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代收代付水費存在的問題分析
王學瑞律師2021.12.30348人閱讀
導讀：
所以，目前眾多的物業管理公司在簽訂服務合同時，都訂了一條代收代付的義務。另外，從區、市物價行政部門給各物業管理企業關于收費的批文，也明確了“代收代付”是為業主提供的一個服務項目。從上述的法規來看，物業管理企業的“代收代付”是應盡之責。那么代收代付水費存在的問題分析。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
所以，目前眾多的物業管理公司在簽訂服務合同時，都訂了一條代收代付的義務。另外，從區、市物價行政部門給各物業管理企業關于收費的批文，也明確了“代收代付”是為業主提供的一個服務項目。從上述的法規來看，物業管理企業的“代收代付”是應盡之責。關于代收代付水費存在的問題分析的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
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物業管理費收取標準
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如何避免物業糾紛
重慶地區凡2004年以前居住的物業小區或住宅樓，計量水量基本上都是總分表制，即一個總表轄若干個進戶分表。供水公司只按總表所顯示的計量數字收費。從理論上計算，各分表之和應等于總表的計量，但實際上并不如此，跑、漏、偷等因素，使分表之和往往小于總表，所以出現差水量及分攤問題。隨著時間的推移，這種差量會越來越大。
一、代收代付是物業管理企業的義務嗎?
根據重慶市物價局、地房局(1999)398號文件第十一條規定，代收代繳水、電、氣費是物業管理公司的一個服務項目，水差的分攤也是于法有據的。所以，目前眾多的物業管理公司在簽訂服務合同時，都訂了一條代收代付的義務。水差量也是約定“據實分攤”。另外，從區、市物價行政部門給各物業管理企業關于收費的批文，也明確了“代收代付”是為業主提供的一個服務項目。從上述的法規來看，物業管理企業的“代收代付”是應盡之責。
二、 代收代付，讓物業管理企業進退兩難
筆者抄錄了近幾個月重慶部分報紙報道的有關水差量引發的矛盾和沖突：
1、渝北區龍昌街93號，因漏水導致每噸水收費高達19.2元，業主拒繳后，渝北供水公司作停水處理;
2、渝中區竹園小區每噸水分攤8元―14元。這個小區業主大都是拆遷低保戶，其中有一低保戶一個月就繳了192元的水費，實在是苦不堪言;
3、沙坪壩區工人村50號，每噸水分攤10.6元;
4、渝北區翠湖路171號水差2280元，最后因無人買單遭致停水。
5、渝北區凱歌路20號4個月的水差高達15000.00元，業主叫苦連天;
……
上述事件的業主一律指責物業管理公司亂攤派、亂收費、管理不善。而物業管理公司則是三頭為難――分攤高了，業主不交錢;不按時向水廠繳費，又會遭停水，一停水，業主更是怒氣沖天;自己墊錢吧，又墊不起。怎么辦?物業管理公司最先想到的是撤退。如沙坪壩區鳳天路業主分攤到15元一噸的水費，業主拒交后升偉物業管理企業不愿再墊付9月份高達2500噸的漏水費，最后決定終止服務;又如渝北區龍溪鎮金綢路23號分攤到12元一噸的水費，精誠物業管理公司因每月要貼一萬元水費，被迫選擇退出服務;江北區江建村179號，華佳物業公司也因墊付差額太大而退出。但是物業管理企業的退出往往加深矛盾，致使投訴不斷，驚動官員和媒體。業主和有關部門都要求物業管理企業“只有解決了問題才能走”，這時的物業管理企業真是進退兩難，想撤也撤不了。
三、水費分攤太高，誘發業主違規行為
1、為數不少的業主吃“滴滴水”，他們利用滴水一晝夜可接水0.3噸―0.6噸。水表因水量小不轉動，而總表在眾多的細流下轉動，使水差加大。
2、改動水表。因水表一般都安裝在室內，有的住戶將水表調換方向倒起走一段時間，要抄表時又還原。如渝北區海德山莊查出一個4口之家，每月只用一噸水，而一個生意紅火的理發店每月也才用一噸水。
3、水表老化不更換，顯示的數字模糊不清，用多算少，若抄表員較真，就會導致糾紛。
4、個別業主不讓抄表員進屋抄表，將數字貼在室外，少寫少算，累計多了再自行換表。
從上面發生的問題，不難看出，水管銹蝕出現的漏水、水表老化、人為的偷水導致總分表之差的加大，進而引起物業管理企業與業主的糾紛。
四、代收代付，費力不討好
目前，代收代付水、電、氣費成了物業管理企業的主要工作，占全部工作量的60%以上，由此擠占了物業管理企業的大量時間和精力，使之對業主的服務減少和下降。但是，物業管理公司不僅做了工作，還得賠錢、受氣。以本公司為例，我們管理近30萬平方米的房屋，有收費員15人，且大部分時間都在為供水公司免費抄表、核算、公示、收費、繳費，但一到月底都為水費差額擔驚受怕。
2003年9月1日，國務院施行了《物業管理條例》，根據第45條的規定，供水單位“應當向最終用戶收取有關費用”，這讓物業管理企業看到了希望，但是，雖然有了法規的支持，物業管理企業要走的路卻很漫長。
請看以下的實際情況：
1、2003年9月2日，涪陵29家物業管理企業采取統一行動，宣布不再代收水、電、氣費。但是三家能源單位態度明確――不繳錢就拉閘，致使數萬居民遭遇水荒、電荒和氣荒。9月14日房管局召集各家物業管理企業，要求其停止“罷工”，繼續代收代付。此次行動宣告失敗。
2、2003年10月22日，渝北區兩路地區46家物業管理企業聯合聲明，不再代收代付水費。渝北區中法供水公司稱這次有700塊水表遭遇停水，時間最長的為一周，上萬居民水荒。后在主管部門的勸說下恢復代收代付。
3、對《物業管理條例》的理解各執一詞。2004年9月2日，重慶晨報以“物管業主打起水仗”為題，報道雙方分攤水費扯皮的事件。
南岸七小區遭遇停水后，業主將櫥窗砸壞。其原因是不承認分攤水費。業主說，家里的表走多少就交多少費，為什么要多收費?我們本來就是一戶一表。但業主理解的一戶一表與水廠所謂的“一戶一表”卻不是一回事。《物業管理條例》45條的最終用戶是誰?物業管理企業說是業主，而供水商卻說是申請單位(開發商)的總表。究竟誰是誰非，政府部門沒有權威的解釋。具體實施中則是誰的勢力大誰說了算。物業管理企業自然處于下風。
4、物業管理企業呼聲不斷卻難成氣候。2003年7月11日，《重慶晨報》刊登“物業管理企業無義務代收水電費”的討論情況。業內人士大聲疾呼落實法規，為企業減負，政府也出面協調。渝北區政府、人大多次召開各方協調會，形成了《區府2003―84專題會議紀要》，其核心內容就是一戶一表是解決問題的惟一辦法。資金由供、用雙方各自承擔一半。時至今日，這個紀要根本沒有得到供水單位的認可，因此收效甚微。
5、2004年9月16日，渝北區房管局召開部分物業管理公司座談會。主管物業的副局長說，水差量仍然是業主反映強烈和物業管理企業最頭痛的問，雖然政府做了很大的努力但無法解決。他希望物業管理企業與能源單位對簿公堂，通過法律解決問題。[page]
從以上的實際情況可以看出，即使一戶一表是解決代收代付的好方法，但實施起來卻十分困難，原因當然是多方面的，可能也是短期內無法解決的，所以，物業管理企業要面對現實，一方面理順與相關部門的關系，一方面做好業主的工作，加強用水管理，采取措施防止各種違規行為，學會用法律保護自己的合法權益。
作者單位：重慶希望物業管理有限公司
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