物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位交納首期維修基金。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》。區、縣房地局在核準業主委員會登記的同時，應書面通知房地產開發企業按規定，將尚未出售商品住宅中應由購房人交納的維修基金劃至業主委員會的維修基金帳戶。關于關于維修基金的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

1、交納商品住宅維修基金的范圍是哪些?

答：新建內銷商品住宅應當設立維修基金，首期維修基金由房地產開發企業和購房人交納。所稱的新建內銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內銷商品住宅，以及1999年12月1日起納入內銷商品住宅范圍銷售的普通內銷商品住宅、僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房等。物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位(指產權或使用權接受單位)交納首期維修基金。物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人交納首期維修基金。

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2、商品住宅維修基金交納的標準和時限有何規定?

答：新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列時限和標準交納首期維修基金，存入市房地資源局指定的商業銀行。

(1)房地產開發企業應當在辦理商品住宅所有權初始登記前，按照配備電梯的住宅每平方米建筑面積成本價的4%，不配備電梯的住宅每平方米建筑面積成本價的3%交納。

(2)購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按照配備電梯的住宅每平方米建筑面積成本價的3%，不配備電梯的住宅每平方米建筑面積成本價的2%交納。

(3)業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，代購房人按照配備電梯的住宅每平方米建筑面積成本價的3%，不配備電梯的住宅每平方米建筑面積成本價的2%交納。

3、新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價如何確定?

答：新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價;2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價,成片出讓土地的地塊,按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價;簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。

4、辦理商品住宅維修基金交納手續有何規定?

答：房地產開發企業和購房人應按下列程序辦理維修基金交納等有關手續：

(1)房地產開發企業應持土地權屬證明、建設工程規劃許可證和具有相應資質的測量機構出具的房地產實測報告及應交維修基金的分戶清冊，向區、縣房地局辦理維修基金交款確認手續。區、縣房地局確認后，開具《商品住宅維修基金交款通知(房地產開發企業專用)》。房地產開發企業應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市房地產開發企業商品住宅維修基金交款憑證》。

(2)房地產開發企業與購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應交納的維修基金金額，并按規定代房地產管理部門向購房人開具《交款通知》，購房人依據《交款通知》的金額向專戶銀行交款。

(3)房地產開發企業與購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應交納的維修基金金額，并按規定代房地產管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金交款通知(購房人專用)》，購房人應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》。

(4)房地產開發企業或購房人提交經專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房地產登記機構方可受理房地產初始登記或房地產變更登記。

(5)區、縣房地局在核準業主委員會登記的同時，應書面通知房地產開發企業按規定，將尚未出售商品住宅中應由購房人交納的維修基金劃至業主委員會的維修基金帳戶。房地產開發企業持銀行蓋章的交款憑證向區、縣房地局和業主委員會備案。

5、維修基金專戶(帳戶)如何開立?

答：業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管。區、縣房地產管理部門應當與市房地資源局指定的本市商業銀行(以下稱專戶銀行)簽定委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。

業主委員會成立后，維修基金本息由物業所在地的區、縣房地產管理部門移交業主委員會管理。業主委員會應當與市房地資源局指定的本市商業銀行(以下稱開戶銀行)簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。

維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳;一幢住宅有兩個或者有兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

6、維修基金的使用有何規定?

答：維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新，不得挪作他用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新、不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。

經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，并在物業管理企業的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算;經業主委員會同意，物業管理企業可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修更新的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按實結算;業主委員會許可施工承包單位預支住宅大修、或者專項維修更新費用的，最高不得超過工程款總額的30%。

7、維修基金如何支取?

答：業主委員會向開戶銀行支取費用的，應當提交下列資料：

(1)支付憑證(僅為銀行貸記憑證);

(2)加蓋業主委員會公章、業主委員會主任、副主任簽字蓋章的費用分攤匯總表;

(3)按幢立帳、按戶分攤的電腦數據。

其中，業主委員會向開戶銀行支取活動經費備用金的，另需提交加蓋業主委員會公章和正、副主任印鑒的業主大會或者業主代表大會的決定(業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的用途、開支項目和限額);業主委員會支付住宅大修或者專項維修更新預付款的，另需提交施工承包合同;業主委員會向開戶銀行支取物業維修、更新費用的，另需提交加蓋物業管理企業公章的物業維修、更新費用匯總表。 [page]

8、物業維修費用的承擔有何規定?

答：物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：

(1)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔;

(2)住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;依照規定設立維修基金的，在物業維修基金中列支。

(3)公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;依照規定設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支。

住宅的共用部位、共同設備和公共設施屬人為損壞，其維修、更新費用由責任人承擔。

9、物業維修基金收支帳目應如何公布?

答：業主委員會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：

(1)維修基金交納、使用和結存的金額;

(2)發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況應按每幢住宅公布;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布;

(3)業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況;

(4)維修基金使用和管理的其他有關情況。

業主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

10、維修基金對帳和查詢有何規定?

答：開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

業主委員會向開戶銀行查詢其帳戶情況的，需提供業主委員會的證明和帳號。

業主向開戶銀行柜面查詢其分戶帳情況的，需提供業主代碼和地址。

開戶銀行應當免費提供電話或柜面等形式的帳戶查詢服務業務。

11、住宅轉讓時，維修基金如何處理?

答：因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。

住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付;住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

房地產開發企業出售住宅時，其按規定代購房人交納的維修基金剩余款額，與房屋受讓人結算。合同另有規定的，從其約定。

12、住宅滅失后，維修基金如何處理?

答：已建立維修基金的房屋在業主委員會成立前滅失的，由售房單位或物業管理企業持業主身份證件復印件、"房屋拆遷許可證"的復印件、"商品住宅滅失退款申請書"向區、縣房地局提出申請，經審核同意后，持區、縣房地局的支付憑證及上述資料向專戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。

已建立維修基金的房屋在業主委員會成立后滅失的，由業主委員會或其委托人持業主委員會證明及前款規定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額、辦理分戶帳注銷手續，并報區、縣房地局備案。

13、利用物業設置的廣告等經營性收益如何處理?

答：業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用中，物業管理企業對此發生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經業主委員會審核同意，其余部分應當存入維修基金帳戶，歸全體業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于物業管理區域公共設施的維修、更新。

14、物業維修、更新如何組織實施?

答：(1)日常維修項目：物業日常維修更新的范圍、標準和實施程序等事項應當在物業管理服務合同中予以約定。合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施(一)住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業主小組書面同意;(二)物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先征得業主委員會書面同意。

(2)急修項目：發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，并及時通知業主委員會。

(3)大修項目：住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務年度計劃中列明，提交業主委員會審核;業主委員會審核同意的，應當書面委托物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業主委員會或者其委托的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。

(4)保修項目：住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬于房地產開發企業保修責任范圍的，應當由房地產開發企業或者其委托的物業管理企業負責實施。

(5)危險房屋：經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修;逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按規定在維修基金中列支。

15、再次籌集維修基金有何規定?

答：一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于購房人首期交納的維修基金金額。

16、新建外銷商品住宅維修基金如何籌集

新建外銷商品住宅可以設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定;住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中約定。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，按新建內銷商品住宅交納維修基金的規定程序辦理交款和房地產登記手續。

17、《辦法》施行前維修基金如何籌集?

答：市政府頒布的《上海市商品住宅維修基金管理辦法》于2001年1月1日[page]起施行，《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規定執行：

(1)1996年6月10日前出售的內銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產開發企業與業主委員會協商一致的意見執行。

(2)1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內銷商品住宅，按市物價局、市房地局滬價房(1996)116號《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》的規定籌集維修基金。

(3)1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房、有限產權房、使用權房轉為產權房的維修基金籌集，按當時有關規定、協議執行。

(4)《辦法》施行前已成立業主委員會而未建立維修基金的，房地產開發企業應在《辦法》施行之日起12個月內，按規定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業主委員會帳戶，并報區、縣房地局備案;未成立業主委員會的，房地產開發企業應在《辦法》施行之日起12個月內，按規定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金劃至區、縣房地局指定的專戶銀行帳戶。

本《辦法》施行前，業主委員會已在非市房地資源局指定商業銀行開立商品住宅維修基金帳戶的，應當在《辦法》施行之日起12個月內將帳戶轉移開至市房地資源局指定的商業銀行。在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉移至室房地資源局指定的商業銀行。

18、違反物業維修基金管理規定的行為應承擔何責任?

房地產開發企業或者物業管理企業違反維修基金籌集、使用管理規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理;業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。

業主委員會或者業主委員會成員違反規定，侵占應當存入維修基金帳戶的經營性服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，并通告全體業主;業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。