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開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約賠償事宜
陳明月律師2021.12.29355人閱讀
導(dǎo)讀：
逾期交房的違約責(zé)任分析(一)關(guān)于交房的條件及時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)商未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務(wù)的違約行為。(二)違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有約定的，從其約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條是關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如每逾期一日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算違約金。(四)免責(zé)事由免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。那么開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約賠償事宜。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
逾期交房的違約責(zé)任分析(一)關(guān)于交房的條件及時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)商未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務(wù)的違約行為。(二)違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有約定的，從其約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條是關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如每逾期一日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算違約金。(四)免責(zé)事由免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約賠償事宜的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
逾期交房的違約責(zé)任分析
(一)關(guān)于交房的條件及時(shí)間點(diǎn)
開(kāi)發(fā)商未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務(wù)的違約行為。關(guān)于逾期交房的時(shí)間點(diǎn)，應(yīng)以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中第八條關(guān)于交付期限的約定為準(zhǔn)，即所謂的"交鑰匙"。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商大多選擇的交房條件為"該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格"，具體包括對(duì)房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗(yàn)收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車(chē)場(chǎng)及其他配套設(shè)施的驗(yàn)收。組織商品房驗(yàn)收的主體是開(kāi)發(fā)商，由其組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位并會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗(yàn)收合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門(mén)備案，開(kāi)發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門(mén)發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》即滿(mǎn)足交付條件。
(二)違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有約定的，從其約定
商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條是關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如每逾期一日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算違約金。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定的，以同地段、同類(lèi)房屋的租金為準(zhǔn)
(三)以租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的法理基礎(chǔ)
由于開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購(gòu)房人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購(gòu)房屋，行使占有、使用、收益、處分權(quán)能，購(gòu)房人可能會(huì)延長(zhǎng)另行租賃房屋居住的期限，進(jìn)而增加支出，也可能會(huì)拖后對(duì)外出租的時(shí)間，進(jìn)而減少收入，不論何種情況，都損害了購(gòu)房人的期待利益--基于合同正常履行應(yīng)當(dāng)獲得的利益。即使購(gòu)房人沒(méi)有實(shí)際支付租賃費(fèi)用，或者新房將來(lái)不用于出租，開(kāi)發(fā)商亦不得以此為由對(duì)抗購(gòu)房人要求其支付違約金的請(qǐng)求。
(四)免責(zé)事由
免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。
1、不可抗力
2、約定免責(zé)事由
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書(shū)以及湖南金州律師事務(wù)所文穎律師所著的《解讀建設(shè)部、國(guó)家工商總局《〈商品房買(mǎi)賣(mài)合同〉示范文本》一文。
附：法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2003〕7號(hào))
第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《合同法》
第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：
(一)造成對(duì)方人身傷害的;
(二)因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。
作者：陳寧
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