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代收代付水費(fèi)存在的問題分析
林艷英律師2021.12.30394人閱讀
導(dǎo)讀：
所以，目前眾多的物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時(shí)，都訂了一條代收代付的義務(wù)。另外，從區(qū)、市物價(jià)行政部門給各物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于收費(fèi)的批文，也明確了“代收代付”是為業(yè)主提供的一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。從上述的法規(guī)來看，物業(yè)管理企業(yè)的“代收代付”是應(yīng)盡之責(zé)。那么代收代付水費(fèi)存在的問題分析。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
所以，目前眾多的物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時(shí)，都訂了一條代收代付的義務(wù)。另外，從區(qū)、市物價(jià)行政部門給各物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于收費(fèi)的批文，也明確了“代收代付”是為業(yè)主提供的一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。從上述的法規(guī)來看，物業(yè)管理企業(yè)的“代收代付”是應(yīng)盡之責(zé)。關(guān)于代收代付水費(fèi)存在的問題分析的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
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物業(yè)管理?xiàng)l例
如何避免物業(yè)糾紛
重慶地區(qū)凡2004年以前居住的物業(yè)小區(qū)或住宅樓，計(jì)量水量基本上都是總分表制，即一個(gè)總表轄若干個(gè)進(jìn)戶分表。供水公司只按總表所顯示的計(jì)量數(shù)字收費(fèi)。從理論上計(jì)算，各分表之和應(yīng)等于總表的計(jì)量，但實(shí)際上并不如此，跑、漏、偷等因素，使分表之和往往小于總表，所以出現(xiàn)差水量及分?jǐn)倖栴}。隨著時(shí)間的推移，這種差量會(huì)越來越大。
一、代收代付是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)嗎?
根據(jù)重慶市物價(jià)局、地房局(1999)398號(hào)文件第十一條規(guī)定，代收代繳水、電、氣費(fèi)是物業(yè)管理公司的一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，水差的分?jǐn)傄彩怯诜ㄓ袚?jù)的。所以，目前眾多的物業(yè)管理公司在簽訂服務(wù)合同時(shí)，都訂了一條代收代付的義務(wù)。水差量也是約定“據(jù)實(shí)分?jǐn)?rdquo;。另外，從區(qū)、市物價(jià)行政部門給各物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于收費(fèi)的批文，也明確了“代收代付”是為業(yè)主提供的一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。從上述的法規(guī)來看，物業(yè)管理企業(yè)的“代收代付”是應(yīng)盡之責(zé)。
二、 代收代付，讓物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)退兩難
筆者抄錄了近幾個(gè)月重慶部分報(bào)紙報(bào)道的有關(guān)水差量引發(fā)的矛盾和沖突：
1、渝北區(qū)龍昌街93號(hào)，因漏水導(dǎo)致每噸水收費(fèi)高達(dá)19.2元，業(yè)主拒繳后，渝北供水公司作停水處理;
2、渝中區(qū)竹園小區(qū)每噸水分?jǐn)?元―14元。這個(gè)小區(qū)業(yè)主大都是拆遷低保戶，其中有一低保戶一個(gè)月就繳了192元的水費(fèi)，實(shí)在是苦不堪言;
3、沙坪壩區(qū)工人村50號(hào)，每噸水分?jǐn)?0.6元;
4、渝北區(qū)翠湖路171號(hào)水差2280元，最后因無人買單遭致停水。
5、渝北區(qū)凱歌路20號(hào)4個(gè)月的水差高達(dá)15000.00元，業(yè)主叫苦連天;
……
上述事件的業(yè)主一律指責(zé)物業(yè)管理公司亂攤派、亂收費(fèi)、管理不善。而物業(yè)管理公司則是三頭為難――分?jǐn)偢吡耍瑯I(yè)主不交錢;不按時(shí)向水廠繳費(fèi)，又會(huì)遭停水，一停水，業(yè)主更是怒氣沖天;自己墊錢吧，又墊不起。怎么辦?物業(yè)管理公司最先想到的是撤退。如沙坪壩區(qū)鳳天路業(yè)主分?jǐn)偟?5元一噸的水費(fèi)，業(yè)主拒交后升偉物業(yè)管理企業(yè)不愿再墊付9月份高達(dá)2500噸的漏水費(fèi)，最后決定終止服務(wù);又如渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)金綢路23號(hào)分?jǐn)偟?2元一噸的水費(fèi)，精誠物業(yè)管理公司因每月要貼一萬元水費(fèi)，被迫選擇退出服務(wù);江北區(qū)江建村179號(hào)，華佳物業(yè)公司也因墊付差額太大而退出。但是物業(yè)管理企業(yè)的退出往往加深矛盾，致使投訴不斷，驚動(dòng)官員和媒體。業(yè)主和有關(guān)部門都要求物業(yè)管理企業(yè)“只有解決了問題才能走”，這時(shí)的物業(yè)管理企業(yè)真是進(jìn)退兩難，想撤也撤不了。
三、水費(fèi)分?jǐn)偺撸T發(fā)業(yè)主違規(guī)行為
1、為數(shù)不少的業(yè)主吃“滴滴水”，他們利用滴水一晝夜可接水0.3噸―0.6噸。水表因水量小不轉(zhuǎn)動(dòng)，而總表在眾多的細(xì)流下轉(zhuǎn)動(dòng)，使水差加大。
2、改動(dòng)水表。因水表一般都安裝在室內(nèi)，有的住戶將水表調(diào)換方向倒起走一段時(shí)間，要抄表時(shí)又還原。如渝北區(qū)海德山莊查出一個(gè)4口之家，每月只用一噸水，而一個(gè)生意紅火的理發(fā)店每月也才用一噸水。
3、水表老化不更換，顯示的數(shù)字模糊不清，用多算少，若抄表員較真，就會(huì)導(dǎo)致糾紛。
4、個(gè)別業(yè)主不讓抄表員進(jìn)屋抄表，將數(shù)字貼在室外，少寫少算，累計(jì)多了再自行換表。
從上面發(fā)生的問題，不難看出，水管銹蝕出現(xiàn)的漏水、水表老化、人為的偷水導(dǎo)致總分表之差的加大，進(jìn)而引起物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛。
四、代收代付，費(fèi)力不討好
目前，代收代付水、電、氣費(fèi)成了物業(yè)管理企業(yè)的主要工作，占全部工作量的60%以上，由此擠占了物業(yè)管理企業(yè)的大量時(shí)間和精力，使之對(duì)業(yè)主的服務(wù)減少和下降。但是，物業(yè)管理公司不僅做了工作，還得賠錢、受氣。以本公司為例，我們管理近30萬平方米的房屋，有收費(fèi)員15人，且大部分時(shí)間都在為供水公司免費(fèi)抄表、核算、公示、收費(fèi)、繳費(fèi)，但一到月底都為水費(fèi)差額擔(dān)驚受怕。
2003年9月1日，國務(wù)院施行了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，根據(jù)第45條的規(guī)定，供水單位“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，這讓物業(yè)管理企業(yè)看到了希望，但是，雖然有了法規(guī)的支持，物業(yè)管理企業(yè)要走的路卻很漫長。
請(qǐng)看以下的實(shí)際情況：
1、2003年9月2日，涪陵29家物業(yè)管理企業(yè)采取統(tǒng)一行動(dòng)，宣布不再代收水、電、氣費(fèi)。但是三家能源單位態(tài)度明確――不繳錢就拉閘，致使數(shù)萬居民遭遇水荒、電荒和氣荒。9月14日房管局召集各家物業(yè)管理企業(yè)，要求其停止“罷工”，繼續(xù)代收代付。此次行動(dòng)宣告失敗。
2、2003年10月22日，渝北區(qū)兩路地區(qū)46家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合聲明，不再代收代付水費(fèi)。渝北區(qū)中法供水公司稱這次有700塊水表遭遇停水，時(shí)間最長的為一周，上萬居民水荒。后在主管部門的勸說下恢復(fù)代收代付。
3、對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的理解各執(zhí)一詞。2004年9月2日，重慶晨報(bào)以“物管業(yè)主打起水仗”為題，報(bào)道雙方分?jǐn)偹M(fèi)扯皮的事件。
南岸七小區(qū)遭遇停水后，業(yè)主將櫥窗砸壞。其原因是不承認(rèn)分?jǐn)偹M(fèi)。業(yè)主說，家里的表走多少就交多少費(fèi)，為什么要多收費(fèi)?我們本來就是一戶一表。但業(yè)主理解的一戶一表與水廠所謂的“一戶一表”卻不是一回事。《物業(yè)管理?xiàng)l例》45條的最終用戶是誰?物業(yè)管理企業(yè)說是業(yè)主，而供水商卻說是申請(qǐng)單位(開發(fā)商)的總表。究竟誰是誰非，政府部門沒有權(quán)威的解釋。具體實(shí)施中則是誰的勢(shì)力大誰說了算。物業(yè)管理企業(yè)自然處于下風(fēng)。
4、物業(yè)管理企業(yè)呼聲不斷卻難成氣候。2003年7月11日，《重慶晨報(bào)》刊登“物業(yè)管理企業(yè)無義務(wù)代收水電費(fèi)”的討論情況。業(yè)內(nèi)人士大聲疾呼落實(shí)法規(guī)，為企業(yè)減負(fù)，政府也出面協(xié)調(diào)。渝北區(qū)政府、人大多次召開各方協(xié)調(diào)會(huì)，形成了《區(qū)府2003―84專題會(huì)議紀(jì)要》，其核心內(nèi)容就是一戶一表是解決問題的惟一辦法。資金由供、用雙方各自承擔(dān)一半。時(shí)至今日，這個(gè)紀(jì)要根本沒有得到供水單位的認(rèn)可，因此收效甚微。
5、2004年9月16日，渝北區(qū)房管局召開部分物業(yè)管理公司座談會(huì)。主管物業(yè)的副局長說，水差量仍然是業(yè)主反映強(qiáng)烈和物業(yè)管理企業(yè)最頭痛的問，雖然政府做了很大的努力但無法解決。他希望物業(yè)管理企業(yè)與能源單位對(duì)簿公堂，通過法律解決問題。[page]
從以上的實(shí)際情況可以看出，即使一戶一表是解決代收代付的好方法，但實(shí)施起來卻十分困難，原因當(dāng)然是多方面的，可能也是短期內(nèi)無法解決的，所以，物業(yè)管理企業(yè)要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，一方面理順與相關(guān)部門的關(guān)系，一方面做好業(yè)主的工作，加強(qiáng)用水管理，采取措施防止各種違規(guī)行為，學(xué)會(huì)用法律保護(hù)自己的合法權(quán)益。
作者單位：重慶希望物業(yè)管理有限公司
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