人民法院經審理后，判決小五與小東所簽訂的《房屋轉讓協議書》合法有效，小東應于判決生效之日起20日內協助小五辦理訴爭房屋的產權變更登記手續。關于融資建房轉讓糾紛案的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

二手房未辦理過戶買賣合同是否有效

【案情介紹】

2008年6月8日，小東將其在單位的一套集資套房轉讓給小五，雙方為此簽訂一份《房屋轉讓協議書》，約定：房價款26.8萬元;小東與其單位來往的所有賬目一切由其自理清楚;今后小五要辦房產證或其他必要手續時，小東應主動協助小五辦理清楚，但其費用由小五全部負責。

2008年6月22日，小五支付給小東購房款26.8萬元，小東便將該套房交付給小五，由小五裝修、居住使用。2009年3月，因該套房系集資房，需參加房改，小東補交了土地出讓金5000余元、單位住房基金及利息近10000元后，先后取得了該房的國有土地使用證和房屋所有權證。

后來，小五要求小東協助其辦理產權過戶手續，小東不予協助，小五為此起訴到人民法院。訴訟中，小東認為：原、被告雙方簽訂協議后，雙方雖履行了部分義務，但至今未辦理變更登記手續，再者我國《城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記獲取權屬證書的房地產，不能轉讓”，故《房屋轉讓協議書》違反國家法律強制性規定，應確認該協議無效。

人民法院經審理后，判決小五與小東所簽訂的《房屋轉讓協議書》合法有效，小東應于判決生效之日起20日內協助小五辦理訴爭房屋的產權變更登記手續。

【律師分析】本案的爭議焦點在于：房屋未取得房產權屬證書、未辦理變更登記手續，雙方當事人此前所簽訂的買賣合同是否有效。

1、我國《城市房地產管理法》及《城市私有房屋管理條例》規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均須到所在地的房管機關辦理變更登記手續，這是國家法律的強制性規定。《民法通則》、《合同法》等均明確規定：違反國家法律、行政法規的強制性規定，合同無效。

據此，一般人會認為，未辦過戶登記的房屋買賣一律無效。其實，這是一個誤區。《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。我國《合同法的司法解釋一》第9條規定：“法律、行政法規雖規定合同應當辦理登記手續，但當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”我國現行的法律法規也沒有規定房屋買賣合同在登記后才生效。

2、以尚未取得房產證無權賣房為由主張合同無效的，其理由是根據《城市房地產管理法》和《物權法》的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。

本律師認為，此說法不對。理由有二：一是雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利;二是即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據《合同法》第51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

總結：房屋買賣協議只要是雙方當事人在自愿、平等的基礎上所簽訂的，是雙方的真實意思表示，在協議簽訂后，買受人按協議交付房款并實際使用和管理了該房屋，并已具備了辦理變更登記的過戶條件，就不能因雙方未辦理過戶手續而確認該房屋買賣協議無效;且從合同法鼓勵交易、維護交易穩定的立法精神出發，對此協議也不應確認無效，雙方當事人應按所簽協議繼續履行。