在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？比如業(yè)主以非前期物業(yè)服務(wù)合同當事人為由抗辯，業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯，以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯等。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標準界定安保義務(wù)。關(guān)于業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見？的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？比如業(yè)主以非前期物業(yè)服務(wù)合同當事人為由抗辯，業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯，以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯等。下面一起來看看。

近年，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量較多，隨著公民法律意識和證據(jù)意識的增強，在是否繳納物業(yè)費及如何繳納物業(yè)費的問題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文針對業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要抗辯意見分析如下：

1、業(yè)主以非前期物業(yè)服務(wù)合同當事人為由抗辯

前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會還未成立時，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項所達成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因為小區(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實情況，無法成立業(yè)主大會，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。

雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時也要履行合同中的義務(wù)，所以可以說前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

2、業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋）第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進行抗辯，則無法得到法院支持。

3、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財產(chǎn)損失為由抗辯

業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為、這一行為給業(yè)主造成了財產(chǎn)損失、違約行為與財產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標準界定安保義務(wù)。因為任意擴大義務(wù)范圍會加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

4、以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認定有兩種：一、業(yè)主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實現(xiàn)。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

5、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)為由抗辯

維修義務(wù)主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，業(yè)主承擔專有部分的維修責任。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護義務(wù)時應(yīng)負相應(yīng)的違約責任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對于維護義務(wù)的承擔主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負物業(yè)的保修義務(wù)；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養(yǎng)護義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù)；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔維修和養(yǎng)護義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

6、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯

物業(yè)服務(wù)具有時間持續(xù)性及無法計量性，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)的補充性的一般標準。對于我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補充性規(guī)定時，應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標準或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認同的標準為依據(jù)衡量。同時依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責任一般由業(yè)主承擔。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有：一是直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報道、居委會出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

（原標題：說說物業(yè)服務(wù)糾紛那些事兒）