬于沒有履行合同。在民法上，房屋的產(chǎn)權人仍然為方某，方某應當承擔違約責任。
因為根據(jù)物權法第十五條的規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案中，雙方對于房屋約定的價格符合市場價格，房屋買賣合同合法、價格合理，不存在國家工作人員向本單位高價賣房的違法行為，合同顯然是有效的。但是，根據(jù)物權法第十四條的規(guī)定。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。由于方某沒有協(xié)助國有公司共同辦理房屋所有權的變更登記，方某在民法上仍然屬于房屋的所有權人。
(二)在刑法上，司法機關應當對不動產(chǎn)的所有權歸屬進行實質判斷。
貪污罪的犯罪對象為國有財產(chǎn)，貪污罪的法益為保護國有單位對于國有財產(chǎn)的所有權。可見，如果國有單位對于涉案財產(chǎn)不具有所有權，則行為人非法出賣該財產(chǎn)并占有錢款不構成貪污罪。基于上述考慮，實踐中有觀點認為，由于本案中的國有公司在民法上不屬于該套房屋的所有權人，國家工作人員方某實際上并未侵犯該套房產(chǎn)的所有權，而是通過欺詐的方式套取國有公司的購房款而不進行物權轉讓，行為對象應當是購房款而非房屋，貪污數(shù)額應當為當時的購房款60余萬元。
但是，刑法上對財產(chǎn)所有權的認定標準與物權法上的所有權的認定標準并不完全一樣。通常情況下，民法上的所有權保護規(guī)定可以直接確認為刑法保護的所有權。但是，刑法保護的所有權并不以得到民法確認為前提條件。因此，相關主體是否在民法上取得所有權，并不能對事實上的所有產(chǎn)生影響。民法和刑法在對行為性質的判斷上采取的方法有所不同，民法更注重形式判斷，刑法則更強調實質判斷。相關司法解釋已經(jīng)在實踐中肯定了上述原理。例如，根據(jù)2007年“兩高”聯(lián)合發(fā)布的《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第八條的規(guī)定，收受房屋、汽車等物品但未辦理權屬登記，沒有取得所有權的，同樣以受賄罪論處。這就意味著國家工作人員雖然在民法上不屬于財物的所有權人，但刑法根據(jù)事實獨立判斷其是否成立受賄罪。
同理，本案中，甲國有公司并沒有通過登記變更房產(chǎn)的所有權，方某便利用合同履行以及國有資產(chǎn)管理上的漏洞進行“一房二賣”。由于沒有證據(jù)表明第三人明知方某“一房二賣”，相關的購房價格也沒有明顯偏離市場價格，善意第三人已經(jīng)通過支付房款、辦理變更登記等取得了房屋所有權。在民法上，國有公司實際上無法對房屋主張所有權。但是，方某的行為在刑法上構成貪污罪。
刑法注重實質判斷，2003年國有公司與方某簽訂的房屋買賣合同合法有效且已經(jīng)支付購房款，房屋的所有權在刑法上應當判斷為歸屬于國有公司。2010年，方某非法轉賣他人、辦理變更登記、占有房款，應當直接認定為貪污國有房屋，犯罪數(shù)額為非法轉賣時的市場價格170萬元。
責任編輯：于潔秋
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