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物業(yè)維修基金是什么
陳明月律師2021.12.30784人閱讀
導(dǎo)讀：
而在實(shí)際中，開發(fā)商、物業(yè)管理公司誤導(dǎo)業(yè)主，挪用物業(yè)維修基金的情況時(shí)有發(fā)生。在這種情況下，徹底深入了解有關(guān)物業(yè)維修基金的規(guī)定，就成為業(yè)主保護(hù)自身利益的關(guān)鍵。基金用途根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，所有住宅小區(qū)都必須建立物業(yè)維修基金。開發(fā)商或物業(yè)管理公司必須出示房管局針對(duì)某一小區(qū)或大廈的建立維修基金的批復(fù)文件，方可向小業(yè)主收取物業(yè)維修基金。但如果支取本金，就必須在接到農(nóng)行發(fā)出的《物業(yè)維修基金繳款通知》之日起，15日內(nèi)到農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)，存足維修基金。那么物業(yè)維修基金是什么。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
而在實(shí)際中，開發(fā)商、物業(yè)管理公司誤導(dǎo)業(yè)主，挪用物業(yè)維修基金的情況時(shí)有發(fā)生。在這種情況下，徹底深入了解有關(guān)物業(yè)維修基金的規(guī)定，就成為業(yè)主保護(hù)自身利益的關(guān)鍵。基金用途根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，所有住宅小區(qū)都必須建立物業(yè)維修基金。開發(fā)商或物業(yè)管理公司必須出示房管局針對(duì)某一小區(qū)或大廈的建立維修基金的批復(fù)文件，方可向小業(yè)主收取物業(yè)維修基金。但如果支取本金，就必須在接到農(nóng)行發(fā)出的《物業(yè)維修基金繳款通知》之日起，15日內(nèi)到農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)，存足維修基金。關(guān)于物業(yè)維修基金是什么的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
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物業(yè)管理費(fèi)
物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
一直以來(lái)，普通業(yè)主對(duì)物業(yè)維修基金的繳交、監(jiān)管、使用，大多只是一知半解。而在實(shí)際中，開發(fā)商、物業(yè)管理公司誤導(dǎo)業(yè)主，挪用物業(yè)維修基金的情況時(shí)有發(fā)生。在這種情況下，徹底深入了解有關(guān)物業(yè)維修基金的規(guī)定，就成為業(yè)主保護(hù)自身利益的關(guān)鍵。
基金用途
根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，所有住宅小區(qū)都必須建立物業(yè)維修基金。這筆基金款項(xiàng)，是專項(xiàng)用于小區(qū)或大廈的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金，屬全體業(yè)主共同所有。
關(guān)鍵點(diǎn):物業(yè)維修基金只能用于保修期后的維修小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主個(gè)人房屋維修不能使用。
應(yīng)由誰(shuí)繳交
《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的樓盤，購(gòu)房者應(yīng)按房款的2%繳交維修基金;而商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設(shè)單位與購(gòu)房者另有書面協(xié)議的除外，發(fā)展商應(yīng)繳交維修基金。
而考慮到應(yīng)屬小業(yè)主交維修基金，一次性繳付可能有困難，市國(guó)土房管局于1999年發(fā)出<189號(hào)文>，定出小業(yè)主可分期繳交：第一次交3000元，以后按每月1元/平方米繳付，累計(jì)不超過(guò)購(gòu)房款2%。
開發(fā)商或物業(yè)管理公司必須出示房管局針對(duì)某一小區(qū)或大廈的建立維修基金的批復(fù)文件，方可向小業(yè)主收取物業(yè)維修基金。對(duì)于有意不建立維修基金的開發(fā)商，業(yè)主委員會(huì)可以向法院起訴追討。
關(guān)鍵點(diǎn)：“建設(shè)單位與購(gòu)房者另有書面協(xié)議的除外”。這也就是說(shuō)即使是商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，但如果開發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)須知》中有寫明物業(yè)維修基金由業(yè)主繳交的，而買家又沒有表示異議，則買家仍需要繼續(xù)繳交。當(dāng)前大多數(shù)買家因?yàn)闆]有了解清楚認(rèn)購(gòu)須知中對(duì)物業(yè)維修基金的繳納約定，最后應(yīng)由開發(fā)商繳交的基金，被轉(zhuǎn)嫁到買家身上。
基金的監(jiān)管
個(gè)人基金監(jiān)管：對(duì)于已建立維修基金的樓盤或是已繳付了維修基金的小業(yè)主，每位小業(yè)主都應(yīng)該有一張由中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行發(fā)出、類似銀行公積金、儲(chǔ)蓄卡的《廣州市物業(yè)維修基金專用卡》。通過(guò)這張專用卡，業(yè)主可以隨時(shí)在農(nóng)行系統(tǒng)任何一家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的柜員機(jī)上，查詢到屬于自己名下的這筆基金數(shù)額，對(duì)維修基金進(jìn)行監(jiān)管。
小區(qū)基金監(jiān)管：據(jù)了解，目前受委托對(duì)廣州市物業(yè)維修管理基金進(jìn)行具體執(zhí)行的廣州市北秀支行營(yíng)業(yè)部，專門開發(fā)了廣州物業(yè)維修基金信息管理系統(tǒng)，對(duì)每位已繳費(fèi)的小業(yè)主和樓盤均建立了專用帳號(hào)。通過(guò)這一系統(tǒng)，所有小業(yè)主或是物業(yè)管理公司，均可以檢索到這筆款項(xiàng)的繳付和使用情況。農(nóng)行提醒小業(yè)主，購(gòu)樓者置業(yè)前，可以事先到廣州市農(nóng)業(yè)銀行北秀支行了解該樓盤有無(wú)建立專項(xiàng)維修基金，置業(yè)后，更可查詢開發(fā)商有無(wú)按規(guī)定在自己名下足額存入該筆款項(xiàng)。
辦卡：如果小業(yè)主繳納了物業(yè)維修基金而沒有拿到維修基金專用卡，應(yīng)立即向發(fā)展商或物業(yè)管理公司索要。如果發(fā)展商或物管公司不肯提供，小業(yè)主也可以自行到區(qū)房管局索取《廣州市物業(yè)維修基金專用卡帳戶托書》，直接到農(nóng)行辦理《維修基金專用卡》。其手續(xù)是，業(yè)主憑房產(chǎn)證或其他有效產(chǎn)權(quán)證明到房屋所在地的區(qū)國(guó)土房管局領(lǐng)取《委托書》，與農(nóng)業(yè)銀行直接簽訂，一般在15個(gè)工作日內(nèi)即可到農(nóng)行取卡，不必再通過(guò)建設(shè)單位或是物業(yè)管理公司。
關(guān)鍵點(diǎn)：辦理《廣州市物業(yè)維修基金專用卡》，是監(jiān)管物業(yè)維修基金的關(guān)鍵。如果開發(fā)商不提供，可到農(nóng)行北秀支行辦理。[page]
可支取金額
按政府制定的維修基金使用辦法，所有發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由基金增值部分支付，即由維修基金所產(chǎn)生的利息支付。只有當(dāng)利息不足以支付維修費(fèi)用時(shí)，才能從本金內(nèi)支出。但如果支取本金，就必須在接到農(nóng)行發(fā)出的《物業(yè)維修基金繳款通知》之日起，15日內(nèi)到農(nóng)行網(wǎng)點(diǎn)，存足維修基金。
關(guān)鍵點(diǎn)：本金不變，只用利息，超出補(bǔ)足，是使用維修基金的標(biāo)準(zhǔn)。
支取程序
維修基金專用卡帳戶資金的支出使用有嚴(yán)格規(guī)定，專款專用。需動(dòng)用維修基金時(shí)，業(yè)主須先到區(qū)房管局領(lǐng)取物業(yè)維修基金申請(qǐng)表，再由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)填寫申請(qǐng)的事由、金額，并附上業(yè)主委員會(huì)有關(guān)物業(yè)維修的會(huì)議決定，交至區(qū)房管局加蓋意見，最后才到北秀支行要求劃拔維修基金。由于物業(yè)維修基金屬專款專用，農(nóng)行將會(huì)直接將物業(yè)維修基金劃拔至用款單位。
關(guān)鍵點(diǎn)：維修基金的申請(qǐng)使用，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，并非物業(yè)管理公司。而維修基金的支付將直接到達(dá)用款單位，而非業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司。
物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)支配使用維修基金
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修基金的支配使用權(quán)歸業(yè)主所有，具體管理使用由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。因此，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)支配使用維修基金，更不得挪用。
關(guān)鍵點(diǎn)：物管公司無(wú)權(quán)支配使用維修基金。
維修基金能退
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，經(jīng)審核后，應(yīng)由銀行將物業(yè)維修基金余額退還給小業(yè)主本人。因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，業(yè)主持區(qū)房管局的證明資料到北秀支行，經(jīng)北秀支行審核后將維修基金帳面余額退還給業(yè)主。
關(guān)鍵點(diǎn)：當(dāng)房屋因各種原因被拆除或徹底毀壞后，業(yè)主可退還尚未使用的維修基金。
二手交易也要轉(zhuǎn)讓維修基金
按有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋發(fā)生業(yè)主變更時(shí)，新業(yè)主同樣要辦理維修基金的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，對(duì)于維修基金尚未繳交完畢的，由新業(yè)主繼續(xù)繳交。在二手樓交易、特別是新建商品房轉(zhuǎn)手中，新業(yè)主別忘了向原業(yè)主追討物業(yè)維修基金。
關(guān)鍵點(diǎn)：二手交易時(shí)，必須清楚維修基金的繳納情況。
維修基金利息
維修基金專用卡帳戶是活期儲(chǔ)蓄存款帳戶，計(jì)息方法與一般儲(chǔ)蓄相同，利息稅按國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。
關(guān)鍵點(diǎn)：由于利息增值是維修基金使用的重點(diǎn)，因此業(yè)主一旦繳交維修基金后，應(yīng)盡早監(jiān)控是否存入維修基金帳戶，以免基金利息為開發(fā)商所挪用。
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