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二手房交易毀約頻發(fā)生 升值收益由守約方享有？
元甲交通律師律師2021.12.29715人閱讀
導(dǎo)讀：
近期，因房價上漲，二手房市場交易中毀約事件頻頻發(fā)生。為了顯示誠意，賣方與張先生簽署了45個工作日完成交易否則將雙倍賠付張先生損失的協(xié)議書，并讓張先生先期搬進(jìn)了該套住房。此時，已經(jīng)辦好身份證的賣方卻不著急過戶了，他通過中介向張先生提出加價五六萬元。當(dāng)張先生表示原來50多萬元的購房款已經(jīng)是窮盡一身積蓄時，賣方提出了愿意賠償4萬元以換取合約中止。升值收益可由守約方享有？因拒絕原價出讓位于紅嶺路的一套住房，張先生的同事被福田區(qū)人民法院裁決賠償買家4萬元違約金。因此在購房協(xié)議中加重違約金的賠償額度，是目前唯一有助于保證合同如約履行的措施。那么二手房交易毀約頻發(fā)生。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識，希望能幫助大家。
近期，因房價上漲，二手房市場交易中毀約事件頻頻發(fā)生。為了顯示誠意，賣方與張先生簽署了45個工作日完成交易否則將雙倍賠付張先生損失的協(xié)議書，并讓張先生先期搬進(jìn)了該套住房。此時，已經(jīng)辦好身份證的賣方卻不著急過戶了，他通過中介向張先生提出加價五六萬元。當(dāng)張先生表示原來50多萬元的購房款已經(jīng)是窮盡一身積蓄時，賣方提出了愿意賠償4萬元以換取合約中止。升值收益可由守約方享有？因拒絕原價出讓位于紅嶺路的一套住房，張先生的同事被福田區(qū)人民法院裁決賠償買家4萬元違約金。因此在購房協(xié)議中加重違約金的賠償額度，是目前唯一有助于保證合同如約履行的措施。關(guān)于二手房交易毀約頻發(fā)生的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。
近期，因房價上漲，二手房市場交易中毀約事件頻頻發(fā)生。
市民張先生昨日向本報熱線反映，他春節(jié)前談好的一套二手房僅僅因?yàn)榻诜績r上升，業(yè)主就要?dú)Ъs。面對雙倍賠償?shù)倪`約金，張先生說自己才是得不償失。
買房夢頓成泡影
張先生告訴記者，今年春節(jié)期間，他和女兒沒有回老家過年，把全部假期用在了看房購房上，最后通過一家中介公司以5000元／平方米左右的價格，敲定了位于梅林關(guān)外某小區(qū)的一套100多平方米的房子。當(dāng)時，他繳納了2萬元訂金，拿到了賣方開具的收條。不過，賣方對張先生說，他身份證上的名字與房產(chǎn)證上的，有一字之差。他需要先回湖北老家重辦身份證，然后才能與張先生到深圳的國土部門進(jìn)行交易。為了顯示誠意，賣方與張先生簽署了45個工作日完成交易否則將雙倍賠付張先生損失的協(xié)議書，并讓張先生先期搬進(jìn)了該套住房。
見此情景，張先生放下心來，一方面向中介公司和提供房源信息的某女士各支付了1.8萬元的中介費(fèi)，另一方面將房子裝修一新，靜待賣方更改身份證后進(jìn)行過戶。
然而，讓張先生始料未及的是，深圳房價在春節(jié)后發(fā)力上揚(yáng)。龍華片區(qū)的二手房價格也水漲船高。此時，已經(jīng)辦好身份證的賣方卻不著急過戶了，他通過中介向張先生提出加價五六萬元。當(dāng)張先生表示原來50多萬元的購房款已經(jīng)是窮盡一身積蓄時，賣方提出了愿意賠償4萬元以換取合約中止。
單方毀約屢見不鮮
張先生告訴記者，即使是獲得4萬元的違約賠償金，自己仍是輸家。如果當(dāng)初自己購買了其他房子，可能早已過戶了。而現(xiàn)在，以同樣的價格短期內(nèi)不可能再買到同等地段的房子了，白白耽誤了時機(jī)。這對于像他這樣月薪不過2000元的上班族來說，買房夢想又變得遙不可及。
記者隨后采訪了張先生聯(lián)系的地產(chǎn)中介公司。該公司蘇經(jīng)理告訴記者，不只是張先生一個客戶，近期隨著房地產(chǎn)市場的再度升溫，賣房毀約的案例占該公司交易量的10%左右。即使是他自己最近在東莞購買的一套二手房，也因?yàn)榉績r上漲遭到賣方毀約。一周前，梅林關(guān)豐澤湖小區(qū)的一位業(yè)主提出，要么加價要么毀約。
據(jù)深圳市國土局統(tǒng)計， 6月1日～7日全市房產(chǎn)成交均價再創(chuàng)今年新高，上周均價為16540.9元／平方米，環(huán)比上升28.1%，最高一天成交均價為18189元／平方米。此前，深圳5月份的新房均價已經(jīng)是自2008年12月以來的最高位，達(dá)到12902元／平方米，創(chuàng)本年度新高。伴隨深圳房價一周之內(nèi)上漲3638.9元／平方米的走勢，中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)等一些大的中介公司，也普遍遇到類似的毀約情況。
已經(jīng)入行十余年的宋經(jīng)理告訴記者，逢房價大幅上漲和大幅下跌導(dǎo)致單方毀約的情況，在二手房市場交易中屢見不鮮。比如在2007年深圳房價飛速上漲期間，很多賣家要么加價出讓，要么賠錢毀約；而在2008年下半年，房價一路走低，很多買家擔(dān)心資產(chǎn)縮水，寧可賠上訂金甚至首期款也要退房。
毀約的理由形形色色，包括：有的賣方加價不成后采取其他手段要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。如讓房屋其他共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權(quán)。有的賣方則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同。有的賣方則直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。
升值收益可由守約方享有？
樓市與股市一樣有漲有跌。難道沒有措施制止單方毀約情況的發(fā)生？
張先生告訴記者，他曾向同事們討主意，不想其中一位同事剛剛因賣房毀約被買家告上法庭。因拒絕原價出讓位于紅嶺路的一套住房，張先生的同事被福田區(qū)人民法院裁決賠償買家4萬元違約金。
宋經(jīng)理告訴記者，"當(dāng)一套房子在一個月內(nèi)從100萬飆升到130萬，而雙倍訂金不過是四五萬元。那么多數(shù)人會放棄誠信選擇金錢。因此在購房協(xié)議中加重違約金的賠償額度，是目前唯一有助于保證合同如約履行的措施。不過，違約金通常為訂金的兩倍。多下訂金也會增加買方風(fēng)險。"
采訪中記者了解到，面對賣房人為追求房價上漲所帶來的巨大利益而惡意毀約引發(fā)訴訟，我國其他城市也在探索制裁措施。2008年，北京市朝陽法院在兩起判決中，裁定賣房人須賠償高達(dá)四五十萬元的房屋差價損失。
以其中一起訴訟為例，房主在發(fā)現(xiàn)樓市價格飛漲后以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能買賣等理由拒絕交房，主張房屋買賣合同無效。法院判決：雙方房屋買賣合同可以解除，但房主不但要雙倍返還買方購房定金，還要賠償高達(dá)50余萬元的房屋差價損失。
法院之所以支持差價損失的賠償，依據(jù)是《合同法》第113條規(guī)定，"當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。"法官認(rèn)為，讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。這對市場公平交易是一個引導(dǎo)行為，即民事交易不能違背誠實(shí)信用原則。房子升值帶來的利益應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。"守約方的實(shí)際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。而守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價損失。"
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