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開發商逾期交房的違約賠償事宜
馮清琴律師2021.12.29323人閱讀
導讀：
逾期交房的違約責任分析(一)關于交房的條件及時間點開發商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務的違約行為。(二)違約金的確定標準1、商品房買賣合同有約定的，從其約定商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發商逾期交房違約責任的條款，開發商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。(四)免責事由免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。那么開發商逾期交房的違約賠償事宜。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
逾期交房的違約責任分析(一)關于交房的條件及時間點開發商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務的違約行為。(二)違約金的確定標準1、商品房買賣合同有約定的，從其約定商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發商逾期交房違約責任的條款，開發商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。(四)免責事由免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。關于開發商逾期交房的違約賠償事宜的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
逾期交房的違約責任分析
(一)關于交房的條件及時間點
開發商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務的違約行為。關于逾期交房的時間點，應以開發商與購房人在商品房買賣合同中第八條關于交付期限的約定為準，即所謂的"交鑰匙"。實踐中，開發商大多選擇的交房條件為"該商品房經驗收合格"，具體包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收。組織商品房驗收的主體是開發商，由其組織勘察、設計、施工、監理單位并會同當地建設質監單位共同參加，竣工驗收合格的，開發商應于15日內向建設主管部門備案，開發商只需要獲得建設主管部門發出的《竣工驗收備案證》即滿足交付條件。
(二)違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的，從其約定
商品房買賣合同示范文本第九條是關于開發商逾期交房違約責任的條款，開發商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準
(三)以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益--基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，開發商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求。
(四)免責事由
免責事由有法定免責事由和約定免責事由之分，前者為因不可抗力導致違約，違約方可全部或部分免除違約責任，后者為雙方當事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責任的事由。
1、不可抗力
2、約定免責事由
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書以及湖南金州律師事務所文穎律師所著的《解讀建設部、國家工商總局《〈商品房買賣合同〉示范文本》一文。
附：法律依據
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2003〕7號)
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《合同法》
第五十三條合同中的下列免責條款無效：
(一)造成對方人身傷害的;
(二)因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
作者：陳寧
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