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二手房出賣方未盡房屋質量瑕疵擔保義務 應當承擔違約責任
孔孟廷律師2021.12.29533人閱讀
導讀：
鑒于整改通知發出時，原告李某明已取得系爭房屋權利憑證，成為房屋所有人，故應由原告李某明自行承擔恢復墻體責任。原審法院以原告李某明在購房過程中和房屋交付時未對房屋的狀況提出異議就判決被告范某清不承擔恢復房屋承重墻的責任，依據不足。北京市第一中級人民法院經審理認為，原告李某明與被告范某清簽訂的《北京市二手房買賣合同》合法有效，雙方均應洛守。那么二手房出賣方未盡房屋質量瑕疵擔保義務。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
鑒于整改通知發出時，原告李某明已取得系爭房屋權利憑證，成為房屋所有人，故應由原告李某明自行承擔恢復墻體責任。原審法院以原告李某明在購房過程中和房屋交付時未對房屋的狀況提出異議就判決被告范某清不承擔恢復房屋承重墻的責任，依據不足。北京市第一中級人民法院經審理認為，原告李某明與被告范某清簽訂的《北京市二手房買賣合同》合法有效，雙方均應洛守。關于二手房出賣方未盡房屋質量瑕疵擔保義務的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
【案情簡介】
2006年1月18日，原告李某明和被告范某清簽訂了一份《北京市二手房買賣合同》，該合同約定了房屋的建筑面積、轉讓價格，但對房屋內的廳、室等相關情況未做出明確約定。2006年3月12日，被告將房屋交付給原告使用，雙方在房屋交接單上簽字后，被告將房屋鑰匙交給原告。同年4月18日，原告李某明取得上述房屋的《房屋產權證》。
2006年5月21日，原告房屋所在地的物業管理部門向原告李某明發出違章限期整改通知，明確原告房屋內四處被拆除的承重墻須在2006年7月30日前恢復原狀，否則將采取有關措施，并給予一定數額的罰款。原告收到違章限期整改通知書后，向物業公司反映，其購買的房屋自從住進來之后就是現在的狀態，自己并沒有擅自更改房屋內的任何承重墻。物業公司隨后拿出原告房屋的戶型規劃圖，原告才得知現住的房屋已被被告范某清擅自拆改。據此，原告李某明聯系被告，但被告承認更改過房屋的戶型結構，并表明現在已出售給原告，原告在購買時并未提出異議，現在產生的問題應由原告自行解決。
原告李某明認為，其與被告簽訂購房合同時，合同約定被告交付的房屋應是三室一廳，但其交付的房屋卻是二室二廳，本人當時提出疑問，并向被告詢問是否更改過房屋內的結構，但被告予以否認。可見，被告在出售房屋時隱瞞房屋的原始現狀，導致小區物業管理部門向其發出限期整改通知書，要求自己恢復四處被拆的承重墻，否則給予一定數額的罰款。但是，如果對房屋的現狀進行拆改、恢復被拆的承重墻，會給自己造成經濟損失8萬元，故原告要求被告承擔拆改承重墻的責任。
鑒于此，原告與被告協商，要求被告承擔房屋拆改給自己造成的經濟損失或由被告承擔拆改房屋承重墻的責任，但未取得共識。原告無奈之下于2006年6月24日依法向北京市豐臺區人民法院提起訴訟，要求被告恢復所購房屋原始現狀，并承擔經濟損失1.5萬元。
被告范某清認為，自己與原告簽訂購房合同后即將房屋產權轉移至原告的名下，故原告現是房屋的產權人，房屋由此產生的拆改行為應由產權人(原告)自行承擔。更何況，本人在出售房屋時，原告對此并未提出任何異議，現物業部門要求原告恢復被拆的承重墻與自己無關，理應由原告自行承擔恢復墻體的責任。綜上，原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實和法律依據，故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
【法院判決】
北京市豐臺區人民法院經審理認為，原告李某明雖主張實際交付的房屋為二室二廳，而非合同約定的三室一廳，但因涉訴合同對廳、室結構并無約定，且原告李某明亦未提供其他證據能夠證明在被告范某清將系爭房屋出售前，已經改變了該房屋的內部結構。對此，原告李某明在整個購房過程和房屋交接時均未提出異議。鑒于整改通知發出時，原告李某明已取得系爭房屋權利憑證，成為房屋所有人，故應由原告李某明自行承擔恢復墻體責任。
據此，原審法院依照《民法通則》第5條、第85條之規定，判決如下：
駁回原告李某明的訴訟請求。
原告李某明不服一審法院做出的判決，遂向北京市第一中級人民法院提起上訴，其上訴稱，被告范某清出售房屋時，只講明房屋經過裝修，并沒有告知承重墻已被破壞，存在欺騙的行為。原審法院以原告李某明在購房過程中和房屋交付時未對房屋的狀況提出異議就判決被告范某清不承擔恢復房屋承重墻的責任，依據不足。故請求二審法院撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。
被上訴人(被告)范某清辯稱，房屋的結構狀況在原告李某明看房和房屋交付時并無差別，上訴人原告李某明對此是明知的，故原審法院判決并無不當，請求二審法院維持原判。
北京市第一中級人民法院經審理認為，原告李某明與被告范某清簽訂的《北京市二手房買賣合同》合法有效，雙方均應洛守。在本案合同關系中，被告范某清負有對所出售房屋瑕疵擔保的義務。雖然根據現有證據能夠證明原告李某明在購房過程中對房屋的結構狀況沒有提出異議，但卻不能得出被告范某清已盡告知義務，以及對出售標的物瑕疵可以免責的結論。現原告李某明以被告范某清出賣房屋時未告知承重墻被拆除及物業管理部門已向其發出限期整改通知為由，要求被告范某清恢復系爭房屋內承重墻，有法律依據，應予支持。
據此，北京市第二中級人民法院依照《民事訴訟法》第153條第1款第(二)項之規定，判決如下：
被告范某清應在判決生效之日起60日內，恢復系爭房屋內承重墻，費用由被告自行承擔。
【爭議焦點】
售房者未盡房屋質量瑕疵擔保義務，應當如何承擔違約責任?
【房地產律師點評】
本案系一起因售房者出售承重墻已被破壞的房屋時，未告知該事實，導致二手房買賣合同履行完畢后買受人起訴要求其進行修復的案件。
在本案中，被告范某清面對原告李某明的訴訟請求，在一、二審中都強調原告李某明對房屋出售前已經過裝修是明知的，所以自己的行為不存在欺騙。原審法院也認為，《二手房買賣合同》的簽訂、房屋的交付以及權利的轉移，都意味著被告范某清已經履行了合同的義務;通過雙方當事人的陳述，均證實原告李某明在看房和簽訂二手房買賣合同時對系爭房屋內部結構的現狀從未表示異議。原審法院對本案的認定理由看起來似乎“很充分”，既然在簽訂《二手房買賣合同》之前以及在合同履行的過程中，被告范某清都不存在違約的事實。那么在合同履行完畢之后就不應該對合同標的物產生的問題承擔責任。而事實上，原審法院忽略了這樣一個事實：即本案是因合同售房者交付品質存在隱蔽瑕疵的房屋而引發的訴訟。雖然在合同簽訂和履行過程中，原告李某明從未對房屋的結構狀況表示異議，但是就本案的證據來看，被告范某清也無法證實其曾明確告知原告李某明房屋內的承重墻已被破壞的事實。可見，正是因為被告范某清隱瞞了系爭房屋存在的隱蔽瑕疵，才導致原告李某明做出了違背其真實意志的意思表示，購買了存在瑕疵的房屋。
所謂物的瑕疵，是指出賣人就其出賣的標的物的品質、價值、效用上所存在的表面或隱蔽的瑕疵。出賣人的瑕疵擔保義務包括權利瑕疵擔保義務和品質瑕疵擔保義務，即出賣人應保證交付的標的物在物質形態和權利狀態上都是完整的、無瑕疵的，符合標的物的通常或特別約定的用途，出賣人如違反此項義務，應承擔違約責任。根據《合同法》第111條規定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不.明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”在本案中，原告李某明簽訂購房合同的目的是為了購買到符合建筑安全標準的房屋，被告范某清因此負有將房屋的現實狀況和隱蔽問題明白無誤地告知前者的義務，在此前提下再由原告李某明做出購買與否的意思表示。雖然被告范某清已經按照合同約定交付了系爭房屋，原告李某明亦取得了系爭房屋的產權證，但由于出賣的房屋的確存在瑕疵，而瑕疵的產生是在雙方交易之前，被告范某清隱瞞系爭房屋承重墻已被破壞的行為違反了誠實信用原則，已經造成了履行不當的事實，而房屋四處承重墻被拆除顯然將對房屋產生重大的安全隱患，故房屋出賣人被告范某清應承擔違約責任。
另外，當事人在從事民事活動時，應當恪守誠實信用原則，以善意的方式全面履行其義務。本案系爭房屋的內部結構在原告李某明看房至房屋實際交付過程中的確未發生改變，但承重墻被破壞與否對于非建筑專業人士的原告李某明來講，僅憑直觀所見是無法做出正確判斷的，這就需要被告范某清如實告知房屋存在的隱蔽瑕疵。承重墻在交易之前就被拆除，被告范某清交付的標的物是存在隱蔽瑕疵的，當面臨有關部門的處理時，理應由被告范某清承擔擔保責任，恢復系爭房屋的原狀。故本案二審法院改判被告承擔恢復被拆的承重墻是符合法律規定的，也是合理正確的。
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