劉勝利(化名)、王華美(化名)夫婦及一雙兒女一家是四道口小區(qū)的住戶，其房屋性質屬海淀房管局轄下的直管公房，初始承租公房面積約21平方米，后由于添丁之故自建93平方米。動遷后，拆遷人曾找到劉勝利簡單談過幾次，但雙方在自建房面積是否給予補償安置這個問題上不相為謀：拆遷人主張無證面積無補償;劉家因一雙兒女已經大的28歲、小的17歲之故多次請求拆遷人認可自建面積，提供兩套房產以供安置，滿足其最基本的住房保障。海淀房管局受理了該申請，并通知拆遷雙方于同年7月8日參加裁決調解談話。2010年7月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會極富效率地作出了受理通知。關于公房外自建面積獲補維權實錄的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

【事實概要】

2009年8月10日，北京市海淀區(qū)房屋管理局(以下簡稱：海淀房管局)向北京市如日嘉和房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱：如日嘉和房地產公司)核發(fā)了京建海拆許字(2009)179號《房屋拆遷許可證》，許可其進行北京市海淀區(qū)四道口住宅小區(qū)土地一級開發(fā)項目，對此小區(qū)進行拆遷。

劉勝利(化名)、王華美(化名)夫婦及一雙兒女一家是四道口小區(qū)的住戶，其房屋性質屬海淀房管局轄下的直管公房，初始承租公房面積約21平方米，后由于添丁之故自建93平方米。動遷后，拆遷人曾找到劉勝利簡單談過幾次，但雙方在自建房面積是否給予補償安置這個問題上不相為謀：拆遷人主張無證面積無補償;劉家因一雙兒女已經大的28歲、小的17歲之故多次請求拆遷人認可自建面積，提供兩套房產以供安置，滿足其最基本的住房保障。

時間推移到2010年7月，拆遷雙方仍然未能達成補償協(xié)議，欲求加快拆遷進程的如日嘉和房地產公司向海淀房管局提出拆遷糾紛裁決申請。海淀房管局受理了該申請，并通知拆遷雙方于同年7月8日參加裁決調解談話。

劉勝利、王華美夫婦二人帶著滿懷期望如期參加了海淀房管局組織的調解談話，然而走出調解室之后，原本以為海淀房管局能夠為自己做主、調出一個相對公道補償結果的劉氏夫婦二人滿臉寫的都是落寞。而在希望破碎的同時，劉勝利與王華美更是深刻體會到“人為刀俎我為魚肉”的無助。

談話次日，劉勝利、王華美二人帶著他們的“拆遷苦旅”走進了北京盛廷律師事務所。馬麗芬和梁紅麗兩位金牌律師接待了這對夫婦，并受理了他們尋求公平正義的鄭重委托，一場關于阻斷拆遷裁決、防患強拆于未然的法律之戰(zhàn)即將破曉而出……

【辦案掠影】

辦案第一輯：拆遷許可之復議篇——一箭雙雕

經過對案件事實的分析把握，馬、梁兩位律師深知裁決近在咫尺，情勢不容樂觀。無疑，阻斷裁決是改變委托人拆遷命運的第一關口之所在。

圍繞前述核心思想，馬麗芬律師與梁紅麗律師精誠合作，在代理劉勝利一戶維權案的當日便寫好一份“言之鑿鑿，確可信據”的《行政復議申請書》，提交至北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，請求確認海淀房管局核發(fā)京建海拆許字【2009】第179號《房屋拆遷許可證》的具體行政行為違法。

2010年7月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會極富效率地作出了受理通知。這一果心如意的局面定格了馬、梁二位律師一箭雙雕的智慧：其一者，這一開篇之作成功向拆遷工作相關部門宣示了當事人已經委托律師介入的維權“強音”，在某種意義上而言起著“警示”作用;其二者，這一環(huán)程序最為重要的作用在于為接下來的關鍵維權點——中止拆遷裁決華美鋪路。[page]

辦案第二輯：拆遷裁決之狙擊篇——三管齊下

獲取北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的行政復議受理通知之后，雷厲風行的馬麗芬律師與梁紅麗律師旋即采取了維權第二方略——正面裁決危機。為慎重之故，馬、梁二律師采取了捆綁式戰(zhàn)術：

首先，馬、梁二位律師向海淀房管局補充提交了一份洋洋灑灑幾千字的法律意見書。在此份意見書里面，兩位律師擲地有聲的發(fā)表了四點意見，充分駁斥了如日嘉和房地產公司裁決申請事實不清、證據不足的問題：①如日嘉和房地產公司的裁決申請中列明的被申請人與實際情況不一致，且被申請裁決的主體違反了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的法律規(guī)定;②申請人如日嘉和房地產公司在裁決申請書中認定的劉勝利房屋面積與評估報告情況不相符合，對其的補償與實際房屋面積也不相符合;③作為裁決主要事實依據的評估報告存在多處違法，不應作為裁決的依據;④依據《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、最高人民法院《關于執(zhí)行<中華人民共和共和國行政訴訟法>若干問題解釋》、《行政復議法實施條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，本案拆遷裁決因拆遷許可行政復議程序的啟動而應當暫行中止。

其次，馬、梁二位律師向海淀房管局在向海淀房管局提交法律意見書的同時一并提交了一份《中止裁決申請書》，直陳《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》相關規(guī)定，深刻闡釋了作為拆遷裁決前置行政行為的拆遷許可行為的合法性直接關系到行政裁決的正確性，強調了拆遷裁決中止的必要性。

再者，一份《重新委托評估申請書》也是馬、梁二位律師重磅出擊的杰作之一。在《重新委托評估申請書》中，兩位律師將裁決代理意見中的第二點細化，強調劉勝利家的房屋面積遠遠大于評估單上的房屋面積，實際上有114平米之多的面積，在評估單上卻只體現了21平米，這是對當事人財產權益明目張膽的剝奪。

三管齊下的維權力作無一不直擊拆遷方的痛處，使其精心布置的“以裁決促拆遷”陷阱或將頃刻變?yōu)辄S粱一夢。7月的風，暖暖的，懶懶地，將世間的起起落落、浮浮沉沉吹散開來……

辦案第三輯：裁決復議與訴訟篇——珠聯璧合

眼看著二代理律師連連出擊，化被動為主動，劉勝利與王華美也受到了鼓舞，積極地等待著、企盼著那以拆遷為主題的灰色憂傷能夠像流星一樣劃過天空，然后徹底消失不見。

宋·晁補之《安公子》有云：“是即是，從來好事多磨難。”原本就要看到那道曙光沖破黑暗的燦爛，卻不料陡然覆沒在更隆重的暗夜，烏云凋敝。原來，由于律師介入維權的時間緊迫，這廂拆遷戶的呈交材料還沒有到達海淀房管局負責劉勝利一案的工作人員手上，那廂有關工作人員已經于2010年7月21日下發(fā)了拆遷裁決書，裁決書中依舊不認可劉家自建房面積，只能給予其53萬多一些的補償款。[page]

眼看風云突變，馬麗芬與梁紅麗這兩位經驗豐富的巾幗女律師也隨即將維權方略調整為：針對裁決書內容提起復議及訴訟。與此同時，二律師還根據拆遷進程幫助委托人制定了系統(tǒng)談判策略，靈活應對有關政府部門出面展開的游說攻勢。

裁決復議與訴訟的提起，無疑在火急火燎地想要加快拆遷進程的拆遷人跟前設置了一道難以突圍的“銅墻鐵壁”，日復一日地撐擴著劉勝利這一方的維權空間，更使得如日嘉和房地產公司無法名正言順地拆動劉家的房屋，成本控制局面加急!很快，如日嘉和房地產公司調整了戰(zhàn)略，改強勢推進為和談協(xié)商。

智慧總能讓正義在陽光下綻放最美的光芒!2011年1月中旬，馬麗芬、梁紅麗兩位律師的不懈努力終于換來了皆大歡喜的結局：拆遷人認可了劉勝利一戶93平米自建房，最終與之達成安置一套70平米的兩居室和一套51平米的一居室的拆遷補償方案。

【律師說法】

自建房原本是一個集體土地范圍內的命題，但由于我國的特殊歷史背景，這個命題也同樣出現在了原本與之風馬牛不相及的國有土地上，尤其在涉及公房承租的領域內，這個問題更是剪不斷理還亂的一團亂麻。隨著近十多年來愈演愈烈的舉國大拆遷，這個問題也漸漸被放大。

本案的癥結正是在于自建房是否應當予以補償。依據有關法律規(guī)定，拆遷補償只針對合法權利，也就是有著合法權利證明的房屋面積。從字面來理解法律規(guī)定，本案拆遷人“無證面積無補償”的論調是可以成立的。但筆者認為，這個可以成立的推斷也僅僅能夠是在字面意義之上，如果回歸到我國國情上，則必須另當別論。在我國廣袤的城鄉(xiāng)土地上，具備權利證明的房屋并不多，畢竟集體權利意識蘇醒、宏觀制度完善都只是這二三十年時間里發(fā)生的進行時態(tài)。作為被拆遷人，大多數人們并沒有太多的利益期待，而只是希望既有生活水準不因拆遷而有所削減甚或變得毫無保障。如果教條適用某些法律條款，必然導致大眾合情也合理的希望被懸空。當然，這種應然態(tài)勢并沒有落實到規(guī)章制度的層面，所以在今后的一段時間里，房屋無證但權利合理的人們依然需要“為權利而斗爭”。

論及此處，加之本案案情的回顧，筆者還想岔開一筆，談一下維權時間點的問題。本案耗時達半年之久，且在相當一段時期內維權進展緩慢，甚至遭遇了中止裁決措施不敵裁決下發(fā)速度的棘手局面。究其原因，乃是因為代理律師是在拆遷方已提交拆遷糾紛裁決申請并已組織談話調解后方才介入案件的，已經喪失了維權的主動優(yōu)勢，很多時間和精力都被迫用于應對拆遷人順利啟動的裁決程序方面。著名導演王晶的作品《財神客棧》里有這樣一句經典臺詞：“武以快為尊，情以舍為尊，謀以忍為尊!”在拆遷維權沙場上也是以快為尊的!所以筆者建議，拆遷維權一定要早下手、早咨詢、早準備，抓住最好的維權談判時機，這樣既能省時省力，也更有利于達到最佳維權效果![page]

2012年03月筆

更多詳情可進入律師事務所主頁【北京市盛廷律師事務所主頁】