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該買回合同中甲能否要求丙賠償損失

張嘉娛律師2021.12.29116人閱讀
導讀:

甲知悉后向法院提起訴訟,要求丙賠償損失。丙在未告知也位征得甲同意的情況下擅自將房屋出售給他人,侵害了甲的合法權益,丙應賠償甲因此所遭受的損失。所謂買回合同,是指買賣雙方在合同中約定,出賣人對其出賣的標的物保留買回權的合同,即附條件的再買賣合同。因可歸責于買受人的事由使標的物交付不能時,買受人應負損害賠償責任。丙既已簽訂該買回合同,就表明其愿受此約束。當然,本案中雙方沒有明確約定買回權的行使期限,而且我國法律也缺乏相關規定,但這并不表明丙無須受合同約束。本案中丙并未履行催告義務。那么該買回合同中甲能否要求丙賠償損失。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

甲知悉后向法院提起訴訟,要求丙賠償損失。丙在未告知也位征得甲同意的情況下擅自將房屋出售給他人,侵害了甲的合法權益,丙應賠償甲因此所遭受的損失。所謂買回合同,是指買賣雙方在合同中約定,出賣人對其出賣的標的物保留買回權的合同,即附條件的再買賣合同。因可歸責于買受人的事由使標的物交付不能時,買受人應負損害賠償責任。丙既已簽訂該買回合同,就表明其愿受此約束。當然,本案中雙方沒有明確約定買回權的行使期限,而且我國法律也缺乏相關規定,但這并不表明丙無須受合同約束。本案中丙并未履行催告義務。關于該買回合同中甲能否要求丙賠償損失的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

甲男與乙女在婚姻關系存續期間購買住房一套,后因經營需要將該房做抵押用于貸款。期滿甲、乙無力歸還貸款,遂與乙母丙商量由丙歸還貸款,房屋過戶至丙名下。為此,雙方簽訂如下協議:1、由丙歸還貸款,房屋產權歸丙所有;2、丙將該房租給甲、乙使用,每半年交一次租金3000元,直到甲重新贖回房屋;3、甲回購房屋時,丙以原價賣給甲。協議訂立后,丙還清貸款后取得了該房的產權,甲、乙也租住在該房內,但未按約定支付租金。不久,甲乙離婚,甲外出做生意,但該套房屋仍由甲租用。半年后,丙將房屋門鎖更換,并將該房出租給他人。一年后,丙將該房出賣給他人。甲知悉后向法院提起訴訟,要求丙賠償損失。

[爭議]

一種觀點認為,丙取得了該房屋的所有權,其處分自己的財產不應受到限制,雙方的約定也并沒有限制丙將該房屋出售于他人。故丙處分自己所有的財產并不侵害甲的權益,甲的訴訟請求不應得到支持。

第二種觀點認為,甲、丙之間的協議是一種附條件的合同,根據約定,待甲有能力時,房屋由甲以原價回贖。丙在未告知也位征得甲同意的情況下擅自將房屋出售給他人,侵害了甲的合法權益,丙應賠償甲因此所遭受的損失。

[評析]

甲與丙之間實際上形成的是房屋買賣關系,而且是一種特殊的買賣合同,即買回合同。所謂買回合同,是指買賣雙方在合同中約定,出賣人對其出賣的標的物保留買回權的合同,即附條件的再買賣合同。當出賣人在約定或法定期限內向買受人發出買回的意思表示后,買受人有向買回權人交付原標的物的義務,同時取得受領相應價金的權利。因可歸責于買受人的事由使標的物交付不能時,買受人應負損害賠償責任。買回制度為急需資金的標的物出賣人提供了在將來資金恢復時,再回復已出賣標的物所有權的可能性。其實質就在于通過買回權的約定限制買受人對標的物的處分權。但買回權的存在,使法律關系處于效力未定狀態,不利于標的物的充分利用,故大多數國家的立法對買回權的行使都規定了期限限制,一般不得超過5年。

本案中,甲與丙簽訂的協議中明確約定了甲的買回權,故甲自由處分該房屋的權利受到一定的約束。這種約束表現為,丙雖然已經取得房屋的所有權,但在約定或者法定的買回權行使期限內,除非買回權人自愿放棄其買回權,買受人不得將該房屋出賣給他人。丙既已簽訂該買回合同,就表明其愿受此約束。當然,本案中雙方沒有明確約定買回權的行使期限,而且我國法律也缺乏相關規定,但這并不表明丙無須受合同約束。在此情形下,一般可采如下對策:第一,可以參照外國立法的規定,即甲在5年內享有買回權,丙在此期限內的處分權受到約束;第二,可以賦予丙以催告權,即丙在出賣標的物前,先告知甲在一定期限內(該期限雙方可協商確定,若協商不好,丙應給予對方必要的資金準備時間)必須行使買回權,否則丙有權出賣所購房屋。本案中丙并未履行催告義務。

另外還需注意的是,本案中甲與丙的協議中還有租賃合同的內容。根據該協議,丙必須將房屋租給甲、乙使用。甲雖有遲延給付租金的行為,但根據《合同法》第94條的規定,丙在行使合同解除權前,須先行催告,經催告后在合理期限內甲仍不履行給付租金的義務,丙方可行使解除權。而且,根據《合同法》第96條的規定,解除權人主張解除合同的,應當通知對方,合同自通知到達對方時解除。本案中丙未按照法律規定履行催告和通知義務,就擅自將房屋出租他人,已構成違約。

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